Mietvertrag auf Lebenszeit
Beantwortet in unter 2 Stunden
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Frau und ich haben eine Eigentumswohnung erworben, in der die Eltern meiner Frau wohnen werden. Sie werden nur die umlagefähigen Nebenkosten übernehmen, aber keine weiteren Mietzahlungen leisten. Damit sie abgesichert sind, haben wir in Betracht gezogen, für sie ein lebenslanges Wohnrecht (nachrangig nach der Grundschuld) ins Grundbuch eintragen zu lassen. Dies würde jedoch eine erhebliche Schenkungssteuer nach sich ziehen. Alternativ denken wir nun darüber nach, einen Mietvertrag auf Lebenszeit zu schließen, in dem eine Miete in Höhe von 0 EUR, aber die Übernahme der Nebenkosten vereinbart sein soll. Im juristischen Sinne handelt es sich dabei dann wohl um einen Leihvertrag und nicht um einen Mietvertrag.
Es ergeben sich die folgenden Fragen: Ist es überhaupt möglich, einen Leihvertrag auf Lebenszeit zu schließen? In welchen Fällen bietet dies für die Schwiegereltern weniger Sicherheit als ein Eintrag ins Grundbuch? Meinem Verständnis nach verzichtet der Vermieter bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit auf sein ordentliches Kündigungsrecht, sodass die Schwiegereltern eigentlich abgesichert sind und nicht befürchten müssen, irgendwann aus der Wohnung ausziehen zu müssen. Gibt es dennoch Situationen, in denen ein Mietvertrag bzw. Leihvertrag auf Lebenszeit weniger Sicherheit bietet als ein Eintrag ins Grundbuch?
Mit freundlichen Grüßen
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Fragensteller,
wie Sie richtig ausführen ist ein "kostenloses" Wohnrecht eine Leihe und keine Miete.
Eine wirkliche Sicherheit vor einem Auszug oder ähnlichem würde in der Tat nur eine dingliche Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch bieten.
Denn ohne Miete gilt nicht einmal der § 566 BGB:
"(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."
Sicherlich kann man, wenn man sich vertraut dies auch alles rein schuldrechtlich regeln.
Wie man auch den § 605 BGB abbedingen kann. Die Regelungen würden dann aber eben nur untereinander gelten und nicht gegenüber Dritten. Am besten man verpflichtet sich zur Absicherung der Eltern, eine vergleichbare Miete zu zahlen sollte die Ausübung des Leihrechts durch Verkauf o.ä. unwirksam werden. Aber auch das bietet natürlich nicht den umfassenden Schutz eines im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
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ganz herzlichen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort. Verstehe ich es richtig, dass die Situation bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit anders wäre und die Schwiegereltern insbesondere durch den genannten § 566 BGB deutlich besser abgesichert wären? Wie viel Miete muss den mindestens verlangt werden, damit es im juristischen Sinne als Miete und nicht als Leihe gilt?
Mit besten Grüßen
grds. ist keine sonderlich hohe Miete notwendig - hier muss man auch steuerliche Aspekte beachten. Es geht zivilrechtlich nur darum, ob eine Gegenleistung besteht, um die Folgen der §§ 535 ff. auszulösen.
Allerdings ist nach § 573 a BGB bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus auch die Kündigung einfacher möglich. Deswegen sollte man dies im Hinblick auf mögliche andere Vermieter als Ihnen abbedingen.
MfG
RA Saeger
gibt es für die Mindestmiete einen Richtwert oder entsprechende Gerichtsurteile? Die Kaltmiete laut Mietspiegel liegt bei ca. 800€ im Monat. Würden 50€ Miete bereits ausreichen, um die Folgen der §§ 535 ff. auszulösen? (Die steuerlichen Auswirkungen sind uns bekannt.)
Danke für Ihren Hinweis auf § 573 a BGB. Dieser trifft in unserer Situation nicht zu. Gibt es sonst noch Situationen, in denen ein Mietvertrag auf Lebenszeit weniger Schutz bietet als ein Wohnrecht im Grundbuch?
Herzlichen Dank noch einmal für Ihre Antwort!
klar. Z. B. die Kündigung nach § 573 BGB, wenn Sie nicht abbedungen wird.
- Man kann auch gegenüber dem Finanzamt niedrige Werte wie etwa 50,00 € durchbringen, ohne dem Vorwurf des Scheingeschäfts ausgesetzt zu sein, wenn man wie hier den Sachgrund der Absicherung der Eltern - über § 566 BGB - abseits eines dinglichen Rechts vorbringen kann.
Bei einem Verkauf müsste man dann auf das Mietverhältnis und den Kündigungsausschluss verweisen.
MfG
RA Saeger
vielen Dank für Ihre Antwort, die mich nun aber etwas verwirrt. Wie in der Frage dargestellt, geht es mir um einen Mietvertrag auf Lebenszeit, bei dem wir auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichten. Das entspricht doch genau dem von Ihnen genannten § 573.
Die Frage ist, welche Risiken darüber hinaus für die Schwiegereltern bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit bestehen. Lassen Sie mich es so formulieren: Angenommen ein Mietvertrag auf Lebenszeit (mit abbedungenem § 573 BGB) ist geschlossen. Was (außer der Nichtzahlung der Miete oder anderem schuldhaften Verhalten des Mieters) könnte dazu führen, dass der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss?
Herzlichen Dank!
wenn die Kündigung abbedungen ist, ist wegen § 566 BGB aus Warte der Schwiegereltern an sich keine Gefahr gegeben.
Mit BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 kann der Vermieter sich natürlich, wenn er denn mag, erhöhte Maßstäbe bei der Kündigung auferlegen bzw. diese ausschließen, solange er nicht den Mietern gleiche Erschwernisse auferlegt.
MfG
D. Saeger
- RA -