Mietsache - Toilettennutzung untersagen
Fragestellung
Guten Tag, wir vermieten aktuell ein altes Haus, welches wir Anfang 2017 erst übernommen haben. Dies haben wir zunächst zu Mietzwecken aufbereitet und vermietet mit dem Hinweis auf das Hausalter und die "Ecken und Kanten". Leider hat sich nach Mietbeginn ein Mangel aufgetan, den wir nicht kannten. Die Abwasserleitung war nacheinander an zwei unterschiedlichen Punkten gebrochen. Zudem wurde die Verstopfung durch unsachgemäßen Gebrauch der Toilette in Form von Feuchttüchern begünstigt. Die Rohre wurden bei Eintritt des jeweiligen Rückstaus ausgetauscht. Dennoch kam es immer wieder zu Rückstausituationen, was laut Aussage einer Sanitärfirma aus Ende November nur mit einer größeren Sanierung zu heilen ist. Und auch dies nicht dauerhaft, da weiteres im Argen läge.
Da wir jedoch bereits eine Miete am unteren Rand des Mietspiegels auf Grund des Gebäudealters veranschlagen, die bisherigen Reparaturen vollständig zu unseren Lasten gingen, die Mieter zudem nun noch Mietminderung angedroht haben, werden wir nun zeitnah auf Eigenbedarf und wirtschaftliche Unmöglichkeit nach BGB kündigen.
Meine Frage wäre nun, ob ich durch den Mieter verpflichtet werden kann die Anlage zu sanieren oder ob ich vielmehr dem Mieter die Nutzung der Toilettenanlage bis auf weiteres untersagen kann, damit es nicht mehr zu Verstopfungen kommt? Eine zweite Toilette befindet sich immerhin im OG, bei der es bisher keine Probleme mit den Leitungen gab. Somit wäre der Abfluss im EG für die Waschküche, Dusche und Waschtisch frei und die Toilettennutzung im OG möglich.
Ein Mietabschlag wäre vermutlich dann für die nicht mehr vorhandene zweite Toilette hinzunehmen.
Ich freue mich über Ihre Rückmeldung.
Mit freundlichem Gruß
M. L.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Damit besteht nach dem Gesetz eine sogenannte verschuldensunabhängige Garantiehaftung für anfängliche Mietmängel, was aber wirksam möglicherweise in Ihrem Mietvertrag ausgeschlossen worden ist. Das müsste zunächst einmal nachgesehen werden. Bitte laden Sie dazu nach Möglichkeit Ihren Mietvertrag hier hoch, damit ich mir dieses ansehen kann.
Damit haften Sie also auch für die bestehende Problematik, können aber im Zuge dessen dem Mieter zeitweise den Gebrauch der verstopften Toilette zwecks Sanierung untersagen, müssen aber dafür mit einer Mietminderung durch den Mieter rechnen, die aber angemessen sein muss.
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
Da die Sache jedoch schnellstens auch im Sinne des Mieters behoben werden muss, sollte die Vorlaufzeit höchstens eine Woche sein, da die Dringlichkeit der Situation dies erfordert.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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