Mietrecht / Vertragsrecht

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

Ihre Fragen möchte ich hiermit gerne beantworten.

1. Meine Frage: Gibt es im geschilderten Fall ein Recht auf Sonderkündigung oder Vertragsanpassung?

A) Vertragsanpassung

Eine Vertragspartei kann gem. § 313 BGB verlangen, den Vertrag anzupassen, wenn ein Festhalten daran unzumutbar ist, weil sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien – wenn sie die Veränderung vorhergesehen hätten – den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten.
Eine Vertragsanpassung ist jedoch grundsätzlich nur möglich, wenn das störende Ereignis nicht in die Risikosphäre einer Partei fällt. Hier dürfte aber gelten, dass das Risiko, die Mietsache für die vorgesehene Gewinnerzielung zu verwenden, in die Risikosphäre des Mieters fällt. Denkbar erscheint in diesem Zusammenhang allenfalls, aufgrund der besonderen Umstände der derzeitigen Corona-Lage anzunehmen, dass eine behördliche Verfügung in keine der beiden Risikosphären fällt.

Andererseits ist hier auch § 1 mitzuberücksichtigen, dass dem Vermieter hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeit keinerlei Gewähr oder Haftung obliegt. Sprich ob ein behördlicher Erlass, wie hier in der Coronakrise, die Nutzung untersagt, oder ob die Nutzung aus gewerberechtlichen Gründen untersagt wird, z.B. Verstoß gegen Hygiene oder sonstige behördliche Anordnungen (außerhalb der Coronakrise) z.B. Nutzungsuntersagung durch die Gewerbeaufsicht/Bauamt etc. ist nicht Risikospehre des Vermieters und macht damit insoweit keinen Unterschied aus welchen Grund die Untersagung erfolgt. Dies ist meines Erachtens Risiko des Mieters, sodass eine Vertragsanpassung insoweit ausscheidet.

Ob dies der Fall ist, muss aber auf Grundlage der Einzelfallumstände entschieden werden – eine gesicherte Einschätzung lässt sich dazu kaum abgeben, da bisher noch keine diesbezügliche Rechtsprechung speziell zum Thema Coronakrise vorliegt.

B) Kündigung

Ein Mieter kann seinen Mietvertrag dann außerordentlich kündigen, wenn ihm der vertragliche Gebrauch der Mietsache ganz und teilweise nicht gewährt oder wieder entzogen wird; § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2. Fall BGB. Die Gebrauchsentziehung muss erheblich sein, stellt aber dann auch einen wichtigen Grund dar, ohne dass im Rahmen einer Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB die Unzumutbarkeit der Vertragsfortführung gesondert zu prüfen wäre.

Nach der bisherigen Rechtsprechung führt ein behördliches Gebrauchshindernis nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

(1) Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben.

(2) Der Vermieter muss auf Grund des Mietvertrags verpflichtet sein, für diejenigen Umstände einzustehen, auf deren Fehlen oder Vorliegen sich die behördliche Maßnahme bezieht.

(3) Die Behörde ist tatsächlich tätig geworden und der vertragsgemäße Gebrauch ist hierdurch tatsächlich beeinträchtigt.

In der aktuellen Corona Situation fehlt es aber schon an der ersten Voraussetzung. Denn die behördliche Nutzungsuntersagung ist regelmäßig gerade nicht auf den Zustand der konkreten Mietsache oder auf sonstige Umstände in der Sphäre des Vermieters gestützt.
Im Falle einer solchen behördlichen Nutzungsuntersagung kommt der Entzug des Mietgebrauchs daher wohl nicht aus der Sphäre des Vermieters oder aus der Beschaffenheit der Mietsache. Ein Kündigungsrecht des Mieters ist daher fernliegend.

Insoweit kann weder eine Vertragsanpassung noch außerordentliche Kündigung durchgesetzt und verlangt werden.

2. Des Weiteren ist auf dem Dach meiner Immobilie eine PV-Anlage vom Studio installiert, ohne Vertrag und ohne Nutzungsentschädigung.
Mein Bruder ist der Meinung das war in Vergangenheit so, und dies muss von mir daher auch weiter so geduldet werden.

Sofern man den mündlichen Vertrag über die Nutzung als sog. (unentgeltlichen) Leihvertrag über die Dachfläche qualifiziert, so gilt: Ist die Dauer der Leihe nicht bestimmt, so kann der Verleiher die Sache jederzeit gemäß § 604 Abs. 3 BGB zurückfordern, ohne dass eine Kündigungsfrist einzuhalten ist. Zwar können auch in einem Leihvertrag Regelungen über eine Kündigung der Leihe bzw. deren Ausschluss enthalten sein, wenn dies jedoch nicht der Fall ist, wie vorliegend, so kann der Verleiher die Sache (hier die Dachfläche) jederzeit zurückfordern (§ 604 Abs. 3 BGB).

3. Wer haftet für Schäden am Dach, wenn diese durch die Reinigung der PV-Anlage oder durch die PV-Anlage selbst hervorgerufen wurden oder diese etwaige Schäden begünstigt hat (z.B. Behinderung des Abrutschens von Schnee).

Hier haftet der Mieter meines Erachtens für etwaige Schäden am und auf dem Dach, sowie für die entsprechende Verkehrssicherungspflicht. Dies geht meines Erachtens auch ohne konkrete Vereinbarung bzw. mündlicher Vereinbarung zur Nutzungsüberlassung aus § 17 und § 19 hervor.

Insoweit obliegt vertragsgemäß die Verkehrsicherungspflicht und die Haftung für Schäden dem Mieter (§ 17)

Des Weiteren hat der Mieter für Veränderung der Mietsache die Kosten zu tragen und haftet gemäß § 19 Nr. 3 für sämtliche Schäden, welche durch von ihm veranlasste Baumaßnahmen und Einrichtungen entstehen.

Die Reinigung des Daches oder der Regenrinnen dürfte ebenfalls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegbar sein, sowie eben auch im Sinne des § 17 und § 19 Nr. 3.

4. Sollte der Vertrag mit dem Studio irgendwann gelöst werden, habe ich sogar dann immer noch die Pflicht die Anlage zu dulden?

Nein. Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie die PV-Anlage nicht dulden, denn gemäß § 19 Nr. 2 hat der Mieter bauliche Veränderungen und Einrichtungen, die er selbst vorgeniommen hat zu entfernen, außer Sie bieten ihm eine entsprechende Entschädigung nach z.B. Zeitwert an, damit die Anlage dort verbleibt.

Im Übrigen verbleibt es beim § 604 Abs. 3 BGB.

5. Das Studio hat in der Vergangenheit eine Dachfläche als Terrasse genutzt. Für diese Fläche besteht lt. meinem Kenntnisstand jedoch keine Baugenehmigung.

Im Mietvertrag steht darüber auch nichts.

Ist die Nutzung einer (nicht baurechtlich genehmigten) Dachterasse nicht vereinbart, so schulden Sie auch nicht deren zur Verfügung Stellung. Des Weiteren müsste der Mieter ggf. sogar für die Instandsetzung aufkommen, wenn er den Zustand der Terrasse mangels sachgerechter Pflege zu verantworten hätte (§ 15).
Da das Wasser auf dieser Dachfläche nicht geordnet abfließen konnte und die Bretter (Belag) morsch waren, habe ich diese entfernt.
Mein Bruder argumentiert, dass er diese Fläche jedoch als Terrasse genutzt hat und von mir die Wiederherstellung als Terrasse erwartet.

Wie bereits ausgeführt, ist die Dachterrasse baurechtlich nicht genehmigt, darf sie ohnehin nicht genutzt oder wiederhergestellt werden. Ist diese darüber hinaus vertraglich nicht geschuldet, erwächst dem Mieter auch kein Anspruch auf Nutzung derselben verbotswidrigerweise.

Ggf. hätte er für die Nutzung als Terrasse gemäß § 1 des Mietvertrages die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen auf seine Kosten einzuholen, um diese dann ggf. selbst zu errichten, ihre Zustimmung vorausgesetzt.

Sollten Sie diesbezüglich ergänzende Nachfragen haben, so bitte ich um Rückmeldung via der Kommentarfunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke

PS: Hinsichtlich etwaiger Vertragsmuster ist Ihre Anfrage recht speziell, sodass man hier wohl eher einen individuellen Mietvertragsentwurf anfertigen müsste, da Mustertexte in dieser Hinsicht recht rar sind.

Unter Quelle: http://geschaeftsmieter.org/pdfs/MV%20Geschaeft%20Feb%2011.pdf finden Sie mal einen Beispielsentwurf, welcher aber für Verträge aus der Schweiz gilt, insoweit müsste der Vertrag dann noch entsprechend auf das deutsche Recht angepasst werden.