Mietrecht Renovierung
Fragestellung
Sehr geehrte Frau RA Koch,
mein Lebensgefährte und ich beziehen seit Mitte 2010 eine Wohnung. Beim Vertragsabschluss haben wir mit der Maklerin zusammen eine Mängelauflistung erstellt. Darin stand u.a., dass der Holzboden, welcher in allen Zimmern und dem Flur verlegt ist, erheblich beschädigt ist, die Eingangstür, die seit einem Einbruch (vor unserem Einzug) beschädigt ist, sämtliche Türen und ein Heizkörper Farbflecken aufweisen, der PVC Boden in der Küche verdreckt, verklebt und beschädigt ist, nur ein (verbogener) Schlüssel für den Haupteingang vorhanden ist, und einige Kleinigkeiten wie Löcher in der Wand existieren. Diese Mängelauflistung wurde von der Maklerin und der Hausverwaltung unterschrieben und darauf festgehalten, dass alle Mängel seitens der Hausverwaltung zeitnah behoben werden. Daraufhin ist jahrelang nichts passiert. Auf Anrufe wurde nicht reagiert, bzw. die Verantwortlichen waren nie zu sprechen und würden zurück rufen. Auf unserer Nebenkostenabrechnung ist ganzjährig ein Hausmeisterservice berechnet worden. Erstmalig hatten wir im November 2012 größeren Ärger. Unserem Nachbar wurde wegen einem kleineren Wasserschaden die Küchenwand (die an unsere Küchenwand angrenzt) aufgebrochen. Um ein weiteres Rohr in der Wand zu erneuern, musste auch bei uns ein ca. 20cm langes und ca 10cm breites Loch gebohrt werden. Auf unsere Frage, wann denn das Loch wieder zu gemacht wird, antwortete der Bauarbeiter nur mit einem Schulterzucken, er und seine Firma seien dafür nicht zuständig. Darum würde sich Anfang 2013 eine andere Firma kümmern. Da verlangten wir eine Stellungnahme der Hausverwaltung, aber auch jetzt war keiner zu erreichen oder niemand im Hause, der dafür zuständig sei. Nun sind wir im Februar 2013 (das Loch war immer noch offen) über ein Wochenende in den Urlaub gefahren und haben einen Freund gebeten, auf unsere Katze aufzupassen. In der Nacht von Samstag auf Sonntag rief dieser uns an und beschrieb ein stetiges und immer stärker werdendes Tropfen von der Decke und an den Wänden in der Küche. Da der Nachbar, der die Wohnung über uns bewohnt, weder telefonisch, noch durch Klopfen und Klingeln an der Haustür zu erreichen war, wusste unser Freund nicht, was er machen soll. Da wir keine Notfallnummer von der Hausverwaltung haben, versuchten wir die Nummer von der Firma, die sich um das warme Wasser kümmert, zu erreichen. Diese teilte uns mit, sie sei für unseren Hauseingang schon seit längerem nicht mehr zuständig. Von einem weiteren Nachbarn haben wir die Nummer unseres vermeintlichen Hausmeisters bekommen - für den wir laut Nebenkostenabrechnung ja auch zahlen, welcher nicht sonderlich erfreut war, dass wir ihn mitten in der Nacht geweckt haben, und stritt ab, unser Hausmeister zu sein. Unser Freund hat mit Hilfe eines Nachbarns den Haupthahn zugedreht, damit keine weiteren Schäden entstehen. Als wir daraufhin heim kamen, hatten sich schon riesige gelbe Wasserflecken an der Decke und an zwei Wänden gebildet. Da an der Deckenlampe auch Wasser runter gelaufen war, haben wir das Licht nicht mehr angeschaltet und die Lampe abgenommen. Es stellte sich heraus, dass die Waschmaschine vom Nachbarn über uns ausgelaufen war. Um sich den Schaden in unserer Wohnung anzusehen, kam die zuständige Frau von der Hausverwaltung mit dem "Hausmeister". Die beiden waren aber nicht sonderlich überzeugt von unserem Leiden und der Befürchtung, dass sich Schimmel bilden könnte und können sich erst um die Behebung des Schadens kümmern, wenn mit der Versicherung alles geklärt wäre. Auch nach wochenlangen (vergeblichen) Versuchen, genannte Frau B. von der Hausverwaltung zu erreichen, passierte nichts. Anfang März 2013, nachdem immer noch keine Angaben über den Zeitpunkt der Renovierung bekannt waren und Frau B. zu keinem Gepräch bereit war, haben wir ein Mietminderungsschreiben abgesendet. Darin hielten wir die genannten Mängel seit Einzug plus die dazugekommenen fest und stellten die Mietzahlungen bis zum Beheben aller Mängel ein. Wir zahlten lediglich die Nebenkosten. Selbst auf dieses Schreiben erhielten wir keine Reaktion, obwohl wir nochmals unsere Telefonnummer angegeben haben und mitgeteilt haben, dass wir zu einem Gespräch gerne bereit sind. Anfang Mai 2013 bekamen wir (und alle anderen Mieter) ein Schreiben, dass der Müll, der sich im Speicher befände, unverzüglich zu beseitigen sei, ansonsten würde man damit eine Firma - auf unsere Kosten - beauftragen. Bis zu diesem Zeitpunkt war uns die Existens eines Speichers gar nicht bekannt. Mit einem Nachbarn sind wir dann zusammen hoch gegangen, um uns "unseren" Speicher (der auch nicht im Mietvertrag genannt wurde) anzusehen. Leider kamen wir nicht weit, da fast alle Türen abgeschlossen waren und wir keinen Schlüssel für diese Räume ausgehändigt bekommen haben. Die einzigen Räume, die offen standen, waren zwar leer, aber dafür voller Wasserschäden, Schimmel und ein Raum sogar mit einem großen Wespennest. Auf Nachfrage war - wie immer - keiner zu erreichen. Kurz darauf bekamen wir ein neues Schreiben, in dem uns mitgeteilt wurde, dass vom 27.05. bis zum 29.05.2013 unsere Küche renoviert werden würde und wir deshalb die komplette Küche bis Montag morgen um 09:00 Uhr auszuräumen hätten. Hier meine erste Frage: Räumt denn nicht die beauftragte Firma bei einem Versicherungsfall selbst die Küche aus und wieder ein? Nun denn, ich habe mir Urlaub nehmen müssen, da mein Lebensgefährte ein Stück Daumenknochen kurz vorher entfernt bekommen hat und absolut nichts heben durfte (Attest liegt uns vor). Am Montag morgen kam dann der "Hausmeister" und erklärte uns stolz, dass wir es ihm zu verdanken haben, dass wir einen neuen PVC-Boden in die Küche rein gesetzt bekommen. Allerdings werden nur die Decke und die zwei Wände, die vom Wasserschaden betroffen sind, gestrichen, da die Versicherung nur die betroffenen Wände zahlt. Da aber die Hausverwaltung ebenfalls zahlungsunwillig ist, wird die Küche nur halbseitig renoviert. Per Geruchssinn wurde festgestellt, dass wohl alles trocken sei und sich nirgendwo unter den Tapeten oder unter dem alten PVC-Boden Schimmel gebildet hätte. Also wurde nur gestrichen, und um Kosten zu sparen, der neue PVC-Boden auf den alten drauf gelegt (nicht geklebt!!!). Auf nochmalige Nachfrage, als was denn nun der Herr Hausmeister angestellt sei, sagte er uns, er sei der Gärtner, der nur in den Sommermonaten für unsere Hauseingänge zuständig ist. Aber da er ebenfalls einen Hausmeisterservice betreibt, wird er ab und zu von der Hausverwaltung für Arbeiten wie in unserem Fall hinzugezogen. Ein richtiger Hausmeister sei hier nicht angestellt. Des weiteren haben wir Antworten darauf gefordert, warum die Wasserrohre im Keller nur bis zum Jahr 2009 geeicht wurden. Darauf erhielten wir leider noch keine Antwort. Auch haben wir bei den Stadtwerken nachgefragt, die uns mitteilten, dass dies alle zwei Jahre geeicht werden müsse, aber das sei die Aufgabe der Hausverwaltung. Nun haben wir von dem "Hausmeister/Gärtner" zwei weitere Schlüssel für den Haupteingang ausgehändigt bekommen, mit dem Beisatz, dass wir das seinem freiwilligen und unbezahltem Engagement zu verdanken hätten. Weiterhin wollten wir wissen, warum nicht der alte PVC-Boden weggeschmissen wird und warum man das denn nicht ordentlich machen könnte. Der Mann reagierte verärgert und stellte uns vor die Wahl, entweder "Baustopp" oder wir lassen ihn machen. Da Frau B. von der Hausverwaltung wieder nicht zu sprechen war, mussten wir zusehen, wie der PVC-Boden ohne Klebstoff verlegt wird und sich keiner anschauen will, wie der Boden unter dem alten PVC aussieht.
Nun würden wir gerne wissen, was wir machen können, ob wir die Miete nun normal zu 100% zahlen müssen und ob bei Nichtzahlung unsere Kaution gefährdet ist. Weiterhin würden wir gerne wissen, ob das rechtens war, dass die Küche nur zur Hälfte gemacht wurde, zumal sich in der nicht vom Wasserschaden betroffenen Ecke freiliegende Rohre befinden, die laut dem Maler und dem Gärtner gesetzmäßig bis Ende 2014 sowieso entfernt werden müssen. Meine letzte Frage: Ist es nicht Vortäuschung falscher Tatsachen, dass uns versichert wird, dass der Boden erst nach unserem Einzug neu geschleift und lackiert wird? Wir sind leider darauf reingefallen, aber jemand, der vom Fach ist (also Makler und Hausverwaltung), müsste doch eigentlich wissen, dass das nicht oder nur sehr kostenaufwendig möglich ist?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Mühe und einen schönen Abend,
Ana P.
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrte Fragestellerin,
Sie haben bereits viel zu viel aushalten müssen damit muss nun Schluss sein.
Richtig war es, Anfang März ein Mietminderungsschreiben zu versenden. Haben Sie einen Nachweis darüber, dass dieses Schreiben der Hausverwaltung auch zugegangen ist?
Vorsicht ist jedoch bei der Höhe der Mietminderung geboten. Sie haben die Kaltmiete komplett einbehalten, also die Miete um 100 % gemindert. Dies ist nur zulässig, wenn die Wohnung tatsächlich auch zu 100 % nicht mehr nutzbar ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn im Winter bei Minustemperaturen die Heizung vollständig ausfällt, oder die Wohnung bei einem Unwetter komplett überschwemmt wurde. Auch starker Schimmelbefall kann dazu führen, dass eine Wohnung wegen Unbewohnbarkeit nicht mehr genutzt werden kann.
Die von Ihnen genannten Mängel sind zusammen genommen schon sehr umfangreich. Zum Großteil bestehen diese aber seit Einzug Mitte 2010. Es ist schwer darstellbar, dass die Wohnung von Anfang an nicht nutzbar war, Sie aber dennoch fast 3 Jahre bereits dort wohnen. Nun kam allerdings noch der Wasserschaden in Ihrer Küche hinzu. Dennoch wäre ich zurückhaltend damit, die Miete um 100 % zu mindern. Sie riskieren eine fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete! Vor Gericht würde dann geklärt, ob Sie dazu berechtigt waren, die Miete um 100 % zu mindern. Falls das Gericht dann zu dem Schluss käme, dass Sie nicht so viel mindern durften, würde gegen Sie ein Räumungstitel ergehen und Sie müssten aus der Wohnung hinaus! Also bitte Vorsicht mit umfassenden Mietminderungen. Darüber hinaus wird bei Mietschulden (so diese denn bejaht würden, sprich, Ihnen Ihr Minderungsrecht abgesprochen würde) die Kaution einbehalten.
Bei dem Wasserschaden in der Küche durch die defekte Waschmaschine obendrüber hätten Sie die Küche nicht selbst aus- und wieder einräumen müssen. Es wird aber leider immer wieder versucht, diese Arbeiten auf den Mieter abzuwälzen.
In der Tat ist es so, dass die Versicherungen nur für die Renovierung des Bereichs aufkommen müssen, der tatsächlich in Mitleidenschaft gezogen wurde. Aus Kulanz sind Versicherungen aber ggf. dazu bereit, noch etwas Geld zusätzlich zur Verfügung zu stellen, damit auch der Rest gemacht werden kann. Beim Streichen oder auch Tapezieren eines Raumes geht es ja nicht um Unsummen. Aber hierzu muss dann auch mit der Versicherung gesprochen werden. Dies hat die Hausverwaltung dann wohl auch nicht getan. Einen Anspruch als Mieter haben Sie allerdings leider wirklich nur für die betroffenen Bereiche.
Ein PVC-Boden, der erneuert wird, muss fachmännisch verlegt werden. Ob dies der Fall ist, wenn der Boden nur verlegt, aber nicht geklebt wird, kann ich leider nicht beurteilen. Persönlich kenne ich es nur vom Laminat, dass dieses auch „schwimmend“ verlegt werden kann. Hier würde ich mich an Ihrer Stelle einmal im Fachhandel informieren.
Sie sprachen die Wasserrohre an und dass diese geeicht sein müssten. Mir ist bekannt, dass Wasseruhren alle ca. 5 Jahre neu geeicht werden müssen und da dies teuer ist, die Uhren meist gleich ganz ausgetauscht werden. Meinten Sie dies vielleicht? Von einer Eichpflicht für Wasserrohre ist mir zumindest in meinem Bundesland nichts bekannt. In welchem Bundesland leben Sie denn?
Wenn also noch die offen liegenden Rohre in der Küche weg müssen, so hätte dies natürlich am besten nun gleich mitgemacht werden sollen. Einen Anspruch darauf, dass alles in einem Abwasch erfolgt, haben Sie als Mieter aber leider nicht. Vielmehr handelt es sich um zwei unterschiedliche Dinge: einmal der Wasserschaden, einmal die offen verlegten Rohre.
Zum Boden: Dieser kann nicht geschliffen und lackiert werden, wenn Sie schon dort wohnen! Das könnte tatsächlich eine Täuschung gewesen sein. Offensichtlich ist dann ja auch nichts gemacht worden. Auch dieser nicht in Ordnung gebrachte Boden berechtigt zur Mietminderung.
Insgesamt hört sich diese Hausverwaltung ziemlich chaotisch an. Allein schon die Sache mit dem Speicher, vom dem Sie gar nichts wussten, ist sehr erstaunlich. Auch, dass auf Ihr Nichtzahlen der Miete nicht reagiert wird.
Da die Hausverwaltung von sich aus nicht in die Gänge kommt, würde ich Ihnen raten, zu einem Anwalt vor Ort zu gehen und von diesem ein Schreiben an die Hausverwaltung aufsetzen zu lassen, in der dieser eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wird. Der Anwalt kann vielleicht auch einmal bei Ihnen daheim vorbei kommen und einschätzen, welche Minderungssumme realistisch ist.
Wenn weiterhin auf nichts reagiert wird, können Sie die Mängel sogar selbst beheben und der Hausverwaltung die Kosten dafür in Rechnung stellen und notfalls einklagen.
Ingesamt ist Ihr Fall sehr komplex und ich würde nicht ohne die Hilfe eines Anwalts vor Ort weitermachen.
Sind Ihre Fragen hiermit zunächst beantwortet?
Falls Sie noch Rückfragen haben, nutzen Sie hierfür gerne die Kommentarfunktion.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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vielen Dank für die schnelle Antwort!
Wir leben in Hessen, vielleicht habe ich ein wenig verwirrend geschrieben, was das Eichen der Rohre angeht. Diese befinden sich im Heizraum, welcher direkt unter unserer Küche im Keller liegt. Hierbei handelt es sich um Rohre, die warmes Wasser in die verschiedenen Wohnungen leiten und mithilfe einer Messuhr die Literanzahl messen. Dass diese geeicht sein müssen, wurde uns bestätigt. Ich frage mich nun, ob man nun die ganzen Nebenkostenabrechnungen anfechten kann? (Die offenen Rohre in der Küche sind eine andere Geschichte) Was die restlichen Mängel angeht, müssten wir definitiv die Kosten einklagen, wenn wir etwas selbst machen würden, so wie ich die Hausverwaltung einschätze...
Wenn wir nun ein neues Mietminderungsschreiben ansetzen mit einer Minderung von beispielsweise 30%, könnte die Hausverwaltung zu einem späteren Zeitpunkt auf die Idee kommen, für die bisherigen Monate, für die wir bis jetzt keine Miete gezahlt haben (oder auch für alle Monate), Geld zurück zu verlangen?
Ansonsten sind meine Fragen weitestgehend beantwortet und ich bin froh, dass wir nun wissen, dass es Möglichkeiten gibt, sich gegen solche Menschen zu wehren!
Vielen Dank und einen angenehmen Abend!
Ana P.
Sie meinen offenbar, dass die Warmwasserzähler geeicht sein müssen. Dies ist richtig. Die Eichfrist läuft idR nach 5 Jahren ab. Sie könnten den Warmwasserverbrauch dann in Frage stellen, aber nicht die komplette Nebenkostenabrechnung. Denn die anderen Positionen sind von dem Warmwasserzähler nicht beeinflusst. Ich möchte noch darauf hinweisen, dass auch bei einem nicht mehr geeichten Warmwasserzähler die Werte deshalb nicht falsch sein müssen. Es wird nur keine Gewähr mehr übernommen für eine 100 %ige Genauigkeit.
Wie bereits ausgeführt laufen Sie Gefahr, wegen der nichtgezahlten Miete iHv 100 % die Kündigung zu erhalten. Ich raten Ihnen dringend dazu, einen Großteil dieser Minderungssumme nachzuzahlen.
Erneut rate ich dazu, nicht ohnen einen Anwalt vor Ort in diesem komplexen Fall weiterzumachen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin