Mietrecht: Nachforderung Betriebskosten Garage
Fragestellung
Der Vermieter eines Garagenstellplatzes hat über Jahre hinweg die Kostenpositionen Be- und Entwässerung für die Sprinkleranlage "vergessen" und macht nun - rückwirkend ab 2011 (also wohl auch für 2012 + 2013) - Nachforderungen in ganz erheblichem Umfang geltend.
Er beruft sich darauf "dass die Ausschlussfrist für die Nachforderung nach § 56 III 3 BGB nicht für Gerwerbe- und Stellplatzmietverträge" gilt ... "Nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (NZM 2014,61) ist auch eine nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung ohne weiteres möglich."
Das Problem ist: "Diese Positionen wurden in den letzten Jahren nicht umgelegt, da die Vorverwaltung dies vergessen hat." Will sagen: Die Verwaltungen wechselten PERMANENT, manchmal lief es auch über den Vermieter.
MfG Jens M. A. Reimer
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für Ihre Anfrage!
Entscheidend ist, was im Garagenmietvertrag vereinbart wurde. Können Sie mir diesen zur Verfügung stellen?
Wie hoch ist denn diese Kostenposition?
Ich komme dann umgehend auf Sie zurück.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin
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Bewertung des Kunden
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Achtung/Ergänzung: Es handelt sich am 17.12.2014 um eine "Korrektur der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.-31.12.2010" ...
... d.h. da wäre doch im Dezember 2013 die Nachforderungsfrist abgelaufen?
Mietvertrag, 2 Seiten anbei. Dort wird nur die "Wartung der Sprinkleranlage" aufgeführt, bei den neuen Kostenpositionen handelt es sich (erstmals nach 9 Jahren) um "Grundpreis Bewässerungskosten" und (in etwa gleicher Höhe) "Grundpreis Entwässerungskosten"
Nachforderung für 2010 = 239,36 EU
d.h. zu erwarten wären wohl noch 2011, 2012 und 2013. Das macht in der Summe, mit der Zahlung für 2014, 5 x 239... EU
MfG Jens Reimer
die Nachforderung für 2010 ist tatsächlich zu spät eingegangen, unabhängig davon, ob dieser Anspruch überhaupt gerechtfertigt gewesen wäre.
Darüber hinaus denke ich, dass eine Wartung etwas anders ist als Bewässerungs- und Entwässerungskosten. Allerdings wurden die Betriebskosten im Vertrag nicht abschließend aufgezählt, sondern exemplarisch genannt, "z.B.". Deshalb können nun auch diese Positionen umgelegt werden.
Sie sagen selbst, dass es ständig zu Wechseln in der Verwaltung kommt. Offenbar hat hier jemand die Idee gehabt, dass aus den Mietverträgen für die Garagen noch etwas mehr heraus zu holen ist.
Hier würde es sich lohnen, sich mit den anderen Mietern zusammen zu tun. Sie haben den MietV seit 2005. Da halte ich es bereits für treuwidrig nun mit weiteren Betriebskostenpositionen aufzuwarten. Nach so vielen Jahren durften Sie darauf vertrauen, dass nun keine neuen Positionen "erfunden" werden.
Selbst wenn die Position akzeptiert würde, kann immer noch trefflich über die Höhe der Positionen gestritten werden. Auch die sollte in Frage gestellt und die Beweise durch entsprechende Belege gefordert werden.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin
zunächst besten Dank für Ihre zügigen Antworten. Ich muss mich mit der Sache beschäftigen und einem anderen Mieter beraten und komme auf Sie zurück.
MfG Jens Reimer
Sie haben in Ihre Bewertung geschrieben, ich hätte die Verjährungsfrist falsch berechnet.
Die Verjährung für den Anspruch aus 2010 erfolgte jedoch am 31.12.2013. Meine Aussage, dass diese am 17.12.2014 zu spät zuging, ist daher m.E. korrekt.
Die regelmäßige Verjährung ist innerhalb des BGB gesetzlich geregelt und beträgt im Mietrecht gemäß § 195 BGB 3 Jahre, beginnend mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Die Verjährungsfrist begann also am 01.10.2011 und endete am 31.12.2013.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin
Dann ein grosses Pardon!!! Damit stehen sich zwei unterschiedliche Aussagen von Experten gegenüber. Ich werde mich im Fall des Falles auf Ihre Aussage beziehen. Jetzt fliege ich erst einmal in den Urlaub. Wird es (danach) problematisch, werde ich mich gerne wieder an Sie wenden.
Mit freundlichen Grüssen
Jens Reimer
es wäre nett, wenn Sie dann auch Ihre Kritik aus der Bewertung entfernen lassen könnten. Leider ist es ja so, dass Interessenten sich sehr genach orientieren.
Danke!
Mit freundlichen Grüßen und einen schönen Urlaub
Dr. N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin
MfG
Jens Reimer