Mietrecht. Mietsache wird weiterbenutzt trotz Kündigung durch Mieter.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich gerne bearbeiten:

Bezugnehmend zu Ihren Fragen, ergibt sich im Ergebnis nur eine Antwort.

Der BGH Urteil vom 14. Juli 2010 Az.: VIII ZR 45/09 hatte in einem ähnlichen Sachverhalt entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer eigenmächtigen Räumung haftet.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar (verbotene Eigenmacht).

Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge der Kündigung entfallen ist.

Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer so genannten „kalten Räumung“ eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht werden insbesondere eigenmächtig entsorgte Gegenstände umfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weis (oder selbst wenn er davon weiß) und deshalb (oder aus anderen Gründen) auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

- habe ich das Recht die Wohnung jederzeit zu betreten?

Um die Wohnung anderen Miet- oder Kaufinteressenten anzubieten, können Sie vom Mieter den Zutritt zur Wohnung nach angemessener Ankündigung verlangen.

- habe ich das Recht die Wohnung spätestens Ende April durch einen Entrümpler räumen zu lassen?

Grundsätzlich leider Nein. Hierzug bedarf es regelmäßig den Weg über das Gericht mit einem Räumungstitel.

- Welche Risiken ergeben sich daraus für mich?

Wie bereits zur Entscheidung des BGH ausgeführt, ergeben sich gewisse Risiken in Bezug auf die Haftung auf Schadensersatz, insbesondere wenn Möbel, Inventar, die berühmte Rolex etc. bei der Räumung verschwinden oder beschädigt werden. Hier haftet der Vermieter verschuldensunabhängig. Der Haftung kann er nur dann entgegen, wenn er 1. akribisch den Inhalt der Wohnung dokumentiert (Zeugen/Lichtbilder) und zudem 2. den Wert des Inhalts der Mietsache rechtssicher feststellen lässt, bevor dieser der Entsorgung zugeführt wird. Denn wertvolle Sachen sollten lieber zwischengelagert werden, wenn man schon den Weg der sog. verbotenen Selbsthilfe wählt.

Aber nach einer Entscheidung des AG Berlin-Schöneberg, Az. 6 C 276 / 18 vom 14.08.2019 soll dem Mieter neben Schadensersatz auch sogar Schmerzensgeld zustehen: Es verurteilte den Vermieter zur Zahlung von über EUR 20.000. Der Vermieter musste nicht nur Schadensersatz, sondern auch Schmerzensgeld zu Gunsten des geräumten Mieters leisten, wobei ich dies hier éher nicht annehme.

Weitere Vorgehensweise:

Sofern die Miete für März als auch April (Nutzungsentschädigung) nicht gezahlt wurde, sollten sie vorsorglich die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aussprechen und nochmals der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen.

Des Weiteren können Sie danach Räumungsklage erheben, wobei hier ein Kostenrisiko dahingehend besteht, wenn der Mieter im Iran "untergetaucht" ist, da Sie dann höchstwahrscheinlich auf den Kosten hängen bleiben. Andererseits wäre ein solcher Titel bei Ortsabwesenheit des Mierers relativ schnell durchzusetzen, da Sie weiterhin die Mietanschrift als Adresse benutzen können, da der Mieter selbst für etwaige Nachsendungen verantwortlich ist.

Andererseits könnten Sie auch das Risiko einer kalten Räumung wagen, wobei aber hier erhebliche Risiken bestehen. Wenn der Mieter aber den Besitz ernsthaft aufgegeben hat und Sie das vorgefundene Inventar ordnungsgemäß sicherstellen, kann das Risiko nachhaltig begrenzt werden.

Mutmaßlich haben Sie wohl einen neuen Untermieter, denn mir scheint, dass wohl der Bruder die Wohnung unzulässigerweise nutzt, denn eine Regelung wonach man 3 Monate warten müsste, gibt es insoweit nicht. Sofern zum 31.03. gekündigt ist, ist dies der Stichtag, nicht mehr und nicht weniger. Selbst wenn die Kündigungsfrist unterschritten worden sei und Sie dies als Vermieter akzeptieren.

Lassen Sie sich daher keinen Narren auf die Schulter binden und erklären Sie dem "Bruder" den konkreten Standpunkt, insbesondere dass Sie die Berechtigung zum Zutritt zur Wohnung durch den im Iran lebenden Bruder haben (besser Sie holen sich diese dort ein) und machen dort entsprechend Druck, sodass dieser dann die Wohnung freiwillig herausgibt.

Von Zahlungen Ihrerseits sollten Sie lieber Abstand nehmen, sofern diese nicht in einer tatsächlichen kurzfristigen Wohnungsübergabe münden und Sie sich wirklich Zeit und Aufwand sparen.

Sollten Sie weitere Fragen haben, bitte ich um entsprechende Rückmeldung. Gerne kann ich Sie auch im Rahmen der weiteren Vorgehensweise oder im Wge der Räumungsklage unterstützen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Sascha Lembcke