Mietminderung Schimmel
Fragestellung
Seit dem 1.3.2012 sind wir Mieter von Gewerberäumen zur Nutzung als Büro/Praxis. Der Mietgegenstand (2 Zimmer, Diele, Küche, Bad, Kammer) befindet sich im Souterrain.
Schon am 2.3.2012 haben wir Feuchtigkeitsmängel in einem Zimmer angezeigt (Wand feucht, Tapete löst sich). Es wurde nichts unternommen. Am 18.7,2012/7.8.2012 haben wir neue Mängel gemeldet: Die Küche stinkt, weil es hinter den Küchenschränken "gammelt", der Archivraum kann nicht mehr genutzt werden, wir mussten Akten und Werbematerial entsorgen, weil sich Schimmel darauf bildete. Wir drohten eine Mietkürzung von 20 % an. Besichtigung durch die Eigentümerin und einen Fachmann, diese ergab einen von der Vermieterin zu vertretenden Grund: feuchte Wände durch mangelnde Abdichtung zum Untergrund. Eine Sanierung sollte stattfinden, daher keine Mietkürzung Nichts passierte. Die Hausverwaltung wechselte. Am 25,4.2013 nochmal schriftlich die Bitte um Abstellung der Mängel mit Androhung von Mietminderung. Keine Mietminderung, da wieder neue Besichtigung und neue Untersuchung, danach keine (ersichtlichen) Sanierungsmaßnahmen. Wir haben dann fristgerecht zum 30.9.2013 mit Bezug auf diese Feuchtigkeitsschäden gekündigt. Die Schäden nehmen noch zu, inzwischen sind vier Stellen von Feuchtigkeit und Ausblühungen betroffen. Die Kammer und die Küchenschränke öffnen wir nicht mehr, weil Hals und Nase jucken/kratzen.Zu den genannten Daten erfolgte Schriftverkehr, dazwischen Telefonate. Frage: Kann ich die letzte Miete (KM 650 € + 200 NK) einbehalten als rückwirkende Kürzung und kann ich Schönheitsreparaturen wegen der Flecken an den Wänden ablehnen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
ich kenne nun Ihre Klausel über die Schönheitsreparaturen bei Auszug nicht (Können Sie gerne nachreichen). Die Frage ist dabei vor allem, ob eventuell geschuldete Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Anstreichen der Wände, überhaupt von Ihnen zu leisten wäre, oder statt dessen wegen der Feuchtigkeitsschäden ohnehin unmöglich ist.
Ich rate Ihnen, die Räume zunächst lediglich besenrein zu hinterlassen und dann abzuwarten. Werden Schönheitsreparaturen dann eingefordert, muss das Thema natürlich besprochen werden. Falls Sie Kaution bezahlen mussten, wird von Vermieterseite deren Rückzahlung dann voraussichtlich verweigert, bzw. mit einer angeblichen Forderung wegen der Schönheitsreparaturen aufgerechnet. Im Streitfalle hilft da dann leider nur noch das Einschalten eines Anwalts vor Ort. Es ist leider häufig so, dass eine Kaution letztlich eingeklagt werden muss.
Zur Minderung: Ja, Sie dürfen auch rückwirkend mindern, aber nicht über den Zeitpunkt hinaus, an dem Sie den Mangel anzeigten. Die Miete sollten Sie unbedingt einbehalten. Das dürfte ohnehin viel weniger sein, als Sie eigentlich hätten mindern können. Nun ist es das einzige Geld, was Sie sich noch sichern können und das sollten Sie unbedingt tun. Ist der Vermieter anderer Ansicht, müsste in DIESEM Fall (entgegen der Sache mit der Kaution, s.o.) ER einen rechtlichen Beistand hinzu ziehen.
Letztlich waren Sie zu geduldig und verließen sich auf ein korrektes Vorgehen der Hausverwaltung. Leider habe ich in meiner Kanzleiarbeit die Erfahrung gemacht, dass diese Rücksichtnahme des Mieters nie, wirklich in keinem einzigen Fall honoriert wurde. Auch das Problem mit feuchten Souterrainwohnungen, die dann nicht saniert werden, weil es nicht wirtschaftlich ist, die aber teuer vermietet werden sollen, ist ein Massenphänomen.
Verlassen Sie die Räume besenrein, fordern Sie nach 6 Monaten die Kaution zurück (so lange darf der VM diese behalten) und behalten Sie die letzte Miete ein!
Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit zunächst weiterhelfen konnte und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Nicole Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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Außerdem war sie empathisch, ich habe die Zusammenarbeit als sehr angenehm empfunden.
Vielen Dank, ich komme gerne auf Sie zurück.
Klausel zu den Schönheitsreparaturen:
Der Mieter muss regelmäßig Schönheitsreparaturen vornehmen. Bei Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages an den Vermieter zu bezahlen.Liegen sie mehr als 1 Jahr zurück: 15 % ... Der Mieter kann dieser Verpflichtung durch die Vornahme fälliger Schönheitseparaturen zuvorkommen.
Ist das überhaupt gültig?
Mietminderung: Im Vertrag steht noch ein Passus, gemäß dem eine Minderung nur ausgeübt werden kann, wenn der Mieter die Ansicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Am 18.6.2012 und am 25.04.2013 haben wir eine Mietminderung für den Fall angedroht, dass die Mängel nicht in den nächsten Wochen behoben werden. Reicht das? Denn jetzt können wir das Einbehalten der letzten Miete nicht mehr einen Monat vorher ankündigen.
beides Passagen in Ihrem Vertrag sind unwirksam! Sie würden hiermit unangemessen benachteiligt.
Sie haben alles Ihnen Mögliche getan, damit die Mängel beseitigt werden können und nichts geschah.
Nun, kurz vor Auszug haben Sie die einzige Chance, wenigstens die eine Miete einzubehalten und keine Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sicher wird der Vermieter "motzen". Dies ist aber normal, sobald Sie mit Nachdruck Ihre Rechte durchsetzen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin