Mietminderung Sanierung
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Koch
In unserem Wohngebiet im Märkischen Viertel Berlin wurden zurück liegend umfangreiche Sanierungsarbeiten in den Wohnungen durchgeführt.
Wir haben uns den beabsichtigten Arbeiten entzogen in dem wir im November 2010 in eine gleichwertige bereits komplett sanierte Leerwohnung Wohnung nur wenige Häuser weiter gezogen sind.
Bereits nach 3 Monaten stellten wir fest das sich die Deckentapete an den Stößen im Korridor löst.
Mehrere Versuche der zur Nachbesserung beauftragten Firma brachten keinen Erfolg.
Aktuell hat sich in nun mehr 4 Räumen die Deckentapete an mehreren Stellen fortschreitend gelöst.
Es handelt sich aktuell nicht nur um kleine Haarrisse mehr.
Im Zusammenhang einer Begehung mit der Malerfirma 2012 wurde fest gestellt das in den betroffenen Räumen der gesamte Deckenbereich ab gespachtelt werden muss um die Voraussetzung für eine dauerhafte Lösung sicher zu stellen.
Zur Schaffung der erforderlichen Baufreiheit ist eine komplett Beräumung der betroffenen Bereiche angeraten worden.
Bei unserer 2/2 Wohnung könnte man die beabsichtigten Arbeiten einem Umzug gleich setzen da die Räume bei diesem Aufwand bestenfalls zum Schutz des Inventars leer geräumt sein sollten.
Der Vermieter wurde von uns von Anfang an informiert.
Unsere Besucher lästern mit vor gehaltener Hand über unsere Renovierungskünste.
Wie soll ich mich als Mieter ist in diesem Fall weiter verhalten ?
Ab welchem Zeitpunkt sollte man in diesem Zusammenhang ewtl. Mietminderungsansprüche bei der Hausverwaltung geltend machen?
Vielen Dank im voraus
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für die weiteren Informationen. Die HV ist also über die Mängel informiert und es gab auch einen Termin vor Ort mit der HV und dem Baubetrieb. Es konnte bisher aber keine Abhilfe geschaffen werden.
Zum einen haben Sie als Mieter das Recht, die Miete aufgrund der Mängel zu mindern. Wie hoch die Minderung statthaft ist, ist eine Einzelfallentscheidung und hierzu müsste der Umfang der Mängel in Augenschein genommen werden. Eine Minderung von 10 % dürfte aber nicht zu hoch gegriffen sein.
Weiterhin haben Sie das Recht, die Mängel beseitigen zu lassen. Hierzu muss der Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt werden. In Ihrem Fall hat der Vermieter eine HV zwischengeschaltet, die Kenntnis hat. Mehrere Versuche der Nachbesserung halften aber nichts, so dass immer mehr Zeit verstreicht, in der Sie eine mangelhafte Wohnung bewohnen.
Sie haben die Möglichkeit, die Mängel selbst zu beseitigen und die Kosten hierfür dem Vermieter in Rechnung zu stellen. Das Gesetz verlangt aber zwingend, dass Sie zuvor dem Vermieter, bzw. hier der HV, eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben. Verstreicht auch diese Frist, können Sie selbst tätig werden. Wenn es für die umfangreichen Arbeiten unumgänglich ist, dass Sie während dessen aus der Wohnung ausziehen, ist der Vermieter auch dazu verpflichtet, angemessenen Ersatzwohnraum zu bezahlen. Wenn er selbst keinen Wohnraum stellen kann, können Sie mit Ihrer Familie in dieser Zeit auch in ein Hotel ziehen. Hier ist es aber wichtig, dass Sie sich darum bemühen, möglichst geringe Kosten zu verursachen.
Nun schreiben Sie jedoch, dass eine Nachbesserung ausscheidet. In Ihrer Ursprungsanfrage schrieben Sie hingegen, dass der komplette Deckenbereich abgespachtelt werden müsse. Ich kann aufgrund Ihrer unterschiedlichen Schilderung nun leider nicht sagen, ob eine Mängelbeseitigung möglich ist, oder doch technisch gar nicht realisierbar. Wenn eine Mängelbeseitigung tatsächlich gar nicht möglich ist, oder für den Vermieter unverhältnismäßig kostspielig wäre, dann hätten Sie das Recht, auch ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist außerordentlich zu kündigen und auszuziehen. Alternativ könnten Sie bei für den Vermieter unverhältnismäßig hohen Kosten, die Mieter dauerhaft entsprechend dem Mangel mindern.
Hier müsste daher m.E. zunächst abschließend geklärt werden, ob die Mängel sich beseitigen lassen und falls ja, ob dies für den Vermieter finanziell zumutbar ist.
Wenn die Mängel zu beseitigen sind, ist die o.g. Frist zu setzen. Nach ergebnislosem Ablauf können Sie selbst tätig werden und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen. Alternativ könnten Sie ihn auch auf Mängelbeseitigung verklagen.
Sind die Mängel nicht zu beseitigen, haben Sie das Recht fristlos zu kündigen, oder können dauerhaft die Miete mindern.
Sie schreiben zuletzt, dass Sie in ca. 1 Jahr eine kleinere Wohnung benötigen, da dann Ihr Sohn auszieht. Für ein Jahr rechnet sich der Umzug in eine neue, mangelfreie Wohnung für Sie finanziell natürlich tatsächlich nicht.
Letztlich ist es Ihre Entscheidung, ob Sie die Mängel so lange noch ertragen können und die Miete entsprechend mindern, Sie die Mängel (falls möglich), selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter einfordern, oder aber den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen. In letzterem Fall bitte ich Sie aber zu bedenken, dass es möglich ist, dass Sie bereits in eine kleinere Wohnung gezogen sein werden, wenn der Gerichtsprozess immer noch läuft. Es muss auch damit gerechnet werden, dass ein solches Verfahren über mehrere Instanzen betrieben wird.
Da Sie in ca. 1 Jahr ausziehen werden, würde ich nicht zu einem Prozess raten. Dies lohnt sich bei der nur noch recht kurzen Mietdauer nicht. Sie müssten nach Auszug die Sache für "erledigt" erklären.
Da ich die Mängel selbst nicht gesehen habe, kann ich leider nicht beurteilen, ob die Wohnung so überhaupt noch angemessen genutzt werden kann. Vom Ergebnis dieser Überlegung würde ich es persönlich abhängig machen, welchen Weg ich gehen würde.
Vielleicht könnten Sie die Mängel in Absprache mit dem Vermieter und auf dessen Kosten zumindest insoweit beseitigen, dass Sie das verbleibende Jahr noch einigermaßen angenehm dort wohnen können? Wäre dies denkbar und technisch machbar?
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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Meine Fragen wurden auf den Punkt beantwortet.
Im Zusammenhang meiner Anfrage und den kurzen Kontakt mit Frau Koch wurde ich so weit motiviert das ich meine Ansprüche bei der Wohnunggesellschaft gnadenlos einfordern werde.
Besten Dank für das kurze aber informative Coaching.
Freundliche Grüße aus Berlin
J.Pok
ich habe eine Frage zu Ihrer Sachverhaltsschilderung. Sie schreiben, dass Ihr Vermieter von Anfang an informiert war. Haben Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt? Wenn ja, wie hat er hierauf reagiert?
Es ist ja zunächst die Aufgabe es Vermieters, für Abhilfe zu sorgen und - falls eine Kompletträumung nötig ist - für diese Zeit für eine anderweitige Unterkunft zu sorgen, oder zumindest für die Kosten einer solchen aufzukommen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
Von 2008-2016 sollen im Wohngebiet ca. 13ooo Wohnungen saniert werden.Ein Gewusel für alle Beteiligten von einfacht nur Lachhaft bis Verständnislosigkeit weil vieles drunter und drüber. Wenn man 20 Jahre im Kietz wohnt hofft man das sich alles nur verbessern kann.Wer denkt schon daran das eine von Fachfirmen sanierte Wohnung alles andere ist.
Nein wir haben keine Fristen gesetzt um die erhofften Möglichkeiten der Nachbesserung nicht zu blokieren.
Wir hatten ein Baubüro das die Arbeiten koordinierte.
Es gab einen Termine vor Ort mit der HV und dem Baubetrieb jedoch keine endgültige Lösung.
Im Dezember 2012 erneute Info über den aktuellen Zustand
an die HV. Neuer Mieterbetreuer ab 2013.
Erneuter Hinweis zur Mietsache.Bislang vielleicht aus Ohnmacht keine Reaktion.Der Mailverkehr mit den Infos an die HV liegt vor.
Wie sollte weiter verfahren werden in diesem Zusammenhang.Nachbesserung scheidet aus.Auslegware und Einbauteile wurden beim Umzug erneuert.Umziehen und wieder erneuern das kann es doch nicht sein.Wenn unser Sohn aus dem Haus ist ca.1 Jahr werden wir uns entsprechend so wiso verkleinern.
Welchen Weg sollen wir nun einschlagen ?
Eine Nachbesserung durch den Mieter ist unrealistisch.
Wenn Fachbetriebe im Zuge der Gewährleistung bislang nicht in der Lage gewesen sind Qualitativ nachzubessern bzw.Instand zusetzen fehlen dem Mieter aus meiner Sicht jedliche Vorrausetzungen für eine ordentliche Ausführung.Die soziale Wohnungsgesellschaft ist gleichzeitig auch die Hausverwaltung .Für mich stellt sich lediglich die Frage wie ewtl.Ersatzansprüche im Zusammenhang der weiter fortschreienden Veränderungen zu händeln sind. Die Verklebungen lösen sich ja nicht wegen Feuchtigkeit oder dgl.sondern ggf. wegen unsachgemäßer Ausführung des während der Sanierung beauftragten Unternehmens.In diesem Zusammenhang erfolgten die Informationen an die Wohnungsgesellschaft um ewtl. Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können.
Wenn sich in 4 Räumen die Deckentapeten lösen ist es nicht unbedingt die große Kathastrophe aber schön ist es nicht.
Es kommt immer auf den Betrachter an dem einen stören diese Unzulänglichkeiten vielleicht nicht ich empfinde es jedoch als eine Minderung der Wohnqualität.Ab welchem Zeitpunkt sind nachträglich in diesem Zusammenhang Mietminderungsansprüche durch setzbar ? Mich ärgert das Desinteresse der Wohnungsgesellschaft und die Art wie damit um gegangen wird.Ich zahle meine Miete pünklich und sehe nicht ein noch irgendwelchen Baupfusch tolerieren zu müssen.
welche Ersatzansprüche meinen Sie bitte genau? Sie schreiben, dass die Nachbesserung durch Sie als Mieter unrealistisch sind.
Sie können als Mieter jedenfalls die Wohnraummiete mindern, wenn Mängel da sind. Meinten Sie das mit Ersatzansprüchen?
Die Miete kann ab dem Zeitpunkt gemindert werden, ab dem der Vermieter über die Mängel informiert war.
Ich meine aus Ihrer Anfrage heraus zu hören, dass Sie der unangemessene Umgang mit Ihren Sorgen und Ansprüchen als Mieter mehr stört, als der Mangel an sich. Schade, dass die Wohnungsgesellschaft so nachlässig ist und sich dadurch unnötig unzufriedene Mieter schafft. Wäre die Gesellschaft zugänglicher, wäre der Mangel vielleicht immer noch nicht komplett zu beheben, aber Sie würden sich ernst genommen fühlen. Wie Sie schreiben, wird bei Ihnen im Umfeld in ganz erheblichem Umfang saniert. 13000 Wohnungen sind extrem viel und es scheint Überforderung eingetreten zu sein. Hier scheint leider wirklich nur noch eine Mietminderung zu helfen, um Bewegung in das Ganze zu bringen.
Ich wünsche Ihnen gute Nerven, um das kommende Jahr dort noch durchzustehen.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
Ich wünsche Ihnen gute Nerven, um das nächste Jahr dort noc
Mit den angesprochenen Ersatzansprüchen war wie Sie richg vermuten eine Mietminderung als Trostpflaster gemeint,da die aktuelle Mietsituation nur durch einen Wohnungswechsel zu umgehen ist.In Gesprächen im Bekanntenkreis wurde die Meinung vertreten das eine rückwirkende Mietminderung ab Tag X der Mitteilung von der Wohnungsgesellschaft nicht toleriert wird.Ich konnte dem nichts entgegnen aus Unkenntnis worauf ich mich auf Grundlage von geltendem Recht berufen kann.
Haben Sie vielen Dank für die hilfreichen Worte im Zusammenhang meiner Anfrage.
J.Pok
wenn ein Zustand nicht mehr erträglich ist, bleibt wahrscheinlich tatsächlich nur der Umzug, so ärgerlich es auch ist. Jedenfalls sollten Sie die Minderung noch "mitnehmen".
In meiner beruflichen Praxis erlebe ich es immer wieder, dass Mieter irgendwann einen Schlusstrich ziehen und gehen, Recht hin oder her. Es ist eben einfach auf Dauer unerträglich, wenn man nicht einmal in den eigenen vier Wänden entspannt sein kann, sondern sich dort noch immerzu aufregt.
Ich wünsche Ihnen, dass Sie bald eine hübsche Wohnung finden werden!
Alles Gute und freundliche Grüße
Nicole Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
P.S.: Über eine kurze Bewertung würde ich mich sehr freuen.