Mietminderung rückwirkend
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Koch
In meiner Anfrage vom 29.05.2013 wurde ich eingehend zur vollsten Zufriedenheit von Ihnen Informiert.
Im Zusammenhang einer erneuten Anfrage an die Hausverwaltung vom 22.08.2013 liegt mir aktuell die Beantwortung im Zusammenhang der Ankündigung einer Rückwirkend zu machenden Mietminderung vor.
Zitat
Die von Ihnen gemeldete mangelhafte Tapezierung im Deckenbereich Ihrer Wohnung, wird durch die Firma I. instand gesetzt.. die etwas längere Bearbeitung bitten wir zu entschuldigen. der hier zuständige Bearbeiter Herr R. wird nach seiner Genesung, ab Mitte September, eine Terminvereinbarung mit Ihnen treffen, um einen zufriedenstellenden Zustand der Mietsache wieder her stellen zu können.
Da in diesem Fall lediglich eine geringe Beeinträchtigung vorliegt,die Funktion und Nutzbarkeit der Wohnung jedoch völlig erhalten geblieben ist, können wir hier keine Mietminderung gewähren.
Zitat Ende
Wie soll ich mich verhalten ?
Freundliche Grüße
J.P.
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Antwort von Rechtsanwältin und Mediatorin Nicole Koch, LL.M.
Sehr geehrter Fragesteller,
es freut mich zu lesen, dass endlich Bewegung in die Sache kommt und die Mängel beseitigt werden. Der Ton der Hausverwaltung ist sehr entgegenkommend, so dass ich davon ausgehe, dass nun tatsächlich etwas geschehen wird.
An einem Minderungsrecht, auch einem rückwirkenden, ändert es aber nichts, wenn nun endlich gehandelt wird!
Wie hoch hatten Sie die Minderung denn letztlich angesetzt? Leider kann ich die Beeinträchtigung selbst nicht bewerten, da ich nicht vor Ort war. Es ist auch bedauerlicherweise so, dass ein Mieter in der Regel sehr viel weniger mindern darf, als er sich subjektiv beeinträchtigt fühlt. Eine mangelhafte Tapezierung ist jedenfalls deutlich weniger beeinträchtigend, als z.B. ein Heizungsaufall, der Zusammenbruch der Wasserversorgung, oder erheblicher Schimmelbefall, um einige Fälle zu nennen, bei denen es zu zu einer Minderung von bis zu 100 % kommen kann.
Wie die Hausverwaltung sagt, ist die Wohnung trotzdem komplett nutzbar. Deshalb wäre eine Minderung sehr moderat anzusetzen.
Wie ich auch aus Ihrer damaligen Anfrage entnahm, haben Sie sich sehr über die andauernde Beeinträchtigung geärgert und fühlten sich durch die mangelhafte Tapezierung auch stark gestört. Ich würde an Ihrer Stelle der Hausverwaltung mitteilen, dass sie für die komplette Zeit der Beinträchtigung einen gewissen Betrag von der nächsten Miete einbehalten möchten und sich über den Betrag in einem Gespräch einigen möchten. Hier sollten Sie dann auch offen sagen, dass es Ihnen nicht nur um den Mangel geht, sondern auch um die Art, wie Sie behandelt wurden und dass Sie hierfür einen angemessenen Betrag als rechtens ansehen.
Ob Sie es für den Fall, dass dem dann nicht zugestimmt wird, auf einen Streit ankommen lassen möchten, müssten Sie selbst entscheiden. Dabei spielen viele Faktoren eine Rolle, so z.B. auch, wie lange Sie planen, dort noch zu wohnen.
Letztlich ist es neben der rechtlichen Beurteilung die Frage, ob Sie auf Ihrer Position beharren möchten, oder die Sache für den Fall, dass nun alles instand gesetzt, auf sich beruhen lassen.
Vielleicht teilen Sie mir noch mit, s.o., wie viel Sie mindern möchten.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
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Freundliche Grüße
J.P.
Aktuell steht die Besichtigung des beauftragten Unternehmens zur Schadenbeseitigung aus .Das ist jedoch der Stand von 2011 aus meiner Sicht der Dinge.
Bereits in den Jahren 2011/2012 ist man davon aus gegangen das eine professionelle Instandsetzung nur im Zusammenhang einer vorhandenen Baufreiheit gegeben ist.
Aus meiner Sicht also leere Wohnräume da die Deckenbereiche komplett abgespachlelt werden müssen.
Vorhandenes Mobilar wird beeinträchtigt wegen Rückbau und Wideraufbau wie etwa bei Umzug .
Die angesprochene geringe optische Beeinträchtigung stellt sich aus meiner Sicht jedoch völlig anders dar da in den angesprochenen 4 Räumen die Tapeten wie Girlanden herunter hängen.
Meine Geschäftspartner kann ich in diesen Räumen schon lange nicht mehr begrüßen das es mir unendlich peinlich erscheint.
Ich hatte im Zusammenhang in meiner Information an die Hausverwaltung eine Mietminderung von 10% angesprochen.
Sicherlich ist die Wohnung aus Sicht des Vermieters Nutzbar.
Allein für mich tun sich hier Welten aus Unkenntnis des Sache auf.
Freundliche Grüße
j.P.
wenn zur Instandsetzung die Räume komplett geräumt werden müssen, wären die Kosten zu tragen, die damit einhergehen (Einlagerung der Sachen, ggf. Hotelkosten etc.).
Wenn in vier Räumen die Tapete von der Decke hängt, halte ich dies schon für erheblich und die 10 % für angemessen.
Wenn Sie in der Zeit der Instandsetzung dort komplett raus müssen, dann müssen Sie für diese Zeit gar keine Miete zahlen.
Wenn es wegen der Minderung ernst Probleme geben sollte, würde ich nun doch dazu raten, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen, der Ihre Interessen gegenüber der Hausverwaltung vertritt.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin
Nach dem die Hausverwaltung ja angesprochen hat das eine Mietminderung nicht akzeptiert wird bin ich ratlos wie ich mich weiter rein rechtlich verhalten sollte.Ohne vor Ort gewesen zu sein spricht die HV von einer geringen optischen Beeinträchtigung.Der Auslegung sind scheinbar keine Grenzen gesetzt.In diesem Zusammenhang bin ich nicht im klaren darüber in welcher Form die Miete auch rückwirkend gemindert werden kann.Das Miet Einzugsverfahren der Hausverwaltung ist dabei wohl auch zu berücksichtigen.
Freundliche Grüße
J.P.
eine Einzugsermächtigung können Sie widerrufen. Aufgrund der schwierigen Situation würde ich dazu raten, zukünftig monatlich zu überweisen. Dann sind Sie flexibel was eventuelle Minderungen angeht.
Mietstreitigkeiten beginnen ungeachtet des Streitwerts immer beim Amtsgericht. Es kommt sehr darauf an, an welchen Richter Sie geraten. Es ist nicht vorhersagbar, welche Minderungshöhe im Streitfalle anerkannt würde.
Ein Mietrechter vor Ort, der die Richter kennt und diese einschätzen kann sollte sich den Schaden m.E. einmal ansehen.
Ich hatte z.B. einmal den Fall, da wurden vor den Fenstern der Geschäftsräume (Büro eines Unternehmensberaters) stark verschmutze WCs abgelagert, die andernorts nicht mehr gebraucht wurden. Die Geschäftsräume konnten nicht mehr für Kundentermine genutzt werden. Das Gericht erkannte nur 5 % Minderung an, wir hatten 10 % geltend gemacht.
Mit freundlichen Grüßen
N. Koch, LL.M.
Rechtsanwältin & Mediatorin