Mietkaution - Schönheitsreparaturen - Wasserschaden
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Weber,
mein Mietverhältnis wurde am 31.03.2016 beendet. Bei Auszug wurden Mängel festgestellt wie etwa zersprungene Plastikablage und Gemüseglasboden im Kühlschrank, wackeliger WC-Sitz, Sprung im Waschbecken, ein Stück abgeplatzte Emaille in der Duschkabine, abgebrochener Duschbrausehalter, angeblich angebrannte Küchenarbeitsplatte (vermutlich eine rote Verfärbung von Paprika oder Tomate die ich fast rückstandslos entfernen konnte). Die Anzeige dieser Mängel habe ich versäumt.
Hinzu kommt aber ein größerer Wasserschaden im Mietobjekt, die Details des Gutachters sind mir nicht bekannt, verantwortlich dafür kann ich nicht sein, vermutlich ein geplatztes Wasserrohr in Wandnähe. Im Herbst 2014 hab ich telefonisch feuchte Wandstellen gemeldet, die Hausmeisterin solle bitte nachschauen, was sie dann auch tat. Daraufhin erfolgte aber nichts weiter. Ich dachte es könnte ein saisonales Auftreten sein aufgrund großer Regenmengen und beließ es dabei.
Letztendlich haben sich nun die Parkettleisten von der Wand abgebogen, an den Stellen wo sie im Boden eingelassen sind auch verschimmelt, der Wasserschaden hat sich wohl an den Wänden entlang und unter dem Parkett fortgepflanzt und die Vermieterin hat die Renovierung veranlasst, der Parkett wurde vollständig herausgerissen und Wände mussten teilweise abgeklopft werden. Laut Vermieterin ist noch nicht klar was die Versicherung von den entstandenen Kosten übernehmen wird.
Die Vermieterin nimmt nun hierzu meine Bankkaution in Höhe von 1687 Euro in Anspruch (Anlage 1), die Zahlungsaufforderung der Bank habe ich erhalten mit Zahlungsfrist zum 15. Mai 2016.
Der Mietvertrag bestand seit 1996, renoviert wurde in der Wohnung nie.
Auszüge aus dem Mietvertrag (Anlage 2):
o „Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
o „Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten……..im Einzelfall bis zu einem Betrag von 150,- DM zu tragen……..Die Verpflichtung des Mieters ist auf jährlich 8% der Jahresnettomiete beschränkt.“
o Jeden in und an der Mietsache entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit er den Mangel vorsätzlich verschwiegen oder grob fahrlässig nicht erkannt hat.“
o „Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind“
o „Die Wohnung wird als Erstbezug übergeben. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung sach.-und fachgerecht renoviert zurückzugeben, d.h. Wände und Decken Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen, Parkettboden in ordnungsgemäßem Zustand.“
Meine Fragen dazu :
(1) Ist die Endrenovierungsklausel wirksam, für welche Mängel und in welcher Höhe in Anbetracht des Restwertes der betroffenen Gegenstände muß ich aufkommen ?
(2) Wie verhalte ich mich jetzt richtig, was sind die nächsten Schritte ?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Robert Weber
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung ist unwirksam. Jedoch ist die Kostenklausel bezüglich der Instandsetzung wirksam, d.h. Sie müssen für die Mängel bis zu den genannten Betragsgrenzen aufkommen. Es gilt dabei stets der Zeitwert, also der Anschaffungspreis geteilt durch die Lebensdauer multipliziert mit den abgelaufenen Jahren.
Bei dem Wasserschaden kommt es auf die Beweisbarkeit an. Wenn Sie die telefonische Meldung beweisen können, sind Sie ausser Gefahr. Wenn Sie diese aber nicht beweisen können, wird es leider etwas schwierig für Sie, Sie sollten daher nach Möglichkeit die Haftpflichtversicherung in Kenntnis setzen.
Ich empfehle daher, die Haftpflichtversicherung zu informieren und sich mit dem Vermieter über die Kosten zu einigen.
Für weitere Fragen stehe ich Ihnen über die Kommentarfunktion jederzeit zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt
Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
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vielen Dank für Ihre Auskunft. Muß ich die Anforderung der Kaution durch den Vermieter bei der Bürgschaft gebenden Bank mit Zahlungsziel 16. Mai zunächst begleichen trotz obwohl der Vermieter noch keine detaillierte Kautionsabrechnung über die Schäden erstellt hat ? Hat der Vermieter hierzu dann bis zu 6 Monate nach Mietende Zeit wie ich nachlesen konnte ?
Mit freundlichen Grüßen
T. D.
die Zahlung an die Bank müssen Sie leider leisten, sollten dies aber ausdrücklich unter Vorbehalt machen. In der Tat hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit. Wenn sich die Bürgschaftsanforderung dann als fehlerhaft herausstellt, weil die Forderung des Vermieters nicht besteht, hat die Bank einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter und Sie wiederum einen Rückforderungsanspruch gegen die Bank.
Sie können sich gegen diese Zahlung nur wehren, indem Sie per einstweiliger Verfügung feststellen lassen, dass der Vermieter keine Forderung gegen Sie hat. Das aber ist bei dem Sachverhalt eher schwierig.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt