Mieteinnahmen aus geteiltem Besitz
Beantwortet von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Fragestellung
Sehr geehter Steuerberater,
ich habe letzte Woche durch eine Schenkung meines Vaters 1/4 des Familienhauses übertragen bekommen. Dieses Haus wird von meinem Vater etwa 60% der Zeit im Herbst-Winter-Frühling bewohnt (sein erster Wohnsitz) und im Sommer als Ferienhaus vermietet. Die Mieteinnahmen decken etwa die Ausgaben, also es wird kein Gewinn erzielt (vielleicht ist dies nicht relevant).
Die Mieteinnahmen gehen auf das Konto meiner Tante, die 1/2 des Hauses besitzt (mein Bruder besitzt jetzt das letze 1/4). Auch meine Tante bezahlt bis jetzt alle anfallenden Kosten, inkl. Grundsteuer.
Muss ich, und wenn ja, wie muss ich diese Mieteinnahmen versteuern? Ich sehe in der Steuererklärung “Einkünfte aus bebautem Grundstück” oder “Einkünfte aus Beteiligungen”, welches soll ich wählen, wenn überhaupt?
Muss ich 1/4 der Mieteinnahmen angeben?
Soll ich ein eigenes Konto errichten für meine Mieteinnahmen, oder ist dies nicht notwendig?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl. Betriebswirt Günther Grießhaber
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
auf Basis Ihrer Angaben erhalten Sie meine Einschätzung wie folgt:
Es handelt sich in Ihrem Fall eventuell um eine Grundstücksgemeinschaft für die eine Feststellungserklärung abzugeben wäre. Anhand dieser werden die Einkünfte auf die Berechtigten verteilt. Oft entspricht das den Miteigentumsverhältnissen. Aufgrund von Vereinbarungen zwischen den Eigentümern sind jedoch auch andere Verteilungen möglich. Sie geben an, dass Ihrer Tante die Einnahmen zufließen und von ihr alle Kosten getragen werden. Dann wäre sie die Nutzungsberechtigte, welche die Einkünfte erzielt.
Relevant sind jedoch die Einkünfte und nicht die Mieteinnahmen. Es muss also zunächst das Ergebnis aus der Vermietung (Einnahmen abzüglich Kosten und Abschreibung) ermittelt werden. Zu prüfen wäre auch, ob Nutzung als Ferienhaus gewerblich ist, d.h. Einkünfte aus Gewerbebetrieb anstatt aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Soweit Verluste entstehen, sind auch diese relevant, insbesondere weil sie verrechnet werden können.
Ihre Frage lässt sich ohne weitere detaillierte Angaben leider nicht beantworten. Ein Viertel der Mieteinnahmen anzugeben ist höchst wahrscheinlich nicht richtig. Ebenso ist ein eigenes Konto für Mieteinnahmen nicht erforderlich.
Entscheidend ist, wer die Berechtigten sind und welche Vereinbarungen getroffen wurden.
Ich empfehle Ihnen weitergehende Beratung in Anspruch zu nehmen. Hier gibt es vermutlich auch Gestaltungsspielraum, den es zu optimieren gilt.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber
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Würden Sie mir die Frist verlängern (24h)? Die Zeit ist sehr knapp.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber
gerne können wir die deadline um 1 Tag verschieben. Ich freue mich auf Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen,
G. B.
danke für Ihre Rückmeldung! Welche detaillierten Angaben benötigen Sie um die Frage zu beantworten? Ich würde ihnen gerne Details weitergeben, weiss aber nicht welche Sie brauchen.
Mit freundlichen Grüßen,
G. B.
Es kommt darauf an, was Sie erwarten. Erhalten Sie einen Anteil der Erträge? Falls nein, haben Sie auch nichts zu versteuern. Falls ja, ist es aufwändiger.
Eine Gestaltungsberatung ist in diesen Rahmen leider nicht möglich, die ich unabhängig von den Erträgen empfehle.
Bitte bedenken Sie auch, dass diese Kommunikation öffentlich ist.
Mit freundlichen Grüßen G. Grießhaber
danke für Ihre Antwort. Ich erwarte keine Erträge, also die einfachste Lösung... Muss ich dafür eine Festellungserklärung abgeben? Welche Anlagen muss ich dafür ausfüllen.
Danke für Ihre Antwort.
MfG GB
Als wirtschaftlich Berechtigte muss Ihre Tante die Einkünfte erklären.
Ggf. können Sie dem Finanzamt auf Nachfrage mitteilen, dass Ihre Tante die wirtschaftlich Berechtigte ist. Eine Feststellungserklärung erübrigt sich dann.
Mit freundlichen Grüßen
G. Grießhaber