Kauf einer Ferienimmobilie in Travemünde
Fragestellung
Hallo,
möchte eine Ferienwohnung zur Vollvermietung kaufen.
ca. 300 Übernachtungen pro Jahr möglich
Kaufpreis 300.000 €. Renovierungskosten Bad, Küche und Einrichtung ca. 30.000 €.
Ich kann zum 1.12. oder 1.1. kaufen . Was ist steuerlich sinnvoller ?
Und erfolgt die Steuererklärung in Anlage V oder muss ich Gewerbe anmelden ?
Vielen Dank für eine schnelle Antwort
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Antwort von Steuerberater Björn Balluff
Sehr geehrter Ratsuchender,
es liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Daher müssen Sie dies über Anlage V erklären. Sie sollten aber die Vermietungstätigkeit dem Finanzamt mithilfe des Fragebogens zur steuerlichen Erfassung anzeigen.
Insofern Erhaltungsaufwand vorliegt (Austausch von vorhanden Teilen), könnten die Aufwendungen sofort in Abzug gebracht werden. Wenn Sie diesen Aufwand noch in diesem Jahr haben, könnten Sie ggf. eine Steuererstattung erhalten, da eine Verrechnung mit Ihren übrigen Einkünften erfolgt. Auch die anteilige Abschreibung für den Dezember hinsichtlich des Gebäudeanteils der Ferienwohnung führt zu Verlusten, die mit den übrigen Einkünften aufgerechnet werden können. Es ist jedoch darauf zu achten, dass eine ausreichende Vermietung erreicht wird. Ein Vorbehalt der Eigennutzung in Leerstandszeiten wäre schädlich.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff
Steuerberater
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Noch eine Frage, wenn ich 2015 kaufe:
bei meinem Einkommen (ca. 150.000 €/a) bekomme ich als Normalbürger immer eine Rückerstattung vom Finanzamt.
Ich hätte für 2015 nun 1/12 Abschreibungen (2%), noch keine Kreditzinsen, aber die Renovierungskosten für Bad, Küche und neue Einrichtung abzusetzen.
Geht das für 2015 anzusetzen , obwohl ich keine Mieteinnahmen habe und aus meinem normalen Einkommen eh eine Rückerstattung habe ?
Das Bad und Küche würde ich auf alle Fälle noch 2015 machen wollen. Auch die Wohnungseinrichtung würde ich 2015 kaufen wollen.
Gruss
Andreas Mlitzko
theoretisch geht das. Die Erstattung würde höher ausfallen, wenn Ihre Einkünfte noch über dem Existenzminimum von ca. 8.400 € liegen. Es sind jedoch nicht sämtliche Arbeiten als sofortiger Aufwand einzustufen. In den Fällen wo vorhandenes nur ausgetauscht wird, liegt jedoch Erhaltungsaufwand vor. Wenn die Maßnahmen jedoch zu umfassend sind, dass insgesamt das Ausstattungsniveau der Wohnung gesteigert worden ist, liegen Herstellungskosten vor. Diese können nur auf 50 Jahre verteilt werden. Das wäre der Fall, wenn jedenfalls an drei der zentralen Ausstattungsmerkmalen (Elektro, Sanitär, Fenster, Heizung) Modernisierungen durchgeführt worden sind.
Bei der Küche, können die Einbauschränke ggf. als geringwertiges Wirtschaftsgut sofort abgeschrieben werden. Jedenfalls gilt hier nicht die Nutzungsdauer von 50 Jahren, Das Bad müsste geprüft werden, inwiefern ein reiner Austausch vorliegt oder ggf. mit anderen Arbeiten zusammen Herstellungskosten gegeben sind.
Die Wohnungseinrichtung als solche können Sie auch entweder sofort oder über z.B. 10 Jahre abschreiben. Hängt davon ab, um was es sich konkret handelt.
Es muss eine Einzelfallprüfung vorgenommen werden. Wenn Sie mir die Unterlagen zukommen lassen, kann ich diese Beurteilung gerne durchführen.
Mit freundlichen Grüßen,
Björn Balluff