Immobilienwechsel
Beantwortet von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk in unter 1 Stunde
Fragestellung
Wir besitzen ein Einfamilienhaus inkl. Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Errichtet wurde das Haus 1992 in Massivbauweise. Seitdem wurde die Einliegerwohnung für ca. 700 euro / Monat durchgängig vermietet.
Die Darlehn, die wir 1992 für das Haus aufgenommen haben, laufen am 1.1.2016 aus, d.h. wir wären dann - bis auf einen kleinen noch laufenden Kredit in Höhe von 25.000 Euro und ca. 4.000 Euro die wir noch auf die Ablösesumme draufpacken müssen da die Auszahlungssumme der Lebensversicherung nicht reicht - schuldenfrei.
Wir möchten uns nochmal verändern und suchen seit einer Weile schon ein neues Haus. Für uns wäre natürlich der Zeitpunkt der Schuldenfreiheit am optimalsten gewesen, aber irgendwann kommt eben eine interessante Immobilie, die man dann kaufen möchte. Wir haben eine Immobilie gefunden (Grundstück mit sanierungsbedürftigem Haus) die wir erwerben möchten. Hier zu den Fakten:
1. Wir nehmen zur Bezahlung der neuen Immobilie einen Zwischenkredit in Höhe von ca. 600.000 euro auf. Die Finanzierung dieses Zwischenkredites werden wir in unsere Kalkulationssumme einrechnen.
2. Sobald wir den Vertrag für das neue Haus fest haben, werden wir unser derzeitiges Haus zum Verkauf anbieten. Unser Ziel ist ein Verkaufspreis zwischen minimum 580.000 aber wahrscheinlich sind bis zu 630.000 Euro.
3. Wir gehen davon aus, dass wir den Zwischenkredit nahezu komplett auslösen können (bis auf die oben erwähnten 25,000 + 4000), aber natürlich wissen wir dies erst nach Verkauf unseres derzeitigen Hauses definitiv.
Nun zu unserer Frage:
1. Da das Darlehn erst am 1.1.2016 vollständig abgelöst werden wird, aber wir das neue Haus zum ca. Zeitpunkt 1.1.2015 schon erwerben - möchten wir wissen, ob es steuerliche Nachteile mit sich bringt, bzw. was wir steuerlich beachten müssen.
2. Für unser momentanes Haus haben wir seinerzeit die normale Abschreibung gehabt, die natürlich schon ausgelaufen ist. Wir konnten in den letzten Jahren die Erhaltungsaufwendungen bzw. Schuldzinsen, die den Anteil Einliegerwohnung ausmacht (33%) steuerlich ansetzten. Ebenso läuft noch eine Abschreibung von 2,5% auf den vermieteten Anteil in den nächsten Jahren.
Was müssen wir beim Verkauf der Immobilie beachten?
Was passiert mit der 2,5% Abschreibung, die noch weitere Jahre laufen könnte? Übernimmt diese der Käufer?
Könnten wir beim Erwerb einer neuen Immobile nochmal eine Abschreibung in Anspruch nehmen oder geht dies nicht mehr?
Das jetzige Haus lief vertraglich auf uns beide zum 50%.
vielen Dank für die Antwort.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl.-Kfm. Rainer Schenk
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
herzlichen Dank für Ihre Anfrage an mich als Experten der Onlineplattform, die ich wie folgt beantworte:
zu 1.)
Mit dem Verkauf der Immobilie erlischt auch die Einkunftsquelle aus der Vermietung der Immobilie. Auch wen das ursprüngliche Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht getilgt ist, sind die nach der Veräußerung anfallenden Zinsen grundsätzlich abzugsfähig, mit der unten stehenden Einschränkung. Die Zinsen sind im Übrigen nur anteilig für den vermieteten Teil der Immobilie im Rahmen der Einkunftsermittlung angesetzt worden.
Solange Sie also die bisherige Immobilie nicht verkauft haben, sind die Zinsen aus der bestehenden Finanzierung insoweit als Werbungskosten absetzbar. Erst mit der Veräußerung der Immobilie und der Tilgung des derzeit bestehenden Kredits würde sich der Abzug der Zinsen erübrigen. Sollte der Veräußerungserlös für die alte Immobilie nicht ausreichen, die bestehende Finanzierung komplett zu tilgen, wären auch die Zinsen auf den verbleibenden Restbetrag absetzbar. (z.B. durch Aufnahme eines neuen Kredites, um diese Tilgungsslücke zu schließen). Maßgeblich ist die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, BFH, Urteil v. 8.4.2014, IX R 45/13.
Sollten Sie aber den Veräußerungserlös für die Bezahlung der neuen Immobilie einsetzen und dafür das bestehende Darlehen der alten Immobilie "stehen lassen", würde ein Werbungskostenabzug der Zinsen nicht möglich sein. Ich nehme auch an, dass für den bestehenden Kredit eine Grundschuld auf der jetzigen Immobilie besteht, sodass die Bank nur eine Freigabe der Grundschuld erteilen wird, wenn auch der Erlös aus der Veräußerung der Immobilie bei der Bank zur Tilgung verwendet wird.
zu 2.)
Sofern Sie die Immobilie gemeinsam unverändert bis zum Verkauf der Immobilie mindestens 10 Jahre besessen haben, ist der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie steuerfrei.
Konkret sagt das Gesetz in § 23 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (Private Veräußerungsgeschäfte): "...soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt ....", handelt es sich um ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft.
Da Sie die Immobilie im Jahr 1992 errichtet hatten, ist ein Veräußerungsgewinn demnach steuerfrei. Eine Berücksichtigung des AfA Verlaufs ist von Ihnen daher unbeachtlich, weil kein Gewinn versteuert wird. Dieser Ergäbe sich theoretisch als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Buchwert der Immobilie.
Wenn Sie die neue und zukünftige Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken nutzen, ist ein Abzug von Werbungskosten (AfA, Zinsen etc.) nicht möglich, da keine Einkunftserzielung stattfindet. Nur für den Fall, dass Sie Teile des Hauses tatsächlich an Dritte vermieten, kommt insoweit eine anteilige Abzugsfähigkeit zustande. Die AfA der vormaligen Immobilie tut hier nichts zur Sache. Für die Bemessung der AfA und den AfA Satz für die neue Immobilie kommt es dort auf die individuellen Werte (Kaufpreis, Baujahr, Bandenrichtwerte etc. an) der anzuschaffenden Immobilie an.
Ich hoff, Ihre Fragestellung soweit beantwortet zu haben.
Vielen Dank!
Ihr Dr. Rainer Schenk, Steuerberater
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