Immobilienübertragung an Ex-Partnerin (unverheiratet): Schenkungssteuer

Sehr geehrte Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Zur Sicherheit Ihre Eckdaten:

Gemeinsames Haus mit Ex-Partnerin (bisher nicht ehel. Lebensgemeinschaft) zu jeweils 50%. AK/HK rd. 600.000 € Schulden rd. 370.000 €. 2 leibliche Kinder.

Hier vorerst einmal etwas Grundsätzliches zu diesem Thema:

Wenn Sie nach einer Scheidung Ihren hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück an den ehemaligen Ehegatten übertragen, muss der Erwerber dafür in der Regel keine Grunderwerbsteuer zahlen. Es kommt dabei auch nicht darauf an, wann der Miteigentumsanteil übertragen werden soll und wie lange die Ehe schon geschieden ist. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer setzt aber nach § 3 Ziffer 5 Grunderwerbsteuergesetz voraus, dass die scheidungsbedingte Vermögens-auseinandersetzung den Grund für die Übertragung des Miteigentums darstellt. Beruht sie auf anderen Gründen, die unabhängig von der Beziehung der früheren Eheleute sind, greift der Befreiungstatbestand nicht.

Da Sie allerdings nicht verheiratet waren, kommt diese Befreiungsvorschrift für Sie nicht in Frage.

Es wird also Grunderwerbsteuer fällig und zwar von der Gegenleistung. Was also wendet Ihre Ex-Partnerin auf. Sie übernimmt 50 % der Schulden und den mir derzeit nicht bekannten Vermögensvorteil aus der Auseinandersetzung die Sie privat vereinbart haben. Vergl. § 9 Gegenleistung GrEStG.

Ertragsteuerlich/Einkommensteuerlich:

Die Übertragung des Miteigentumsanteils an einem Grundstück (auch auf den geschiedenen Ehegatte)n stellt ein nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft dar. Denn soweit der Miteigentumsanteil zum Ausgleich des Zugewinnanspruchs an Erfüllungsstatt übereignet wird, liegt ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft i.S. von § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor . Wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen, ist § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich erfüllt.

Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft scheidet nur insoweit aus, als ein Wirtschaftsgut zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Also ist entweder die 10 Jahresfrist beachten, z. B. bei vermieteten Objekten oder Sie haben selbst im Haus gewohnt.

 Auszug aus § 23 (3) EStG:

§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte

1. 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. 2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. 3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;….

Die "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und von Ihnen (allein oder gemeinsam mit Angehörigen oder Dritten) bewohnt wird. Eine Nutzung als Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen oder im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung ist ebenfalls ausreichend (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16).

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt aber auch dann auch vor, wenn Sie die Wohnung einem Kind, für das Sie Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG haben, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen (BMF, Schreiben v. 5.10.2000).

Ein privates Veräußerungsgeschäft hinsichtlich einer an ein Kind unentgeltlich überlassenen Wohnung ist somit nur dann steuerfrei, wenn die Wohnung während der gesamten maßgeblichen Zeiträume an ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind überlassen wurde. Dieser Fall scheint auf Grund Ihrer Beschreibung des Sachverhaltes vorzuliegen. Maßgeblich ist also der grundsätzliche Anspruch auf den Kinderfreibetrag.

Schenkungssteuer:

Es handelt sich ja hier scheinbar um keine Schenkung, wenn der Wert des 50 %igen Hausteils und Schuldübernahme zzgl. Vermögensausgleich ausgewogen gegenüberstehen. Es wird ja auch Grunderwerbsteuer auf 50 % des Hauses fällig. Eine Schenkungssteuer wäre in jedem Falle höher als eine Grunderwerbsteuer auf eine gedachte Mehrsumme. Grundsatz: Entweder Grunderwerbsteuer oder Schenkungssteuer.

Eine „Milchmädchenrechnung“ sähe sehr vereinfacht m. E. so aus:

Wert der zu übertragenden Haushälfte              300.000 €

50 % der Schulden                                            185.000 €

Weitere abzufindende Vermögenswerte            115.000 €

Wert der Schenkung                                                    0 €

Anders wäre das natürlich zu sehen, wenn es keine weiteren abfindbaren Vermögenswerte gäbe. Dann läge in der Tat möglicherweise eine Schenkung i. H. v. 115.000 € vor. Das wäre sehr übel, da nur 20.000 € steuerfrei sind und der Steuersatz für den Rest dann bei 30 % läge.

Sie sollten in dem Fall dann besser den nicht mit Schulden belasteten Hausteil den Kindern schenkweise übertragen, da hier jeweils 400.000 € steuerfrei bleiben. Das setzt natürlich das Einverständnis der Ex-Partnerin voraus.

Besprechen Sie das bitte einmal mit Ihrem Notar, wegen der Anrechnung der Schenkung an die Kinder auf den Anspruch Ihrer Ex-Partnerin. Das ist ein juristisches Problem.

Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.

Sollte meine Antwort zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen sein, würde ich mich sehr über eine Bewertung freuen. 

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

 
      Ingo Kneisel

     Steuerberater

vereidigter Buchprüfer

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