Immobilienkauf zur Kapitalanlage
Fragestellung
Mein Mann und ich sind ohne Ehevertrag verheiratet. Er arbeitet und ich bin Hausfrau. Somit bin ich bei meinem Mann mit krankenversichert (Familienversicherung).
Wir besitzen bereits ein (abbezahltes) Haus und möchten nun zur Kapitalanlage eine Eigentumswohnung kaufen. Später (in 10-15 Jahren) soll diese Wohnung an unseren Sohn per Schenkung übergehen.
Die Wohnung wird ca. 500.000 Euro kosten und wir wollen sie die nächsten 10 – 15 Jahre vermieten. Die Mieteinnahmen pro Monat liegen bei ca. 900 Euro.
Was wir gerne möchten:
1. Ich möchte gerne weiter in der Kranken-Familienversicherung bleiben. Darf also nur Mieteinkünfte bis max. 400 Euro haben.
2. Wenn wir die Wohnung unseren Sohn schenken, möchten wir möglichst keine Schenkungssteuer zahlen.
Fragen:
1. Wer soll ins Grundbuch eingetragen werden?
a) Nur mein Mann? Damit ich keine Mieteinnahmen habe?
b) Z.B. Besitzverhältnis 70:30 / 70% (mein Mann) : 30 %(ich) ? Wegen der Schenkungssteuer?
2. Falls wir die Wohnung 70:30 ins Grundbuch eintragen lassen. Wie sieht das steuerrechtlich aus? Muss mein Mann dann 70% der Einnahmen versteuern und ich 30%?
3. Wie lautet ihr Vorschlag? Was für eine Lösung gibt es?
Herzlichen Dank!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Dipl.-Bw. (FH) / Steuerberater Ralph Arens
Guten Tag!
Vielen Dank für Ihre Anfrage.
Bei einem Anschaffungspreis von 500.000 Euro schätze ich den Grundstücksanteil auf max. 100.000 Euro. So bleiben 400.000 Euro + ca. 6% Anschaffungsnebenkosten (ohne Makler) als Abschreibungsgrundlage. 2% pro Jahr auf 424.000 Euro entsprechen 8.480 Euro. Das entspricht monatlich einer Afa von gerundet 700 Euro. Bei 900 Euro Mieteinnahmen bleiben 200 Euro Gewinn pro Monat, ohne weitere Kosten wie Hausverwaltung oder Zinsen (diese mindern zusätzlich den Gewinn/Einnahmen). Da Sie 425 Euro hinzuverdienen dürfen (http://www.finanztip.de/familienversicherung/), können Sie auch weiterhin in der Familienversicherung bleiben. In diesem Falle wäre es also ohne weiteres denkbar, dass Sie je 50% an der ETW haben.
Je Elternteil hat Ihr Sohn einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. In Ihrem Fall führt die Schenkung zu keiner steuerlichen Belastung. Im übrigen fällt bei der Übertragung auch keine Grunderwerbsteuer (nach heutigen Gesetzesstand) an.
Sollte aufgrund von sehr positiven Wertentwicklungen mit einem Wert über 800.000 Euro im Zeitpunkt der Übertragung gerechnet werden, besteht darüber hinaus durch einen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (mind. 10 Jahre) durch Ihren Sohn ebenso eine Steuerbefreiung.
Also es ist nicht notwendig, besondere Gestaltungsvarianten zu wählen. Möglich ist das natürlich.
Herzliche Grüß
Ralph Arens
Steuerberater
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