Heizungsausfall
Fragestellung
In meiner Wohnung habe ich eine Fußbodenheizung. Hier gab es in der Vergangenheit immer wieder Probleme. Jetzt habe ich seit ca. 3 Wochen folgendes Problem:
Im Wohnzimmer werden nur 2 kleine Bereiche (1 Streifen von ca. 80 cm Breite auf die gesamte Länge und 1 Streifen von ca. 30 cm Breite von der Wohnzimmertüre zur Balkontüre) beheizt, der Rest ist kalt. Umso ärgerlicher, als der Bereich, in dem ich mich am häufigsten aufhalte, kalt ist, nämlich da, wo Couch, Tisch etc. stehen. Wenn ich mich auf die Couch setze, lege ich eine Decke auf die Couch und brauche eine weitere zum Zudecken. Auf Socken im Wohnzimmer laufen geht nicht, ist einfach zu kalt. Vor 3 Wochen war die Heizungsfirma hier und hat einige Messungen vorgenommen und einige Paramter an der Anlage verändert. Gebracht hat es aber nichts. Deswegen habe ich heute erneut meinen Vermieter kontaktiert, woraufhin sich die Heizungsfirma wieder bei mir gemeldet hat. Allerdings versucht der Mitarbeiter der Heizungsfirma mir nun weiszumachen, dass es nicht darauf ankommt, dass alle Bereiche des Fußbodens warm sind, sondern ausschließlich die Zimmertemperatur maßgebend ist. Die Zimmertemperatur ist nicht so kalt, aber verstehen kann ich sein Argument nicht. Ich wohne seit 1997 hier in der Wohnung, dieses Phänomen gab es aber noch nie.
Frage: Muß ich das so hinnehmen und kann ich eine Mietminderung geltend machen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Mathias F. Schell
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als Erst-Beratung gerne wie folgt beantworte:
1.
Ob ein Mangel vorliegt, richtet sich danach, ob die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist, ob die Mietsache zum bestimmungs-/vertragsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann.
Entsteht ein Mangel an der Mietsache, der deren Tauglichkeit zum bestimmungs-/vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, § 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB.
Beeinträchtigt der Mangel die Tauglichkeit jedoch nur unerheblich, bleibt er außer Betracht, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Eine Mietminderung ist hier nicht möglich.
Aufgabe des Vermieters ist es während der großen Heizperiode in den Monaten Oktober bis April eine Raumtemperatur von 18° Celsius bis 22° Celsius in den Wohn- und Schlafräumen zu gewährleisten. Nach DIN 4701 hat der Vermieter dafür zu sorgen, daß folgende Temperaturen in den Räumen erreicht werden können:
-Wohn-,Schlafzimmer, Küche: 20 Grad Celsius
-Badezimmer, Duschraum: 22 Grad Celsius
-Diele, Flur usw.: 15 Grad Celsius
Die entsprechende Heizleistung hat der Vermieter von 6.00 Uhr morgens bis mindestens 23.00 Uhr abends zur Verfügung zu stellen. Kürzere Zeiten, die in einem Formularmietvertrag stehen, etwa eine Beheizung nur bis 22.00 Uhr, sind unzulässig. (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.).
Zur Nachtzeit von ca. 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr morgens dürfen diese Werte um bis zu drei Grad Celsius unterschritten werden (AG Stuttgart, WuM 1987, 147).
2.
a,. Sollte die Fußbodenheizung die vorgenannten Raumtemperatur-Werte nicht in allen Bereichen, insbesondere nicht in Ihrem hauptsächlichen „Aufenthaltsbereich“ (Couch, Tisch etc.) erreichen, liegt somit ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vor. Sie können die Miete mindern.
b. Sofern die Fußbodenheizung die vorgeschriebenen Raumtemperatur-Werte im gesamten Wohnzimmerbereich einschließlich Ihres Aufenthaltsbereiches erreicht, ist die Mietsache hingegen vertragsgemäß. Ein zur Minderung berechtigender erheblicher Mangel ist dann nicht gegeben. Auch wenn in diesem Fall nicht alle Bereiche des Fußbodens warm sind, wäre dies nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin aus April 2008 (Az. 12 U 6/07) gleichgültig: Soweit die Heizung die Räume ausreichend erwärmt, sei nicht von einem Mangel auszugehen der zu einer Mietminderung berechtige. Ein Vermieter sei nämlich nicht verpflichtet seine Heizungsanlage stets auf dem neuesten Stand zu halten.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.
Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten überschlägigen rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt
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Können Sie mir bitte noch mitteilen, um wieviel % ich ggfs. die Miete kürzen kann?
Nachstehend einige Einzelfälle zu Minderungsbeträge aus der Rechtsprechung als Orientierungshilfe:
• Temperaturen erreichen nur 15 Grad: 30 % ( LG Düsseldorf WuM 1973, 187);
• Temperaturen erreichen nur 16 – 18 Grad: 20 % (AG Köln WuM 1978, 189);
• Temperaturen unter 18 Grad im Sommer: 15 % (AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 1998, 1308);
• Temperaturen unter 20 Grad im Winter: 20 % (LG Köln WuM 1980, 17);
• Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter: 20 % (LG Hannover WuM 1980, 130);
• Heizungsausfall in der Heizperiode: 40 % (LG Berlin GE 1993, 861); 50 % (OLG Frankfurt ZMR 1974, 42); 50 % (LG Kassel WuM 1987, 271); 75 % (LG Berlin ZMR 1992, 302); 100 % (LG Hamburg WuM 1976, 10).
Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell
Rechtsanwalt