Grenzbebauung / Abgrabung
Fragestellung
Unser Nachbar und wir wollen beide in den nächsten Monaten ein Haus in einem Neubaugebiet errichten. Dabei gibt es von unserem Grundstück (links) zum Nachbarn (rechts) aktuell ein natürliches, relativ gleichmäßiges Gefälle von etwa 1 m pro 10 m Grundstück. Wir beabsichtigen beide, auf der Grenze zu bauen (wir eine etwa 9m Garage (Fertigbetongarage), unser Nachbar einen 6m langen Anbau (gemauert aus Bimssteinen). Er plant seinen Anbau etwa 90 cm unterhalb der natürlichen Grundstückshöhe. Unsere Garage ist aktuell noch so geplant, dass sie links auf natürlichem Niveau liegt und durch das natürliche Gefälle auf der Grundstücksgrenze etwa 45 cm höher stünde. Wir könnten die Garage aber auch noch so planen, dass sie rechts auf natürlicher Grenzhöhe läge und links dann leicht in die Erde ginge. Problem des Nachbarn ist noch,dass sein Anbau statisch keinen seitlichen Druck durch angefüllte Erde bekommen darf.
Nun zu Fragestellung: Um die Wand des Nachbarn vor Druck und Nässe zu schützen müsste auf unserem Grundstück eine Stützwand oder L-Steine in die Erde gesetzt werden. Zudem muss der Nachbar auf unserem Grundstück abgraben, um sein Fundament für den Anbau setzen zu können.
Dies möchten wir dem Nachbarn gerne erlauben.
Müssen wir uns an diesen Kosten beteiligen? (Auch an den Kosten für das Abfahren der auf unserem Gelände abgegrabenen Erde und dem verdichtungsfähigen Wiederauffüllungsmaterial sowie ggf. an notwendiger Drainage und innerer Abdichtung dieser Wand bzw. L-Stein-Mauer)?
Da unser Nachbar bereits nächste Woche mit seinen Fundamentarbeiten beginnen möchte, benötigen wir eine sehr schnelle Antwort.
Anbei finden Sie eine Skizze der Grundstückssituation (Frontansicht von der Straße, die natürliche Höhe ist gestrichelt eingezeichnet).
Zudem habe ich bei Haufe einen möglichen Mustervertrag gefunden, der ebenfalls angefügt ist. Ist diese Vorlage aus Ihrer Sicht passend bzw. vollständig?
Vielen Dank vorab!
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
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Antwort von Rechtsanwalt Tim Greenawalt
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen verbindlich wie folgt beantworten möchte:
Vorbemerkung
Zunächst gehe ich davon aus, dass die Grenzbebauung sowohl öffentlich-rechtlich als auch aus nachbarschaftsrechtlicher Sicht genehmigt und zulässig ist. Auf die üblicherweise notwendigen Abstandsvorschriften gehe ich daher nicht ein.
1. Beteiligung an den Kosten
Die Kosten für die Abstützung muss Ihr Nachbar tragen.
Zunächst ist festzuhalten, dass eine Erhöhung Ihres Grundstücks gegenüber dem natürlichen Zustand stets möglich ist. Lediglich eine Absenkung, die zu einer Instabilität des Nachbargrundstücks führt, darf nur mit entsprechender Abstützung erfolgen (§ 909 BGB).
Gemäß § 18 Nachbarrechtsgesetz NRW darf zudem jeder Nachbar eine Grenzwand (nur) auf seine Kosten verstärken.
Wenn also Ihr Nachbar den natürlichen Verlauf des Grundstücks absenkt, um sein Gebäude bauen zu können, muss er die Kosten hierfür tragen. Sie kommen dem Nachbarn ja bereits dadurch entgegen, dass Sie die Errichtung der Stützwand bzw. L-Steine auf Ihrem Grundstück ermöglichen.
Lediglich soweit Sie selbst Ihre Garage über der natürlichen Grundstückslinie bauen, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass dadurch das Grundstück bzw. der Bau Ihres Nachbarn nicht beeinträchtigt wird. Da die Garage aber ohnehin einen stabilen Untergrund benötigt, gehe ich davon aus dass allein von der Garage und der damit verbundenen Erhöhung des Bodens kein erhöhter Druck von Ihrem Grundstück auf das Nachbargrundstück ausgeht. Die Versteifung ist also nur deswegen erforderlich, weil der Nachbar sein Grundstück absenkt. Damit hat er auch die entstandenen Kosten zu tragen.
2. Mustervertrag
Ausgehend davon, dass der Vertrag so geschlossen wird, dass Sie als Nachbar und Ihr Nachbar als Bauherr unterzeichnen, halte ich diesen für ausgewogen. Wichtig ist noch, dass Ihre Verpflichtung zur Eintragung der Grunddienstbarkeit ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam ist. Sie sind also erst daran gebunden, wenn die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.
Ich hoffe, damit konnte ich Ihnen helfen und wünsche Ihnen viel Erfolg. Wenn Sie eine detaillierte Beratung wünschen, stehe ich Ihnen unter den u.g. Kontaktdaten ebenfalls zur Verfügung.
Herzliche Grüße,
RA Dr. Tim Greenawalt
--
Dr. Tim B. Greenawalt
Rechtsanwalt
Prinzenweg 1
D-82319 Starnberg
Germany
Tel. +49/160/96631245
Fax. +49/321/28342227
tg@greenawalt.de
www.greenawalt.de
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