Gewerbemietrecht - Rechtsanwaltskosten
Fragestellung
Guten Abend,
ich habe ein Textileinzelhandelsgeschäft, das ich ordnungsgemäß zum Vertragsablauf 30.06.2013 gekündigt habe, da die Miete so hoch ist, dass sie nicht mehr wirklich zu erwirtschaften ist.
Aktuell bin ich mit einer Miete im Rückstand, habe aber zugesagt, bei einem persönl. Gespräch mit dem Vermieter, letzte Woche, alle Außenstände bis Ende des Monats zu begleichen, was ich jetzt auch kann.
Er war damit einverstanden und hat überhaupt Teilzahlungen der Miete - je nach Umsatzlage - in den letzten 4 Monaten ohne jeglichen Kommentar akzeptiert.
Heute bekomme ich einen Brief von einem Ihrer Kollegen, in dem steht, dass ich bis 3.Mai alle Aussenstände zu zahlen habe ( was ja sowieso s.o. vereinbart war ) und jetzt soll ich für diese Mitteilung des RA ca. 300 Euro Gebühren zahlen.
Meinem Rechtsempfinden nach, als Laie, kann der Vermieter genau dann einen RA einschalten, wenn ich meiner Zahlungspflicht nicht nachkomme, aber jetzt schon ( verbunden mit den erheblichen Kosten), das halte ich für reine Willkür.
Wie ist da bitte die Rechtslage -was soll/kann ich jetzt machen ?
Außerdem kommt der Vermieter seinen eigenen Zusagen nicht nach, mir meine Nebenkostenabrechnung 2012 zukommen zu lassen, alle anderen Mieter - Gewerbe und Privat 16 Parteien im Haus- haben bereits vor Wochen ihre Abrechnung erhalten und ich bekomme aufgrund der hohen Vorauszahlungen immer ca 500 Euro zurück. Diese behält er jetzt auch erst mal ein....und wären ja mit ausstehender Miete verrechenbar. Ebenso hat er mir die Kündigung nicht bestätigt...
Ich weiss mich jetzt nicht korrekt zu wehren und bitte Sie um Aufklärung, wie ich in dieser Mietangelegemnheit reagieren kann.
Vielen Dank,
G. K.
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Wenn Sie schreiben, dass Ihr Vermieter Teilzahlungen der Miete - je nach Umsatzlage - in den letzten 4 Monaten ohne jeglichen Kommentar akzeptiert hat, dann hat dieses auch grundlegende Bedeutung für die Notwendigkeit von Rechtsverfolgungskosten in Form der Anwaltsgebühren.
Denn dieses bedeutet gewissermaßen einen gewissen Vertrauenstatbestand, dass dieses auch zukünftig so gehandhabt werden kann, zumal das Mietverhältnis eben sowieso zum Ende des Monats Juni 2013 endet.
Es lässt sich ja auch entsprechend nachweisen, so dass ein Verzugseintritt, der für die Rechtsanwaltskosten als Verzugsschadensersatz maßgeblich ist, sowieso schon äußerst fragwürdig ist.
Ersatzfähig sind nur notwendige Rechtsverfolgungskosten, wobei hier der gesamte Hintergrund eine Rolle spielt.
Im Übrigen war schließlich auch eine entsprechende Frist zur Zahlung von der Vermieterseite gesetzt werden, so dass es der anwaltlich gesetzten Frist gar nicht mehr bedurfte.
Die Vermieterseite hatte selbst verstanden, Ihnen eine Frist zu setzen, so dass es einer anwaltlichen Dienstleistung nicht mehr bedurfte, da der Vermieter verständig genug war, Ihnenentsprechende Fristen beziehungsweise eine Stundung (Aufschieben der Fälligkeit einer Zahlung) zu setzen beziehungsweise zu gewähren.
Daher fehlt es an der Notwendigkeit, einen Anwalt einschalten zu müssen.
Im Übrigen steht diese Aussage vor dem Hintergrund Ihres konkreten Einzelfalls im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs:
"In einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher [...] Vermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten für einen gleichwohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten."
(BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09; auch BGH, Beschluss vom 31. 1. 2012 - VIII ZR 277/11).
Dieses betrifft wohl bemerkt fristlose Kündigung, gilt aber erst recht bei vorhergehenden Zahlungsverzug, denn da ist der Sachverhalt noch einfacher.
Außerdem hat Ihr Vermieter ja selbst gezeigt, dass er in der Lage ist, Fristen zu setzen und sich auf Stundungen einzulassen.
Für den Verzugseintritt und die Notwendigkeit der Rechtsverfolgungskosten ist der Vermieter voll darlegungs- und beweislastet.
Ich würde daher die Rechtsanwaltskosten nicht zahlen und dieses anhand der oben angesprochenen Grundsätze bestreiten.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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ich bedanke mich sehr für die schnelle und kompetente Antwort - Sie haben mir mit dieser Rechtsgrundlage sehr geholfen und ich werde Ihre Antwort wortgetreu weitergeben.
Sollten weitere Fragen auftauchen, wende ich mich gerne wieder an Sie.
Mit freundlichen Grüßen, G.K.
