Gemeinschaftseigentum -Atlasten???
Fragestellung
Diese mechanische Verbindung wurde dann irgendwann in "grauer Vorzeit" in meiner Wohnung durch
diesen E-Motor ausgetauscht und funktionierte jahrelang ohne Probleme.
Ob dieser Einbau mit oder ohne Abstimmung des Verwalters durchgeführt wurde, lässt sich nicht mehr feststellen.
Nachdem nun seit ein paar Jahren diese Rollläden auch zum Gemeinschaftseigentum gehören,
stellt sich mir die Frage, ob der Verwalter die Reparaturkosten vollständig auf mich abwälzen kann,
da ich Eigentümer des defekten E-Motors bin.
Meines Erachtens handelt es sich hierbei um "Altlasten", die nicht so einfach auf den Wohnungseigentümer abgewälzt werden können.
Ganz anders sähe die Sache natürlich aus, wenn ICH den Motor in der Vergangenheit OHNE Absprache
mit der Verwaltung eingebaut hätte. Dies ist aber nicht der Fall.
Wie beurteilen / sehen sie hier die rechtliche Lage???
Muss ich tatsächlich ALLEIN den Schaden tragen?
Falls ich hier nicht an der richtigen Stelle, wäre ich ihnen dankbar, wenn sie mir einen Ansprechpartner nennen könnten, der mir hier per Internet eine kompetente Auskunft geben kann.
Mit freundlichem Gruß
W. S.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Mit Verwalterzustimmung
Auch wenn es sich bei der Rolladenführung um Gemeinschaftseigentum handelt, kann die Kostentragung für Schäden oder Mängel auf die Sondereigentümer abgewälzt werden. Insoweit wäre die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu prüfen, welches Regelung diese zur Kostentragung in Bezug auf dieses Gemeinschaftseigentum enthält.
2. Gewährleistungsansprüche dürften aufgrund des Zeitablaufs nicht mehr greifen.
3. Ohne Verwalterzustimmung
In diesem Fall hat einer der Voreigentümer eine Veränderung an dem Gemeinschaftseigentum vorgenommen ohne die erforderliche Verwalterzustimmung einzuholen.
Dann ist der Verwalter berechtigt Sie aufzufordern den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Eine Freistellung des Voreigentümers von etwaigen Zahlungsansprüchen dürfte danach verjährt sein.
4. Im Ergebnis werden die Kosten für die Reparaturmaßnahme durch die Eigentümergemeinschaft nur dann getragen, wenn dies in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung so geregelt ist und der Umbau mit Zustimmung des Verwalters erfolgte.
Liegen die vorgenannten Voraussetzungen nicht vor, werden Sie die Kosten zu tragen haben ohne die Möglichkeit eines Rückgriffes auf den Voreigentümer zu haben.
Ich bedaure Ihnen keine besseren Nachrichten geben zu können, hoffe aber Ihnen trotzdem weitergeholfen zu haben.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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zunächst vielen Dank für die "prompte" Bearbeitung/Beantwortung.
Ich möchte hier nochmals darauf hinweisen, dass die Umrüstung von Handbetrieb auf E-Motor VOR der Entscheidung des Bundesgerichtshof lag, dass der komplette Rolladen /. Fenster usw. zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Ich denke, dass man diesen Schadensfall nicht dem Nacheigentümer VOLL anlasten kann, da der Einbau damals auf einer vollkommen anderen Rechtslage erfolgte. Eine Absprache oder Einverständnis des Verwalters war damals NICHT erforderlich.
Ich denke, dass es sich hierbei um "Altlasten" handelt, die der neue Eigentümer nicht alleine tragen muss, weil er den Kauf der Wohnung ja noch nach der alten Rechtsform
dürchführte.
Liege ich da SO falsch???
Mit freundlichem Gruß
W. S.
1. Die Rolläden gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwas anderes kann für die Führung und einen Motor geltend. Dieser kann aufgrund des direkten Zugriffes Sondereigentum bilden.
Soweit neben dem Rolladen auch die Führung und Betriebsvorrichtung zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist hinsichtlich der Kostenlast auf die Teilungserklärung abzustellen. Diese kann bestimmen, dass die Kostentragung für Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentümer zufällt.
2. D.h. handelt es sich um Gemeinschaftseigentum und wird die Kostentragung nicht ausdrücklich dem Sondereigentümer zugewiesen, liegt die Kostentragungspflicht bei der Eigentümergemeinschaft.
Liegt keine Regelung in der Teilungserklärung vor, sind die Rolläden wie auch die Zugvorrichtung Gemeinschaftseigentum, wenn diese in die Fassade integriert sind. AG Würzburg, Urteil v. 22.1.2015, 30 C 1212/14 WEG.
3. Zur weiteren Vorgehensweise:
Nehmen Sie Einsicht in die Teilungserklärung. Enthält diese keine Regelung hinsichtlich der Rolläden ist davon auszugehen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt mit der Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die Herstellung und Reparatur des ursprünglichen Zustandes zu tragen hat. Hinsichtlich des Einbaues des Elektromotors wird aus meiner Sicht die Eigentümergemeinschaft nicht einzustehen haben, da dies nicht der ursprünglichen Ausstattung entspricht auf die die Teilungserklärung aufbaut. Zudem wurde dieser Motor nicht durch die Eigentümnergemeinschaft, sondern durch den Sondereigentümer eingebaut, so dass danach die Reparaturkosten oder die Koszten für einen neuen Motor nicht der Eigentümergemeinschaft zu Last fallen kann.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen weiterhin zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt