Gartenhaus / Sondernutzungsrecht / WEG / Nachbarrecht
Fragestellung
Muss ich mein Gerätehaus/Gartenhaus versetzen auf einem WEG-Grundstück,wo ich Sondernutzungsrecht besitze? Hier greift doch das Gehwohnheitsrecht ein!
Das Gartenhaus/Gerätehaus wurde genehmigt in der Eigentümerversammlung am 09.06.2009.
(6 Parteien Haus)
Ein Auszug aus dem Protokoll heisst es:
Das Gerätehaus wird rechts neben der Tiefgaragenabfahrt auf dem Sondernutzungsrecht erstellt. 100% Zustimmung.
Unser Grundstück der WEG grenzt am Nachbar ehemals Bauherr.
Eine genaue Vermessung fand erst nach Aufstellung des Gartenhauses statt.
Das Gartenhaus steht nicht parallel zum Nachbargrundstück, aber tangential zur Tiefgaragenabfahrt. d.h. eine Ecke in der Tiefe von 5cm steht im Nachbargrundstück.
Das es eng wird war damals in der WEG-Versammlung klar.
In der Eigentümerversammlung am 10.05.2017 wurde mit Mehrheit beschlossen, dass das Gartenhaus versetzt werden muss.
Aus dem Grund:
Weil der Baum vom Nachbar der in Einvernehmen mit meinem Nachbar der WEG (Sondernutzungsrecht) auf der Grundstückgrenze gepflanzt wurde.
Der Eigentümer der 1.Etage hat Angst, dass der Baum der auf der Grundstückgrenze gepflanzt wurde ihm die See- und Bergsicht nimmt. Deshalb habe die Hausverwalterin den Nachbarn angeschrieben. Zur Antwort bekam Sie, wenn das Gartenhaus verschoben wird, werde er den Baum versetzen.
Die Verwalterin behauptet der Abstand zur Hütte muss wie unter geschrieben sein.
Gerätehaus muss verschoben werden; mind. Abstand 0.5m + überstand (was höher ist wie 1,50m)
Nachbar hätte kein Problem, den Baum auf der Grundstückgrenze zu entfernen, aber dafür will er, dass ich das Gartenhaus verschiebe. Dies hat er in einem Antwortschreiben an die Hausverwalterin geschrieben. Es ist keine Beanstandung an die Gemeinde.
In einem 4 Augen Gespräch hat er zu mir gesagt: Er hat kein Problem, aber eine Hand wäscht die Andere.
Der Baum steht 15 Meter weg von unserem Gartenhaus. Der Baum und das Gartenhaus haben eigentlich gar nichts damit zu tun.
Kann ich hier auf das Gewohnheitsrecht zurück greifen? Denn das Garten/Gerätehaus steht seit fast 8 Jahren unverändert.
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Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich beantworte Ihr Anliegen auf Basis Ihrer Angaben folgendermaßen:
Zunächst einmal gibt es grundsätzlich kein Gewohnheitsrecht bezüglich rechtswidriger Zustände.
Sie schreiben, dass das das Gartenhaus mit einer Ecke 5 cm auf dem Nachbargrundstück steht. Damit auch keinerlei Abstandsregelungen eingehalten wurden.
Ecke:
Die Ecke des Gartenhauses auf dem Nachbargrundstück ist nur mit entsprechender Genehmigung und Eintragung ins Grundbuch rechtssicher. D.h. nur durch einen entsprechenden Grundbucheintrag würde der Nachbar einer Duldungspflicht unterliegen.
Abstand:
Ob die von der Verwaltin vorgegebenen Abstände korrekt sind, kann nicht gesagt werden. Diese bestimmen nach den BauO der Bundesländer und gegebenfalls Satzungen der Gemeinden. Mit fehlt aber bereits die Angabe welches Bundeland und welche Gemeinde, um in die richtige Gesetzesnorm zu finden.
Im übrigen kann eine fehlende Abstandsregelung durch eine sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis dauerhaft fixiert werden.
Insofern sollten Sie überprüfen, ob damals eine GRunddienstbarkeit oder Baulast zugunsten Ihrer Gartenlaube eingetragen wurden.
In diesem Fall können Sie die Eigentümerversammlung darauf hinweisen, dass kein rechtswidrgier Zustand vorliegt und diese nicht über die dingliche VErpflichtung des nachbarn entscheiden können.
Ist die Ecke/Abstand einfach bislang nur hingenommen worden, so haben Sie keinen durchsetzbaren Rechtsanspruch auf Bestand.
WEG:
Da es sich beim Sondernutzungsrecht jedoch um die Einräumung eines Gebrauchsrechts zugunsten des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, unterliegen auch die betreffenden Flächen oder Teile des Gemeinschaftseigentums weiterhin der ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft.
Daher kann die Eigentümerversammlung auch beschließen, dass ein rechtswidriger Zustand der Sondernutzung (Ecke, Abstand) zu beseitigen ist, zumal die bauliche Veränderung (Gartenlaube errichten) bereits Zustimmungspflichtig gewesen ist.
Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Auskunft geben zu können.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
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