Fragen zu einigen Klauseln in einem Gewerbemietvertrag
Fragestellung
Guten Tag!
Wir sind ein Verein und stehen davor, einen Gewerbemietvertrag für eine Ladenfläche in einem Wohnhaus abzuschließen. Wir planen u. a. kleinere Veranstaltungen mit Musik. Der Vermieter ist darüber informiert und ihm wurde eine Übersicht der Vereinsaktivitäten zur Verfügung gestellt, die wir als Anhang zum Mietvertrag verwenden möchten, da sich sonst im Vertrag keine Bezugnahme auf die Vereinsaktivitäten befindet.
In dem uns vorgelegten Vetragsentwurf befinden sich die folgenden zwei Klauseln, die uns nachteilig erscheinen. Wir möchten daher wissen, ob diese Regelungen rechtlich zulässig sind und welche alternative, für uns günstigste Formulierung möglich wäre.
Des Weiteren möchten wir wissen, ob es ausreicht, unsere Vereinsaktivitäten als Anhang dem Vertrag hinzuzufügen oder ob diese integraler Bestandteil des Vertrages sein sollten.
Dies sind die infrage stehenden Formulierungen:
"Der Mieter leistet bis spätestens vier Wochen vor Mietbeginn an die Vermieterin eine Mietsicherheit i. H. v. 5 Monats-Bruttogrundmieten.
[...]
Ist die Kaution gem. Ziffer 1 nicht geleistet, entfällt ein Anspruch des Mieters auf Übergabe des Mietobjekts solange, bis die Kaution in voller Höhe geleistet ist.
[...]
Der Mieter hat darauf zu achten, dass unnötige Geräusche oder Belästigungen durch unangenehme Gerüche, Rauch, Schädlinge oder Ähnliches unterbleiben. Trotzdem entstehende Belästigungen sind nach Abmahnung durch die Vermeiterin vom Mieter sofort zu beseitigen. Folgt der Mieter der Abmahnung nicht umgehend, ist die Vermieterin berechtigt und wird hiermit ausdrücklich ermächtigt, die Beseitigung im Namen und für Rechnung des Mieters zu veranlassen. Etwaige Nutzungsbeeinträchtigungen durch insoweit vertragswidriges verhalten anderer Mieter und daraus evtl. entstehende Schäden, berechtigen den Mieter weder zu einer Minderung des Mietzinses noch zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen oder eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber der Vermieterin.
Verletzen andere Mieter diese ihnen ebenfalls obliegende Verpflichtung, berechtigt dies den Mieter nicht, die Miete zu mindern, ein Zurückbehaltungsrecht oder einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Vermieterin geltend zu machen. Die Vermieterin tritt jedoch ihr sich daraus ergebende Ansprüche gegen den diese Verpflichtung verletzenden Drittmieter ab an den Mieter. Der Mieter nimmt diese Abtretung an."
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrte Ratsuchenden,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend beantworte:
1. Kaution
Grundsätzlich ist anders als bei einem Wohnungsmietvertrag die Höhe und der Zeitpunkt der Zahlung der Kaution frei bestimmbar. Insoweit kann die Übergabe der angemieteten Räume auch an die volltsändige Zahlung der Kaution gekoppelt werden. Die Kaution ist mit fünf Monatsmieten durchaus hoch angesetzt, aber bei einem gewerblichen Mietvertrag nicht ungewöhnlich.
2. Vereinsaktivität
Dem Mietvertrag eine Übersicht Ihrer Vereinsaktivitäten beizufügen, führt nicht dazu, dass der Vermieter oder die Mitmieter Musikveranstaltungen akzeptieren müssen. Die von Ihnen angeführte Regelung läßt Geräusche nur in Zimmerlautstärke zu.
Angesichts der erheblichen Investiton, gerade durch die Zahlung der Kaution sollte der Vermieter Ihnen schon zusichern, dass Sie Musikveranstaltungen durchführen dürfen. Wichtig ist dabei auch, dass die anderen Mitbewohner sich nicht gestört fühlen, was einen gewissen Schallschutz voraussetzt. Aus meiner Sicht ist neben einer klaren Klausel, dass in den Mieträumlichkeiten auch Musikveranstaltungen durchgeführt werden dürfen, auch die ein oder andere Probeveranstaltung durchzuführen. Dies um einschätzen zu können, wie groß der Lärm ist und ob die Mitbewohner sich hier gestört fühlen.
Nur die Anlage des Veranstaltungskalenders anzuführen reicht nicht aus. Streitigkeiten mit dem Vermieter dürften hier vorprogrammiert sein.
Im weiteren ist zu beachten, dass sich die Mitbewohner sich mit einem Unterlassungsbegehren und Schadensersatzansprüchen direkt an Sie wenden können, wenn der Vermieter eine solche Inanspruchnahme in den Mietverträgen ausgeschlossen hat.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen.
Bei Nachfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
MIt besten Grüßen
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