Finanzierung einer Immobilie zur Fremd-Vermietung / Steuervorteil ESt
Fragestellung
Guten Tag Herr Christiansen!
Ich beabsichtige eine Immobilie BJ 1995 per Vollfinanzierung zu erwerben. Die Mieteinnahmen belaufen sich später kalt auf ca. 2000,- Euro p.M. Nun muss ich "leider" auf die Mieteinnahmen (abzüglich Werbungs, Fahrtkosten, Zinsaufwendungen, AfA u.s.w.) Einkommenssteuer zahlen. Meine Überlegung geht dahin, die eine Hälfte des Kredites "normal" zu finanzieren, mit Zins und Tilgung, die andere Hälfte jedoch über 20 oder 25 Jahre tilgungsfrei per Aktie oder Aktienfonds. Das risiko hierbei ist mir bewust, ebenso die Zahlung der Abgeltungssteuer nach den 20 bzw. 25 Jahren. Meine Frage: Habe ich über dieses Modell einen Einkommenssteuervorteil in den besagten Jahren gegenüber einem Modell der Vollfinanzierung über ein normales Baudarlehen mit Zins und Tilgung? Oder einfacher gesagt kann ich die Aufwendungen für das "Besparen" der Aktien bzw. des Aktienfond steuerlich gegen meine Mieteinnahmen geltend machen?
Vielen Dank für Ihre Antwort! :-)
Mit freundlichen Grüßen
R. K.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Grundsätzlich können Sie die Immobilie ganz oder teilweise auch über tilgungsfreie Darlehen finanzieren und die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
Eine steuerliche Berücksichtigung der Sparbeträge für das Fondssparen o.ä. ist jedoch nicht möglich.
Trotzdem kann eine solche Variante aus betriebswirtschaftlicher Sicht sinnvoll sein, allerdings mit einem Risiko behaftet.
Wenn Sie mit den Aktienfonds o.ä. eine höhere Rendite erwirtschaften, als Sie für das Immobiliendarlehen zahlen, dann ist das Modell durchaus profitabel. Bei z.B. 1,5 bis 2,0 % Zinsen auf das Darlehen müssten Sie entsprechend dauerhaft eine höhere Rendite erwirtschaften.
Zusätzlich können Sie dabei noch davon profitieren, dass die Schudzinsen eine Steuerersparnis in Höhe des Grenzsteuersatzes erzielen, der (wenn Sie gut verdienen) möglicherweise deutlich höher ist, als die Kapitalertragsteuer auf die Kapitalerträge.
Einen Steuerstundungseffekt kann man damit auch erzielen, wenn die Steuerersparnis durch die Schuldzinsen jedes Jahr anfällt, der Veräußerungsgewinn der Kapitalanlage jedoch erst am Ende der tilgungsfreien Zeit realisiert wird.
In der Betriebswirtschaftslehre nennt man das Ausnutzen des Zinsgefälles zwischen Fremdkapitalzinsen u d erwirtschafteter Rendite den Leverage-Effekt.
Risikobehaftet ist es jedoch, falls z.B. zum Zeitpunkt der fälligen Tilgung gerade ein Einbruch auf dem Aktienmark infolge einer Wirtschaftskrise o.ä. besteht, da die Tilgung des Darlehens möglicherweise nicht frei verschiebbar ist.
Somit würde ich Ihnen dazu raten, dieses Instrument nur mit "unkritischen" Beträgen zu nutzen, nicht mit Beträgen, die Ihnen die Füße wegziehen können.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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