Ferienwohnung Werbungskosten /Leerstandszeiten
Fragestellung
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bitte Sie mir folgende Sachverhalt zu beantworten:
Es wird eine Ferienwohnung in Eigenregie vermietet und über eine eigene Homepage ganzjährig zur Vermietung angeboten.
In der Hauptsaison Mai - Oktober ist die Wohnung nahezu durchgängig an Feriengäste vermietet (lediglich vereinzelt freie Tage). In der restlichen Zeit des Jahres ist die Wohnung ungenutzt (keine Selbstnutzung, keine Mieter).
Müssen nun die Leerstandszeiten hälftig als privat betrachtet werden, weil keine Eigennutzung ausgeschlossen werden kann oder können die vollen Werbungskosten geltend gemacht werden?
1)
Für eine hälftige Hinzurechnung spricht, dass nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden kann (wie auch?!), dass keine Eigennutzung erfolgt ist.
In diesem Fall müsste vermutlich auch eine Überschussprognose angestellt werden?!
2)
Für den vollen Abzug der Werbungskosten spricht hingegen, dass die Anzahl der Vermietungstage vermutlich über 75 % der ortsüblichen Vermietungstage (Anzahl der ortsüblichen Vermietungstage sind nicht bekannt) liegen und die Ferienwohnung tatsächlich nur für die Vermietung vorgehalten wird.
Sofern ich das zutreffend verstehe wird in diesem Fall von einer ausschließlichen Vermietung ausgegangen und es können die vollen Werbungskosten abgezogen werden. Ferner ist auch keine Überschussprognose notwendig.
Wie weist man Variante 2) nach oder muss im Zweifel Variante 1) angewandt werden.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von yourXpert!
Ihre Frage möchte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten.
Grundsätzlich ist bei einer nicht auf Dauer angelegten Vermietung die Einkunftserzielungsabsicht zu prüfen. Die auf Dauer angelegte Vermietung ist nach dem BMF-Schreiben vom Steuerpflichtigen glaubhaft zu machen. Sie müssten in Ihrem Fall glaubhaft machen, dass die Anzahl der Vermietungstage mindestens dem Durchschnitt der Vermietungen in der Saison entspricht am Standort entspricht. Diese Nachweise könnten z.B. durch Statistiken der Tourismusagenturen, Städte oder Gemeinden erbracht werden. Weitere Nachweise der Nichtnutzung wären gesteigerte Maßnahmen um mehr Vermietungen zu erreichen, z.B. durch Anzeigen etc.
Gelingt dies nicht bzw. ist die Darlegung nicht Glaubhaft, so wird das Finanzamt eine nicht auf Dauer angelegte Vermietung annehmen. Im BMF-Schreiben heißt es dann zur Selbstnutzung:
"Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 v. H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind."
Das heißt für Sie:
1) Können Sie nicht fehlende Selbstnutzung nicht glaubhaft machen, so wären die Leerstandszeiten bzw. die auf diesen Zeitraum entfallenden Aufwendungen hälftig aufzuteilen. Es ist dann eine Überschussprognose notwendig.
2) Vermieten Sie mind. ortsüblich (Vermietungstage entsprechen dem Durchschnitt der Saison am Standort), ist von einer auf Dauer angelegten Vermietung auszugehen. Eine Überschussprognose ist dann nicht notwendig.
Hier finden Sie im Übrigen das erwähnte BMF-Schreiben:https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/137243/
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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