ETW - unberechtigter Ausbau Speicher als Wohnung
Fragestellung
Guten Abend Herr Schröter,
mein Vater (89 Jahre) besitzt in einem 3 Familienhaus die ETW Nr. 2 im 1. OG mit Speicher Nr. 2 (12,25 qm) laut Teilungserklärung von 1992 und Grundbucheintragung. Der Speicher Nr. 3 gehört
zur Wohnung im 2. OG. Daneben ist noch eine Gemeinschaftsfläche für alle 3 Eigentümer vorhanden. Die Speicher wurden räumlich durch keine Begrenzung unterteilt. Im Juli 2015 wurde eine Maklerin zum Verkauf der ETW meines Vaters beauftragt. Im Zuge dessen stellte sich heraus, dass der Eigentümer im 2. OG unberechtigt den Speicher Nr. 2 meines Vaters als Schlafzimmer ausgebaut hat und einen Teil der Gemeinschaftsfläche in Besitz genommen hat, einen Mauerdurchbruch gemacht hat, eine Wendeltreppe (Gemeinschaftsfläche) eingebaut hat und eine Mauer mit Metalltüre eingezogen hat. Er nutzte zusätzlich auch noch seinen Speicher. Ein Zutritt zum Speicher meines Vaters und einen Teil der Gemeinschaftsfläche ist dadurch nicht mehr möglich. Der Eigentümer WG EG nutzt den Speicher nicht.
Mein Vater hat niemals eine Zustimmung zum Speicherausbau gegeben. Laut Gegner soll der Ausbau bereits 1997 erfolgt sein und mein Vater hätte angeblich die mündliche Zustimmung gegeben. Er gibt an, einen Mieter von 1996 als Zeugen zu haben. Mein Vater bestreitet diese Angaben, er hat dem Gegner lediglich die Nutzung des Speichers zur Lagerung von zusätzlichen Sachen erlaubt. Die Wohnung meines Vaters wurde seit 1997 mehrfach vermietet. Mein Vater hatte von dem Ausbau keine Kenntnis und war schon längere Zeit, auch nicht mit neuen Mietern auf dem Speicher. Durch die Mauer war auch nicht ersichtlich, dass sich dahinter eine ausgebaute Wohnung befindet, ich bin lediglich davon ausgegangen, dass der Zutritt durch den fehlenden Schlüssel verwehrt war(ich war 1. Mal im Speicher mit Maklerin im Juli 2015).
Kann mein Vater die Herausgabe seines Speichers verlangen und evtl. Entschädigung für welchen Zeitraum?
Gibt es hinsichtlich des Speichers eine Verjährung; der Speicher ist immer noch im Eigentum meines Vaters.
Kann der Gegner irgendwelche Rechte ableiten, falls der Zeuge die mündliche Zusage bestätigen sollte (was bestritten wird)
Muss mein Vater evtl. einen Tausch der Speicher zustimmen; wäre aber nicht gleichwertig, da sich im Speicher meines Vaters 4 Fenster befinden, im anderen Teil ist kein Fenster vorhanden.
Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus.
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Maßgebend für die Festlegung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung. Solange die Teilungserklärung nicht geändert wurde, bleibt es bei den bisherigen Eigentumsverhältnissen. Eine Verjährung ist nicht eingetreten.
2. Danach hat Ihr Vater das Recht von dem Nutzer des Speichers einen Rückbau und eine Herausgabe zu verlangen. Sollte ein Zeuge eine Nutzung bestätigen, kann dies allenfalls dazu führen, dass für die Geltendmachung der Herausgabe eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu beachten ist. Die Herausgabe verhindert dies nicht. Sicherheitshalber sollte die Herausgabe mit einer Eigenbedarfskündigung verbunden werden.
3. Aufgrund der rechtwidrigen Nutzung kann Ihr Vater eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verlangen. Beachten Sie, dass die Nutzungsentschädigung je nach Abrechnung für das Jahr 2011 bzw. 2012 zum 31.12.2015 verjährt.
4. Neben dem Verstoß gegen die Teiluungserklärung drohen hier aus meiner Sicht noch weitgehende Sanktionen.
a) Es handelt sich hier um eine nicht genehmigte Nutzung, so dass dies durch die Bauaufsichtsbehörde untersagt werden kann.
b) Im Zuge dessen droht auch, dass kein Versicherungsschutz besteht, da ein rechtswigriger Ausbau und Nutzung vorliegt. Hier haftet der Eigentümer der Wohnung im 2. OG sollte die Versicherung aufgrund der rechtswidrigen Nutzung nicht leisten.
c) Schließlich liegt möglicherweise keine statische Abnahme vor. Durch den Mauerdurchbruch und den Einbau der Wendeltreppe wird möglicherweise die Statik bbeinträchtigt.
5. Eine Lösung ohne erheblichen baulichen Aufwand wäre dahingehend möglich, dass der Speicherausbau nachgenehmigt wird. Die Teilungserklärung müßte angepasst werden und der Eigentümer der Wohnung im 2. OG leistet Ihrem Vater eine Abstandszahlung.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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