Erwerbsnebenkosten für später selbst genutztes Wohneigentum
Fragestellung
Wir werden voraussichtlich in den nächsten Wochen eine Eigentumswohnung erwerben.
der wirtschaftliche Übergang ist für den 31.12.2019 geplant.
Die Wohnung soll in 2020 auch umfangreich renoviert werden.
Wir wollen die Wohnung zunächst für einen kurzen Zeitraum (ca. 3-6 Monate) vermieten, dann aber selbst nutzen.
Können wir dann die Erwerbsnebenkosten steuerlich voll geltend machen, bzw. wie lange muss die Wohnung mindestens vermietet sein, damit wir die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend machen können?
In wie weit können wir dann auch noch die Renovierungskosten ganz oder anteilig geltend machen?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Anschaffungsnebenkosten (z.B. Makler, Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Gutachterkosten usw,) sind nicht sofort abziehbar, sie gehen in die Bemessungsgrundlage der Abschreibung mit ein.
Wenn Sie zunächst mit Gewinnerzielungsabsicht vermieten, bilden Sie zeitanteilig die Abschreibung, diese beträgt bei Wohnimmobilien je nach Baujahr 2 % oder 2,5 % der Gebäudeanteils.
Für die Abschreibung werden dann die anteiligen Anschaffungsnebenkosten zum Kaufpreis hinzuaddiert, dann wird die prozentuale Abschreibung berechnet und dann wird jahresanteilig abgeschrieben.
Falls Sie hohe Sanierungskosten haben, ist zu prüfen, ob diese Herstellungskosten sind, weil Objekt vorher nicht vermieungsbereit ist oder weil drei von vier Kernbereichen Heizung, Fenster, Elektro und Sanitär mit Standardanhebung betroffen sind oder weil mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils ausgegeben worden sind. In diesem Fall würden die Herstellungskosten auch in die Abschreibung mit einfließen und könnten nicht sofort abgezogen werden.
Wenn es dem Grunde nach keine Herstellungskosten sind, prüft das Finanzamt, ob die Sanierung im Vorgriff auf die geplante Eigennutzung erfolgt ist und ordnet solchen Kosten häufig dem privaten Bereich zu, läßt also häufig keinen Abzug als Werbungskosten bei der Vermietung zu. Dies ist aber im Einzelfall zu prüfen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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