Erneute Anfrage zu Immobilienbesteuerung
Fragestellung
Lieber Herr Christiansen,
wir waren schon einmal im Kontakt zu immobilienrechtlichen Fragen. Nun haben sich die Fragestellungen konkretisiert und ich würde mich freuen, wenn Sie mir weiterhelfen könnten:
ich bin folgender Situation: ich bin derzeit Angestellter in quasi öffentlichen Dienst ohne weitere Nebeneinkünfte / hohe Werbekosten. Derzeit möchte mein Vater mir und meinen beiden Brüdern ein Haus schenken. Es steht die Frage im Raum, ob der Erhalt der Immobilie aus rein steuerlichen Gesichtspunkten profitabler ist als der Verkauf. Das ist natürlich eine Gleichung mit vielen Unbekannten. Um uns dem Thema anzunähern müssen bestimmte Parameter geklärt werden. In unserem Fall reduziert sich die Abwägung wahrscheinlich auf drei Fragestellungen, die für Sie höchstwahrscheinlich leicht zu beantworten sind
1. Man ließt immer wieder, dass Investitionen in das Haus, sprich Abschreibungen, die Steuerlast reduzieren würden. Welche Investitionen können hier geltend gemacht werden?
2. In unseren konkreten Fall steht eine Teilschenkung aus, d.h., dass unser Vater 100.000€ von uns bekommen würde, den Rest (ca. 450.000€) würde er uns schenken. Welchen Teil könnten wir nun über welche Zeiträume abschreiben? Unsere Investitionssumme (also 33.333€ pro Bruder), den Gesamtwert des Haus (-Grund) also 550.000:3:2= 91.666€? Oder ein ganz anderer Wert?
3. Zur Klärung des Abschreibungsbegriffs: verstehe ich es richtig, dass das zu versteuernde Einkommen pro Jahr um die Abschreibesumme reduziert wird, d.h., dass für Summe X (beispielsweise 2.000€ pro Jahr für 50 Jahre) dann keine Steuern, wohl aber Sozialversicherungsabgaben gezahlt werden müssten?
Für mich käme eine schriftliche Beantwortung ebenso wie ein Telefonat (zum Pauschalpreis) in Frage. Ich bin gespannt auf Ihre Einschätzung.
Beste Grüße,
Daniel Lechner
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Knut Christiansen
Guten Morgen Herr Lechner,
vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich Ihnen gerne folgende Antworten geben möchte:
1. Zwischen Investitionen in das Haus (z.B. Erhaltungsaufwand) und Abschreibungen ist grundsätzlich zu unterscheiden. Erhaltungsaufwand kann in der Regel im Jahr der Zahlung oder gleichmäßig verteilt auf 2-5 Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören insgesamt Reparaturen, die der Erhaltung der Substanz dienen. Zu beachten ist, dass Erhaltungsaufwendungen von mehr als 15% bezogen auf die Gebäudesubstanz innerhalb der ersten drei Jahre nachträglich zu Anschaffungskosten. Die Folge wäre, dass diese Kosten nur über 50% verteilt werden können (und damit zu Abschreibungen werden).
Abschreibungen beziehen sich auf die Anschaffungskosten der Gebäudesubstand (nicht auf den Grund und Boden). Die dem Eigentümer zuzurechnenden Anschaffungskosten werden jährlich mit 2% steuerlich im Rahmen der Werbungskosten geltend gemacht und mindern damit den Überschuss aus der Vermietung.
2. Bei eine gemischten Schenkung übernehmen Sie für den geschenkten Teil die Anschaffungskosten und den Anschaffungszeitpunkt des Schenkers. Sie schreiben also seinen Anteil weiter ab, bis "seine" 50 Jahre verbraucht sind. Bezogen auf den entgeltlichen Teil haben Sie eigene Anschaffungskosten und für diesen Wert (nur für die Gebäudesubstanz) haben Sie dann eigene Anschaffungskosten, die 50 Jahre abgeschrieben werden. Der anteilige Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Hier muss man also genau rechnen, wieviel Ihres Zahlbetrages auf die Gebäudesubstanz entfällt. Weiterhin müssen Sie ermitteln, wie hoch die Abschreibungen Ihres Vaters bisher sind und wie lange diese noch laufen.
3. Die Abschreibungen mindern jährlich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das heißt, von den Einnahmen aus der Vermietung dürfen die Abschreibungen steuermindernd abgezogen werden. Darauf sind also keine Steuern zu zahlen. Auch Sozialabgaben fallen nicht darauf an, da Sie ja hauptberuflich Angestellter sind.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
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