Erbteilung Grundstücksgemeinschaft
Fragestellung
Folgende Konstellation:
2 Geschwister haben von ihren Eltern ein Haus H1 geschenkt bekommen und besitzen das Haus bis heute gemeinsam als Grundstücksgemeinschaft.
Die Eltern sind etwa 15 Jahre später gestorben und haben den Geschwistern ein weiteres Haus H2 und Barvermögen hinterlassen.
Die Geschwister möchten jetzt das Erbe so aufteilen, daß jedes Geschwister ein Haus erhält, die unterschiedlichen Werte der Häuser können über das Barvermögen ausgeglichen werden.
Der jeweilige Erbanteil der Geschwister aus Haus H2 und Barvermögen liegt unterhalb der Freigrenzen.
Frage:
Kann die gewünschte Aufteilung ohne weitere Kosten (Grunderwerbsteuer, Schenkungssteuer, ...) durchgeführt werden?
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Antwort von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank nochmals für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
Ja, das sollte möglich aller Voraussicht sein, bis auf die Grunderwerbskosten (Grundbucheintragung)/Notarkosten.
Im Einzelnen:
Da die Freigrenzen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vorliegend eingehalten werden, entsteht da nichts Neues.
Ich möchte vorab nochmals kurz die verschiedenen Möglichkeiten einer Miterbenauseinandersetzung darlegen:
Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft kann zunächst durch Erbteilsübertragung nach § 2033 I BGB erfolgen, die - unanhängig davon, ob der Nachlass Grundeigentum umfasst - der notariellen Beurkundung bedarf (§ 2033 I 2 BGB).
Die Nachlassteilung kann weiter durch einen schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvertrag nach § 2042 BGB erfolgen, der nur dann beurkundungspflichtig ist, wenn eine Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks (§ 311b BGB) oder von GmbH-Anteilen (§ 15 IV GmbHG) enthalten ist.
Nach herrschender Meinung (BGH, NJW 1998, 1557; Palandt/Edenhofer, BGB, 64. Aufl., 2005, § 2042 Rdnr. 18) gibt es daneben noch eine dritte Möglichkeit der Miterbenauseinandersetzung in Form der so genannten Abschichtung.
Die diesbezügliche Formfreiheit gilt selbst dann, wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört. Nur wenn - wie hier - als Abfindung ein Grundstück übertragen werden soll, ist dafür die Beurkundungspflicht des § 311b I BGB zu beachten (BGH, NJW 1998, 1557).
Damit gilt hier mangels Abfindung durch Leistung einer Grundstücksübertragung (hier Abfindung durch Wertpapierübertragung aus dem Nachlass) die Formfreiheit.
Nach § 311b Abs. 1 BGB (Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass) gilt:
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung [§ 128 BGB].
Dadurch entstehen also Notar- und Grunderwerbskosten, nicht aber Grunderwerbssteuer, denn es gilt: Das Grunderwerbsteuergesetz tritt hinsichtlich des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) zurück.
Zudem gilt, dass bei dem Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder u. a.) eine Ausnahme von der Grundsteuerpflicht entsteht und diese nicht anfällt.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich bis morgen fristgerecht beantworte.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
vielen Dank für die kurzfristige und ausführliche Auskunft.
Zu zwei Passagen Ihrer Ausführungen habe ich noch Nachfragen:
Textpassage 1:
"Damit gilt hier mangels Abfindung durch Leistung einer Grundstücksübertragung (hier Abfindung durch Wertpapierübertragung aus dem Nachlass) die Formfreiheit."
Diese Aussage kann ich nicht einordnen, in dem beschriebenen Szenario geht es ja gerade um Ausgleich/Abfindung durch eine Grundstücksübertragung der Grundstücksgemeinschaft?
Textpassage 2:
"Zudem gilt, dass bei dem Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder u. a.) eine Ausnahme von der Grundsteuerpflicht entsteht und diese nicht anfällt."
Auch diese Aussage scheint mir nicht zu dem konkreten Szenario zu passen, die Grundstücksübertragung innerhalb der Grundstücksgemeinschaft erfolgt ja zwischen Geschwistern. Sind Geschwister in gerader Linie verwandt?
Mit freundlichem Gruß
J.Kaupp
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich bis morgen fristgerecht beantworte.
1.
Entschuldigen Sie bitte, es sollte tatsächlich heißen, es gilt dann NICHT die Formfreiheit, das stimmt. Ich bitte nochmals höflich um Nachsicht.
Wenden Sie sich daher an einen Notar, wenn es soweit ist.
2.
Die Grunderwerbssteuer entsteht nur einmal, aber hier nicht, da Sie wegen der bereits angefallenen Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuer wie gesagt sowieso zurücktritt.
Sie entsteht auch nicht, weil meines Erachtens allein der Erwerbsvorgang im Rahmen der Erbschaft grundsteuerpflichtig wäre, aber hier dieses wegen der Eltern-Kind-Beziehung als Ausnahme nicht gilt.
Die Übertragung zwischen den Geschwistern ist dann nicht mehr grundsteuerpflichtig.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
leider mußte ich nach einer Rückfrage beim Finanzamt feststellen, daß Ihre Aussage nicht korrekt ist und das Geld leider nicht wert war. Für das Haus, das die Geschwister schon in Grundstücksgemeinschaft besitzen, muß bei einer Übernahme durch eines der Geschwister im Rahmen eines Erbausgleichs Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Ein entsprechendes Urteil habe ich auch im Internet gefunden (Grunderwerbsteuer bei Nachlassaufteilung unter Miterben).
Da ich den Fall nach meinem Verständnis sehr klar beschrieben habe ist Ihre falsche Beantwortung doch sehr entäuschend.
Mit freundlichem Gruß
J.Kaupp