Einkommensteuerpflicht in Deutschland durch Immobilienbesitz nach Schenkung?
Fragestellung
Die Ausgangssituation: als sog. Digitalnomade, bin ich in Deutschland seit mehreren Jahren nicht mehr steuerpflichtig.
Ich habe ein Einkommen, das in Kanada erwirtschaftett und ueber eine Panama-IBC abgerechnet wird und dort nicht der Steuerpflicht unterliegt.
Ich zahle de facto also keine Einkommenssteuer, nirgends auf der Welt, da ich auch keinen Wohnsitz und auch keinen gewoehnlichen Aufenthalt in irgendeinem Land der Welt habe.
Meine Eltern denken nun ueber die Regelung ihres Nachlasses nach, in diesem Fall speziell ueber die Schenkung einer Immobilie im Wert von knapp 200.000 Euro.
Meine Frage:
Wuerde ich durch den Besitz dieser Immobilie, die rein zur Vermietung genutzt wird, in irgendeiner Weise steuerpflichtig in Deutschland? Und wenn ja, welche Steuern sind zu entrichten.
Nur auf das Einkommen aus der Vermietung oder auch auf mein komplettes Einkommen, da ich nun ueber einen Wohnsitz in Deutschland verfuegen wuerde?
Wuerde es steuerrechtlich evtl eher Sinn machen, mit meinen Eltern zusammen eine Offshore Firma zu gruenden und die Immobilie in die Firma einzubringen?
Vielen Dank.
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Antwort von Steuerberater Patrick Peiker
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich danke Ihnen für Ihre Nachricht und für die gewährte Fristverlängerung zur Beantwortung Ihrer Fragen.
Gerne kann ich Ihnen bezüglich Ihrer Fragen folgende Auskünfte erteilen:
1. Schenkung einer Immobilie
Da Ihre Eltern wahrscheinlich Ihren Wohnsitz in Deutschland haben, unterliegt die Schenkung in Deutschland der Schenkungsteuer nach § 2 Abs.1 ErbstG. Als Nachkomme der Schenker steht Ihnen jedoch gem. §16 Abs.1 Nr.2 ErbStG ein Freibetrag von 400.000 € zu. Bis zu diesem Betrag können Sie Schenkungen von Ihren Eltern Schenkungsteuer frei erhalten.
Es gilt hier jedoch zu beachten, dass der Freibetrag für alle Schenkungen oder Erbschaften in einem Zeitraum von 10 Jahren gilt. Sollten Sie also bereits Schenkungen erhalten haben oder werden Sie zukünftig noch Schenkungen oder Erbschaften erhalten, sind diese zusammen zu rechnen. Übersteigt dabei der Gesamtwert der Erwerbe den Freibetrag von 400.000 €, tritt insoweit Schenkungssteuerpflicht ein.
2. Nutzung der Immobilie nach Schenkung
Die Immobilie wird gemäß Ihrer Ausführungen vollständig vermietet. Die Immobilie ist demnach von Ihnen nicht zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorgesehen und geeignet. Durch die Übertragung der Immobilie wird daher nach meiner Ansicht kein Wohnsitz nach § 8 AO begründet.
Da sich Ihr gewöhnlicher Aufenthalt gemäß Ihren Ausführungen nicht in Deutschland befindet, besteht für Sie keine Einkommensteuerpflicht nach § 1 Abs.1 EStG. Ihr Einkommen ist deshalb grundsätzlich nicht in Deutschland steuerpflichtig.
Die Vermietungseinkünfte aus der übertragenen Immobilie in Deutschland stellen jedoch inländische Einkünfte gem. § 1 Abs.4 i.V.m. § 49 Abs.1 Nr.6 EStG dar. Somit besteht für diese Einkünfte eine auf diese Einkünfte beschränkte Steuerpflicht in Deutschland.
Sie müssen Somit nur auf die Vermietungseinkünfte Einkommensteuer sowie den Solidaritätszuschlag in Deutschland entrichten. Ihre anderen Einkünfte sind in Deutschland nicht steuerpflichtig.
3. Weitere zu entrichtende Steuern
Bei Übertragungen von Immobilien ist ebenfalls noch an die Grunderwerbsteuer zu denken. Grundstückserwerbe durch Schenkung sind aber gem. § 3 Nr.2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Somit fällt diese nicht an.
Zudem müssen Sie für das auf Sie übertragene Grundstück jährlich Grundsteuer entrichten. Die Höhe dieser Steuer hängt vom steuerlichen Einheitswert des Grundstücks und von dem vom Belegenheitsort des Grundstücks abhängigen Steuersatz ab.
4. Steuervermeidung durch Gründung einer Offshorefirma
Die Gründung eines Unternehmens und Verlagerung dessen Sitzes in das Ausland würde nicht dazu führen, dass die durch die Immobilie erwirtschafteten Gewinne nicht der deutschen Besteuerung unterworfen werden, da weiterhin inländisches Immobilienvermögen bestehen würde, welches der beschränkten Steuerpflicht unterliegt. Eine Ausnahme hiervon könnten durch zwischenstaatliche Steuerübereinkommen bestehen (sog. Doppelbesteuerungsabkommen). In der Regel ist dies aber nicht der Fall. Für eine genauere Prüfung der diesbezüglichen Rechtslage müssten natürlich auch Informationen vorliegen, wo der Sitz des zu gründenden Unternehmens liegen soll.
Ich hoffe Ihnen Ihre Fragen mit meinen Ausführungen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet haben zu können. Sollten noch Fragen oder Unklarheiten bestehen, können Sie sich gerne über die Kommentarfunktion bei mir melden. Über eine positive Bewertung von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker | Steuerberater
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ich danke Ihnen für Ihre Nachricht. Leider ist es mir nicht möglich Ihre Frage innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist zu beantworten. Ich bitte daher um Fristverlängerung um einen Tag.
Ich danke Ihnen für Ihr Verständnis.
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Peiker
danke fuer Ihre Rueckmeldung. Natuerlich koennen Sie die Frage auch bis morgen beantworten.
Marco Richter