Betriebskosten bei Leerstand
Fragestellung
Sehr geehrte Frau Merkel,
ich habe eine Anfrage bezüglich Betriebskosten bei Leerstand im Wohnungseigentum.
Die genaue Anfrage sowie die Jahresrechnung 2016 des Verwalters zur Veranschaulichung
sende ich Ihnen im Anhang als PDF-Dateien zu.
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.
Sehr geehrte Frau W.,
ich beantworte Ihr Anliegen aufgrund Ihrer Angaben folgendermaßen:
1. Wie werden die "personenbezogenen", d.h. verbrauchsabhängigen Betriebskosten verteilt bei Nutzung als Lager, bei Leerstand und Renovierung, bei Leerstand berechnet?
Bei Wohneigentum richtet sich dies nach dem beschlossenen Umlageschlüssel und falls es keine gibt, nach der gesetzlichen Grundregel.
Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung kann im Rahmen von Wohneigentum jeder Maßstab gewählt werden, der den Interessen der Gemeinschaft angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner führt, vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2011 - VZR 162/10.
nach Ihren Angaben wurde wohl zumindest für den Lagerwohnraum ein Umlageschlüssel beschlossen, sodass dieser angewendet werden muss.
Die Beschlussfassung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss, vgl. § 16 Abs.3 WEG. Insofern wurden Sie leider überstimmt, der Umlageschlüssel ist anzuwenden.
Gibt es keinen beschlossenen oder in der WEGsatzung festgelegten Umlageschlüssel für "personenbezogene Betriebskosten", so wären diese nach dem gesetzlichen Grundsatz des Eigentumsanteils zu verteilen, vgl. § 16 Abs.2 WEG. Dies hätte zur Folge, dass es auf eine Belegung und/oder wie viele Personen in einer ETW wohnen nicht ankommt, sondern nur der Eigentumsanteil zählt.
2. Darf mit "Belegung" gearbeitet werden.
Ja. Liegt ein beschlossener Umlageschlüssel "nach Personen" für alle weiteren Wohnungen vor, so ist dieser dann auch die leerstehenden Wohnungen anzuwenden. Das bedeutet, dass jeweils nach Personen abgerechnet wird und falls in einer Wohnung nicht das gesamte Abrechnungsjahr eine Person gewohnt hat, dann anteilig für den bewohnten Zeitraum, wie in der Abrechnung vorgenommen.
3. Wie sind die Kosten bei Leerstand und Renovierung anzusetzen?
Beim Leerstand und Renovierung lässt sich streiten, ob hier nicht der gesamte Zeitraum zu berücksichtigen ist, da im Renovierungszeitraum eventuell durch die Renovierung auch Wasser, Licht- und Putzwasser verbraucht wurde. Es also gerade nicht der Fall ist, dass niemand in der Wohnung gewesen ist. Für diesen Zeitraum könnte durchaus 1 Person berücksichtigt werden.
4. Rückwirkende Anwendung des beschlossenen Umlageschlüssels auf 2015 korrekt?
Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz für rückwirkende Zeiträume, d.h. für bereits abgeschlossene Zeiträume kann der Umlageschlüssel nicht rückwirkend geändert werden, vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2010, VZR 202/09.
Geht man davon aus, dass das Abrechnungsjahr 01.01. bis 31.12. umfasst und dieses dann mit Ablauf des 31.12. abgeschlossenen ist, so hatte die Eigentümerversammlung im März 2016 keine Kompetenz den Umlageschlüssel für 2015 rückwirkend zu ändern.
Fazit:
Die Umlage nach Personen für personenabhängige Kosten ist durch Beschluss rechtmäßig. Die Berücksichtigung von Leerstand ist dann ebenfalls entsprechend zu berücksichtigen. Streitpunkt ist die Renovierung, da dann die Wohnung nicht leer stand, sondern durch Renovierung ebenfalls Wasser verbraucht wurde und womöglich auch Schmutz verursacht wurde, welcher dann mit der fiktiven Belegung mit 1 Person zu berücksichtigen wäre.
Die rückwirkende Änderung für abgeschlossene Zeiträume ist nicht möglich. Hierzu fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.
Beste Grüße
Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin
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Mir haben die Ausführungen von Rechtsanwältin Merkel gute und hilfreiche Informationen geliefert.
Derartige Hilfe und Auskunft ist meiner Meinung nach empfehlenswert.
zunächst einmal sehr herzlichen Dank für Ihre so raschen Antworten, die für mich gut verständlich sind.
Leider bleiben entscheidende Punkte für mich ungeklärt.
Deswegen möchte ich, sollte dies im Rahmen meines Einsatzes von 61 € inbegriffen sein, Rückfragen zu Punkt 3 und Punkt 4 stellen mit der Bitte, ob Sie Ihre Aussagen präzisieren könnten.
Der Einfachheit halber setze ich meine Fragen unter Ihre Kommentare und hoffe auf Ihr Einverständnis.
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
In Ihrem Schreiben vom 24.1.2017 führen Sie aus zu Punkt 3:
„3. Wie sind die Kosten bei Leerstand und Renovierung anzusetzen?
Beim Leerstand und Renovierung lässt sich streiten, ob hier nicht der gesamte Zeitraum zu berücksichtigen ist, da im Renovierungszeitraum eventuell urch die Renovierung auch Wasser, Licht- und Putzwasser verbraucht wurde. Es also gerade nicht der Fall ist, dass niemand in der Wohnung gewesen ist. Für diesen Zeitraum könnte durchaus 1 Person berücksichtigt werden.“ (farbliche Hervorhebung von mir)
Das ist für mich der entscheidende Punkt: Daß sich darüber streiten läßt, ist mir leider hinlänglich bekannt.
Aber wie viele Personen sind nun definitiv laut Rechtsprechung einzusetzen bei Leerstand einer Eigentumswohnung aufgrund von Renovierung und vorübergehend vergeblicher Mieterfindung,
so daß alle Eigentümer-Parteien sich daran zu halten hätten.
Mir liegt an einer eindeutigen Rechtsgrundlage oder -regelung.
Im Lexikonbeitrag aus Deutsches Anwalt Office Premium stieß ich z.B. auf folgende Hinweise allerdings mit Benennung des Mietrechts. Dieses Mietrecht aber genau interessiert den Verwalter laut eigener Aussage nicht, der argumentiert, er richte sich lediglich nach dem Wohnungseigentumsrecht.
Hier ein Auszug aus einem Internet-Artikel:
Leer stehende Eigentumswohnung / 2.1 Der Kostenverteilungsschlüssel gemäß Vereinbarung
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/leer-stehende-eigentumswohnung-21-der-kostenverteilungsschluessel-gemaess-vereinbarung_idesk_PI17574_HI1383740.html
[…] Der Umlageschlüssel nach Personen beinhaltet nur annähernd eine am Verbrauch orientierte Umlage der Kosten. Davon abgesehen kann der Eigentümer einer leer stehenden Wohnung nicht zwingend damit rechnen, dass seine Kostenbeteiligung gänzlich entfällt, weil seine Wohnung von keiner Person bewohnt wird. In den Kosten für Müllabfuhr, Abwasser, Allgemeinstrom und auch Treppenreinigung sind regelmäßig Grundkosten enthalten, welche verbrauchsunabhängig anfallen. So sind in den Wasserkosten Zählergebühren enthalten, in den Abwasserkosten solche, welche durch Regenwasser entstehen. Die Kosten für die Behälter der Müllabfuhr richten sich möglicherweise nach der Gesamtgröße des Hauses unabhängig davon, ob Wohnungen leer stehen. Schließlich fallen Kosten der Reinigung der Treppen und der sonstigen Allgemeinflächen durch eine Fachfirma unvermindert auch dann an, wenn einzelne Wohnungen leer stehen.
Ebenso wie das Risiko des Leerstands einer Mietwohnung grundsätzlich zulasten des Vermieters geht, geht der Leerstand einer Eigentumswohnung zulasten des Wohnungseigentümers.
Da aus den Abrechnungen der vorgenannten Kosten eine Aufgliederung der Grundkosten und der tatsächlichen Verbrauchskosten nicht hervorgeht, kann es unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB geboten sein, den Eigentümer einer leer stehenden Wohnung so zu behandeln, als werde seine Wohnung jedenfalls von einer Person genutzt (so eine im Mietrecht vertretene Auffassung: Urteil des Amtsgerichts Köln zum Mietrecht v. 7.6.1997, 201 C 609/96, WuM 1998, 290; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556a BGB Rz. 56).
Hier meine Frage: Gibt es entsprechende Rechtsgrundlagen bezüglich des Wohnungseigentumsgesetz?
zu Punkt 4 führen Sie aus:
„4. Rückwirkende Anwendung des beschlossenen Umlageschlüssels auf 2015 korrekt?
Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz für rückwirkende Zeiträume, d.h. für bereits abgeschlossene Zeiträume kann der Umlageschlüssel nicht rückwirkend geändert werden, vgl. BGH, urteil vom 09.07.2010, VZR 202/09.
Geht man davona aus, dass das Abrechnungsjahr 01.01. bis 31.12. umfasst und dieses dann mit Ablauf des 31.12. abgeschlossenen ist, so hatte die Eigentümerversammlung im März 2016 keine Kompetenz den Umlageschlüssel für 2015 rückwirkend zu ändern.“ (farbliche Hervorhebung von mir)
Meine Frage: Hatte die Eigentümerversammlung das Recht oder nicht?
Dies und die rechtliche Grundlage dafür ist mir wichtig zu erfahren?
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
Aber wie viele Personen sind nun definitiv laut Rechtsprechung einzusetzen bei Leerstand einer Eigentumswohnung aufgrund von Renovierung und vorübergehend vergeblicher Mieterfindung,
so daß alle Eigentümer-Parteien sich daran zu halten hätten.
Mir liegt an einer eindeutigen Rechtsgrundlage oder -regelung."
Hierzu gibt es KEINE eindeutige gesetzliche Regelung, die vorschreibt, dass dann so und soviel Personen zu berücksichtigen wären.
Je nach Einzelfall kann man auch dazu kommen, dass bei Renovierung keine Verbrauchskosten anfallen, wenn nichts verbraucht wurde.
Die Regelungen aus dem Mietrecht sind im Wohneigentumsrecht nicht anwendbar, wobei der Grundsatz ähnlich ist. Verbrauchsabhängige Kosten können bei Leerstand auf die Mieter umgelegt werden, verbauchsunabängige Kosten trägt der Vermeiter bei Leerstand. HIntergrund ist, dass Verbrauchskosten nur dort anfallen, wo ein Verbrauch möglich ist, sprich wenn vermietet ist, jedoch die verbauchsunabhängigen Kosten immer anfallen, ob nun eine vermietung vorliegt oder nicht.
Dies wird schlussednlich auch bei IHnen in der Eigentümergemeinschaft so gehandhabt, wobei man hier für die REnovierung keine Verbrauchskosten anerkannt hat. Dies ist meiner Meinung nach falsch, es sei denn hier kann nachgewiesen werden, dass durch die Bauarbeiten werder SChmutz im haus entstanden noch Wasser verbraucht wurde.
Da Bauarbeiter nicht 24 Stunden/7 Tage die Woche in der Wohnung arbeiten, wäre mit 1 Person hinsichtlich der Verbruachsberücksichtigung genüge getan.
2. Hatte die Eigentümerversammlung das Recht oder nicht?
Nein, wenn der Zeitraum bereits abgeschlossen ist. Wie die Wirtschaftszeiträume in Ihrer Eigentümergemeinschaft festgelgt sind, weiß ich nicht. Dies regelt die Satzung.
3. Dies und die rechtliche Grundlage dafür ist mir wichtig zu erfahren?
Dies wurde per höchstrichterlicher Entscheidung, siehe bereits zitiertes Urteil festgelegt. Gesetzliche Grundlage ist § 16 WEG, welcher durch das BGH- Urteil ergänzt und konkretisiert wurde.
haben Sie ganz herzlichen Dank für Ihre neuerlich so zügige und ausführliche Auskunft. Somit habe ich Klarheit und fühle mich durch Sie gut informiert.
Nochmals vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
E. W.
Mit freundlichen Grüßen