Beste Firmenwahl für Fix and Flip Immobiliendeals mit Schutz von Bestandsimmo
Fragestellung
Ich möchte zukünftig ab 2019 jedes Jahr ca. 2 Immobilien kaufen und zeitnah im gleichen Jahr wieder verkaufen (Fix and Flip Strategie).
Da ich bereits 2 Immobilien als Vermietungsobjekte im Bestand besitze, möchte ich durch die richtige Wahl der Gesellschaftsform verhindern , dass ich 2020 als gewerblicher Grundstückshändler vom Finanzamt abgestempelt werde ucn damit die beiden Bestandsimmobilien infiziert werden, den diese habe ich bereits 8 Jahre und kann sie in 2 Jahren steuerfrei nach 10 Jahren Haltezeit verkaufen.
Man hat mir die Abwicklung der Fix and Flip Immobiliengeschäfte in einer GmbH vorgeschlagen.
Dadurch bleiben die Geschäfte in der GmbH von den privaten Bestandimmobilien getrennt, sagt man mir .
Frage: 1) Stimmt es , dass die Gründung einer GmbH zur Abwicklung meiner geplanten Fix and Flip Immobiliengeschäfte die richtige Strategie ist ?
2) Wenn ich dagegen mit meiner Frau eine GBR gründe und darin die Immobiliengeschäfte abwickeln würde, werden meine privaten Immobilien "infiziert" und die Objkete verlieren die Steuerfreiheit , trotz der 10 Jahre Haltezeit, weil ich dann als Privatperson gewerblicher Grundstückshändler bin
3) Hätten Sie einen besseren Alternativvorschlag , um mein Problem zu lösen ?
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Für die Beurteilung, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, kommt es wesentlich auf die sogenannte 3-Objekte-Grenze an. Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist in der Regel überschritten, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden.
Wenn Sie die Immobiliengeschäfte über eine GmbH abwickeln, werden die Gewinne aus diesen Geschäften innerhalb der GmbH besteuert. Ihre private Vermietungstätigkeit wird dadurch in aller Regel nicht berührt.
Geschäfte, die Sie über eine (Ehegatten-) GbR abwickeln, werden beim Gesellschafter als sogenannte Zählobjekte berücksichtigt, zumindest wenn Sie mit mehr als 10% beteiligt sind oder wenn der Verkehrswert der Beteiligung mehr als 250.000 € beträgt. Somit kann durch sogenannte Zählobjekte aus einer GbR gewerblicher Grundstückshandel auch beim Gesellschafter begründet werden.
Allerdings kann auch ein gewerblicher Grundstückshändler Objekte in seinem Bestand haben, die nicht in den gewerblichen Bereich fallen. Es ist also möglich, sowohl private Vermögensverwaltung als auch gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben. Nicht zu besteuern wären insbesondere Grundstücke, die Sie vor Begründung des gewerblichen Grundstückshandels erworben und dauerhaft (über 10 Jahre) vermietet haben. Dies sollte auf Ihre beiden Vermietungsobjekte zutreffen. Allerdings wird bei neu hinzukommenden Objekten dann vermutet, dass sie in Veräußerungsabsicht erworben werden.
Zu beachten ist, dass die Drei-Objekte-Grenze nicht starr ist, es kommt vielmehr auf das Gesamtbild der Umstände an. Wenn Sie branchenkundig sind, spricht dies eher für das Vorliegen der Gewerblichkeit.
Eine saubere Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung wäre durch das Zwischenschalten einer GmbH gegeben. Dies wäre meines Erachtens die sicherste Lösung. Durch die Möglichkeit der Thesaurierung von Gewinnen bietet eine GmbH auch zusätliche steuerliche Vorteile.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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