Beendigung der Sondereigentumsverwaltung durch die HV trotz Vertrag
Beantwortet in unter 2 Stunden
Fragestellung
Es besteht ein auf 10 Jahre abgeschlossener Vertrag zwischen der Patrizia Deutschland GmbH und mir über die Sondereigentumsverwaltung einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes. Die Laufzeit endet in 2022. Außerdem ist die Patrizia Deutschland GmbH auch mit der Gemeinschaftsverwaltung als reguläre Hausverwaltung für das ganze Objekt (67 Wohnungen, 32 TG) beauftragt.
Die Patrizia Deutschland GmbH hat angekündigt, aus strategischen Gründen die Sondereigentumsverwaltung zum 31.08.2016 einzustellen. Stattdessen bietet sie an, dass dies zukünftig von einer anderen Firma zu gleichen Konditionen fortgeführt wird und fordert mich auf, dem zuzustimmen und dieser neuen Firma (BGV) eine entsprechende Vollmacht zu erteilen.
Ich habe allerdings kein Interesse daran dem zuzustimmen, da ich Hausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung aus einer Hand möchte (wegen Reibungsverlusten etc.).
Aus meiner Sicht kann die Patrizia Deutschland GmbH die Sondereigentumsveraltung gar nicht beenden, da sie bei Fortbestand der Gesellschaft an den Vertrag gebunden ist, den sie auch nur aus wichtigem Grund kündigen kann. Die strategische Neuausrichtung ist für mich kein solcher Grund.
Frage:
a) Kann die Patrizia Deutschland GmbH unter diesen Voraussetzungen die Dienstleistung überhaupt einstellen bzw. den Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung vorzeitig kündigen oder ist sie verpflichtet, dies bis zum Ende der Laufzeit durchzuführen?
b) Unter welchen Voraussetzungen könnte die Patrizia Deutschland GmbH diesen Vertrag überhaupt vorzeitig kündigen oder beenden?
Anlagen:
2 Schreiben der Patrizia Deutschland GmbH mit der entsprechenden Ankündigung
Vollmacht für BGV
Vertrag über die Sondereigentumsverwaltung mit der Patrizia Deutschland GmbH
Vollmacht für die Patrizia Deutschland Gmbh
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Mandant,
haben Sie vielen Dank für die kurzfristige Rückmeldung und die bestätigte Verlängerung der Bearbeitungsfrist.
Ich habe mir die Vertragsunterlagen bereits überschlägig angesehen und bestätige Ihnen gerne, die Bearbeitung zu übernehmen.
Ich melde mich schnellstmöglich, entweder noch heute Abend, oder aber spätestens im Verlaufe des morgigen Vormittags bei Ihnen zurück.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin
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zunächst einmal bedanke ich mich nochmals ausdrücklich für Ihre Geduld.
Gerne komme ich nun auf die beiden Teilaspekte Ihrer Anfrage zurück:
a)
Nein, die Patrizia Deutschland GmbH kann nicht ohne weiteres die Einstellung ihrer Dienste zu einem von ihr selbst willkürlich benannten Zeitpunkt vornehmen.
Entscheidend ist in diesem Zusammenhang § 7 Ihres Vertrages. Danach wurde eine feste Vertragslaufzeit vereinbart, welche von beiden Seiten einzuhalten ist. Während dieser Zeit müssen die vertraglichen Hauptleistungspflichten eingehalten werden:
Sie müssen die monatliche Zahlung erbringen, die Verwaltung ihre Dienstleistung erbringen.
b)
Auch insoweit ist § 7 der Vereinbarung entscheidend. Danach kommt eine vorzeitige Kündigung durch die Patrizia Deutschland GmbH nur dann in Betracht, wenn sie einen "wichtigen Grund" dafür hat.
Weiterhin benennt § 7 hierfür "insbesondere" den Fall, dass Sie Ihre regelmäßig verpflichtenden Zahlungen nicht erbringen.
Damit ist zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen, dass auch ein anderer Umstand zur Annahme eines wichtigen Grundes führen kann, im Regelfall ist aber nur die mehrfache Nichtzahlung durch Sie denkbar.
Fälle, in denen ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung von der Rechtsprechung angenommen wird, sind solche, bei denen "Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile dem Kündigendem die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar machen."
Denkbar wäre dies neben der Nichtzahlung durch Sie dann, wenn Sie beispielsweise bewusst rufschädigende und wahrheitswidrige Behauptungen über Ihren Vertragspartner verbreiten würden.
Vorliegend stützt die Immobilienverwaltung Ihre Kündigung wortwörtlich darauf, "sich auf die werttreibenden Geschäftsfelder konzentrieren zu wollen". Anders ausgedrückt: Sie sind nicht lukrativ genug.
Hier liegt kein wirksamer Kündigungsgrund, sondern ein Fall von "Vertragsreue" vor. Sie können einem Wechsel des Vertragspartners also zustimmen, sind aber keineswegs dazu verpflichtet.
Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit weiterhelfen konnte und stehe anderenfalls für eventuelle Rückfragen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin