Bauträgervertrag/Wohnungspbergabe
Beantwortet
Fragestellung
Wir haben lt Bauexpose eine „exklusive Penthauswohnung“ über einen Bauträger gekauft mit diversen Zusatzleistungen/Extras. Des Weiteren haben wir uns vorbehalten einige Leistungen wie Fliesen etc beizustellen gegen entsprechende Gutschrift
Es ist jetzt die vorletzte Zahlung entsprechend dem Notarvertrag „nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe“ fällig.Wir haben unsere Wohnung bereits gekündigt und müssen kurzfristig einziehen.
Nun gibt es Diskussionen dieser Zusatzleistungen/ Gutschriften.
Da es keine Lösung mit einem Zahlungseinbehalt gibt, sieht die Lösung nach unseren Vorstellungen wie folgt aus:
-Überweisung der vertraglichen Summe
Hinweise im Verwendungszweck der Überweisung:
1. Zahlung vorbehaltlich einer juristischen Klärung über die vertraglichen Zusatzleistungen/Gutschriften
2 Zahlung vorbehaltlich einer mangelfreien Besitzübergabe
Was soll der Sinn dieser Hinweise sein:
wir erkennen durch unsere Zahlung seine Zusatzleistungen/ Gutschriften nicht einfach an, sondern können diese juristisch klären lassen. Möglicherweise in einem Rechtsstreit.
Die Gewährleistungsfristen beginnen erst nach mangelfreier Übergabe
Ist das eine richtige Vorgehensweise?
Mit freundlichen Grüßen
D. B.
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Antwort des Experten
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Anfrage.
Nach meiner Einschätzung ist das von Ihnen geplante Vorgehen nicht zielführend. Ich sehe hier nicht die Möglichkeit, dass Sie damit einen Beginn der Verjährung der Mängelansprüche verhindern. Daneben halte ich es taktisch nicht für sinn voll, Geld zu zahlen, das sie später wieder zurück verlangen wollen. Damit verschlechtern Sie Ihre Position gegenüber dem Bauträger erheblich.
Grundsätzlich ist es so, dass die Verjährungsfrist von fünf Jahren mit der Abnahme beginnt. Diese muss von Ihnen wirksam erklärt werden, damit entsprechende Fristen laufen. Sie sind aber zu einer Abnahme verpflichtet, wenn keine wesentlichen Mängel vorliegen. Mängel sind immer dann wesentlich, wenn durch sie die Nutzbarkeit der Wohnung eingeschränkt wird.
Entsprechend hängt der Beginn der Gewährleistungsfrist weder von einer mangelfreien Fertigstellung ab noch von einer Zahlung. Ein Streit über die Höhe der Kosten von Einzelleistungen stellt auch sicherlich keinen wesentlichen Mangel dar, der Sie zu einer Verweigerung der Abnahme berechtigen kann. Insofern sehe ich nicht, dass durch das von Ihnen geplante Vorgehen der Lauf der Verjährungsfristen beeinflusst wird.
Die Abnahme findet in der Regel mit der Übergabe der Wohnung statt. Hier findet ein gemeinsamer Termin statt, in dem die Wohnung auf Mängel untersucht wird. Vorhandene Mängel und Vorbehalte wegen Terminsüberschreitungen etc. müssen dann in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Für Mängel steht Ihnen dann ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil des Kaufpreises zu bis die Mängel beseitigt wurden. Sie können hier in der Regel das doppelte der Kosten einbehalten, die voraussichtlich für die Beseitigung des Mangels erforderlich sind.
Die vorletzte Rate wird bei einem Bauträgervertrag "Zug-um-Zug" gegen Besitzübergabe fällig. Das bedeutet, dass Sie die Rate nicht vor der Abnhame zahlen müssen, sondern praktisch gleichzeitig.
Ich rate daher dringend davon ab, die Rate vor der Abnhame zu zahlen. Sinnvoller ist es, die Abnahme zusammen mit einem Sachverständigen durchzuführen und für festgestellte Mängel und Restarbeiten von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen. Der Bauträger darf Ihnen eine Übergabe nicht verweigern, wenn Sie berechtigt Geld einbehalten. Sie sollten dabei unbedingt darauf achten, dass der Einbehalt und die Schlussrate zusammen genommen deutlich ausreichen, um damit alle Mängel zu beseitigen und Streitfragen zu klären.
So muss dann der Bauträger aktiv werden, um an sein Geld zu kommen. Erfahrungsgemäß sinkt die Verhandlungsbereitschaft von Bauträgern rapide, wenn sie ihr Geld bekommen haben. Diese Situation sollten Sie daher unbedingt vermeiden.
Eine Möglichkeit, den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche berechtigt zu verhindern sehe ich nicht wenn die Wohnung bis auf unwesentliche Mängel fertig gestellt ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit weiter helfen.
Mit freundlichzen Grüßen
Arne Schültge
Rechtsanwalt
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Besten Dank für Ihre Ausführungen.
Allerdings haben Sie meine zweite Frage noch nicht beantwortet:
„Hinweis im Verwendungszweck der Überweisung; Zahlung vorbehaltlich einer juristischen Klärung über die vertraglichen Zusatzleistungen/Gutschriften“
Wie ich Ihnen bereits mitgeteilt habe, ist unsere Wohnung gekündigt und die neue Wohnung ist bis auf vertretbare Mängel fertig. Allerdings gibt es keine Einigung bei der Gutschrift, der nichtausgeführten Zusatzleistungen und den veranschlagten Mehrkosten.
Wir haben mit Sicherheit vor Besitzübernahme keine Möglichkeit einer juristischen Klärung. Auch bei einem Zahlungseinbehalt für Mängel oder nichtausgeführte Zusatzleistungen bedarf der Zustimmung des Bauträgers. Ansonsten gibt es keine Besitzübernahme und wir haben keine Wohnung.
Des Weiteren wie soll die vorletzte Rate praktisch umgesetzt werden. Es kann ja wohl nicht gleichzeitig passieren.
Zusammenfassung:
Bitte um Beantwortung der o.g. Frage und wie die Zahlung erfolgen soll. Natürlich soll die Zahlung erst nach einer detaillierten Mängelfeststellung erfolgen
Mit freundlichen Grüßen
D. B.
vielen Dank für die Rückfrage.
Wie ich bereits ausgeführt habe rate ich grundsätzlich davon ab, Zahlungen vorzunehmen, die Sie anschließend wieder zurückfordern wollen. Egal ob Sie hier einen Vorbehalt in den Verwendungszweck setzen: Sie geben das Geld aus der Hand und müssen später darum kämpfen, es wieder zu bekommen. Damit geben Sie einen ungemein wichtigen taktischen Vorteil aus der Hand.
Wenn Sie dies dennoch tun möchten, dann ist es natürlich sinnvoll, wenn Sie zum Ausdruck bringen, dass Sie die Forderungen des Bauträgers nicht anerkennen. Ein Vorbehalt ist dazu geeignet.
Wie ich ebenfalls bereits ausgeführt habe darf der Bauträger Ihnen auch die Übergabe der Wohnung nicht verweigern, wenn Sie berechtigt Geld zurückbehalten. Wenn so etwas im Vertrag steht ist dies unzulässig und unwirksam. Möglicherweise ist die vertragliche Regelung auch nur missverständlich formuliert und der Notar kann ihm erklären, was er als Verkäufer darf. Der Notar sollte wissen, dass jegliche Einschränkung von Zurückbehaltungsrechten nach § 309 Nr. 2 BGB unzulässig ist.
Wenn Sie aus Ihrer alten Wohnung ausziehen müssen und der Bauträger Ihnen die Übergabe zu Unrecht verweigert können Sie ohne weiteres übergangsweise in eine andere Wohnung ziehen - wenn erforderlich auch in ein Hotel. Der Bauträger muss Ihnen diese Schäden dann ersetzen. In vielen Fällen reicht bereits die Drohung mit diesen Schadenspositionen aus, um eine Übergabe zu erreichen.
Bei der Zahlung der Übergaberate sollen Sie das Geld natürlich nicht in einem Koffer mit zum Übergabetermin nehmen. Die Umsetzung sollten Sie mit dem Bauträger besprechen. Wenn es auf ein oder zwei Tage nicht ankommt, dann können Sie den Abnahmetermin machen, danach das Geld anweisen und dann eine getrennte Schlüsselübergabe machen nachdem das Geld bei dem Bauträger angekommen ist. Wenn es schneller gehen soll können Sie die Rate nach der Abnahme unmittelbar im Beisein des Bauträgers anweisen.
Besten Dank für Ihre Weiteren Ausführungen.
Allerdings haben Sie meine zweite Frage immer noch nicht klar beantwortet:
„Hinweis im Verwendungszweck der Überweisung; Zahlung vorbehaltlich einer juristischen Klärung über die vertraglichen Zusatzleistungen/Gutschriften“
Reicht dieser Hinweis als Vorbehalt?
Bitte um kurze Stellungnahme
Mit freundlichen Grüßen
D. B.
Wenn die Streitpunkte hinsichtlich der Zusatzleistungen auch Mängel betreffen müssen Sie sich Ansprüche auch im Abnahmeprotokoll vorbehalten.