Bauliche Veränderung WEG

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Sie haben Recht mit Ihrer Annahme:

Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, können beschlossen order verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das gesetzlich bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist aber dann nicht erforderlich, sobald die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der eben bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Es darf nur von dem Eigentümer in solcher Weise von dem Eigentum Gebrauch gemacht werden, dass dadurch kein der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, was ich hier – genau wie Sie – bei dem Wohnungseigentümer erst gar nicht erkennen kann.

Insofern sollten Sie den Wohnungseigentümer und die Hausverwaltung darauf hinweisen.

Nach meinem Dafürhalten ist also ein einstimmiger Beschluss - zur Feststellung und rein deklaratorisch - hinsichtlich der Teilglasüberdachung möglich, da schließlich dieses bisher kein Problem darstellte und nach meiner Meinung die Befürchtung, es könnten Kosten, auch vor Gericht, der Wohnungseigentümergesellschaft entstehen, von vornherein unbegründet war.

Weiteres ist nicht erforderlich.

2.
Sie sollten, falls dieses noch nicht geschehen ist, die Planunterlagen der Fachfirma, die die Teilglasüberdachung erstellen soll, der Hausverwaltung zur Einsicht vorlegen und dieses erörtern.

Angesichts Ihrer Schilderung der geplanten Veränderung sehe ich auch kein Grund, hier irgendwelche nennenswerte Beeinträchtigungen zu besorgen.

3.
Soweit hier notwendigerweise im Rahmen des Bauvorhabens Gemeinschaftseigentum auch nur teilweise betroffen ist, müsste darüber meines Erachtens beschlossen werden, soweit sich Beeinträchtigungen ergeben, s. o. Ob daneben auch Sondereigentum betroffen ist, ist insofern irrelevant, wenn nämlich zwingend auch Gemeinschaftseigentum, obgleich nur zu einem geringen Teil, zusätzlich betroffen ist – dieses ist allein ausschlaggebend.

Im Übrigen sind üblicherweise nach der Rechtsprechung Überdachungen und Glasfensterkonstruktionen bei der Verkleidung von Balkonen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums anzusehen, wobei jedoch die Teilungserklärung dazu Näheres regeln kann.

Nach dem Wohnungseigentümergesetz sind die konstruktiven Teile des Gebäudes zwingend Gegenstand des Gemeinschaftseigentums, was zudem für Balkone einschließlich Balkondecken und Balkonplatten einschließlich Isolierplatten gilt.

Vor diesem Hintergrund sehe ich durchaus eine Betroffenheit des Gemeinschaftseigentums, zumindest teilweise, so dass ein entsprechend Beschluss, wie er in der Teilungserklärung vorgesehen ist, notwendig ist, wenn Beeinträchtigungen vorhanden sind.

4.
Ein in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung enthaltenes Zustimmungserfordernis durch den Verwalter ist regelmäßig nur ein zusätzliches Erfordernis, das neben die Zustimmung der durch die Veränderung beeinträchtigten Eigentümer tritt.

Im Übrigen ist es zulässig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart, dass über bauliche Veränderungen mit qualifizierter Mehrheit der "beeinträchtigten" Wohnungseigentümer beschlossen werden kann, wie es wohl hier vom Ansatz her der Fall ist. Die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer zu baulichen Maßnahmen ist entbehrlich, bei denen durch die Veränderung kein wesentlicher Nachteil (siehe oben) erwächst. Es kommt dabei nicht auf das subjektive Empfinden des beeinträchtigten Wohnungseigentümer an, sondern ob sich dieser nach der Verkehrsanschauung in der betreffenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

Insofern haben Sie einen Anspruch auf Errichtung der Teilüberdachung.

Ein Antrag ist zwar nicht zu stellen, jedoch sollte dieses mit dem Verwalter bzw. der Hausverwaltung insgesamt abgeklärt werden und auch im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung (oder im Umlaufverfahren) entsprechend erörtert werden.

5.
Das Problem hinsichtlich eines Schadens- bzw. Nutzungsersatzes liegt aller Voraussicht nach darin, dass Sie den damaligen Beschluss binnen Monatsfrist vor dem Amtsgericht hätten anfechten müssen. Ansonsten entfaltet dieser entsprechende Wirksamkeit, wenn Sie dieses unterlassen haben.

Ich halte daher die Durchsetzung eines solchen Anspruches für schwierig. Denn insofern ist leider jedes Rechtsmittel auszunutzen, was Ihnen zur Verfügung steht und das Wohnungseigentümergesetz sieht hier strenge Fristen und Voraussetzungen vor, so dass nach meiner ersten Meinung hier Nutzungsausfall leider nicht verlangt werden kann.

6.
In der Tat müsste vor einer Errichtung der Teilüberdachung dieses im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft geklärt sein (und darüber zumindest ein feststellender Beschluss gefasst werden, der auch nicht binnen der Monatsfrist angefochten wird), um sicher sein zu können, dass hier gebaut werden kann.

Ich würde daher dieses Verfahren angehen und dessen Beendigung entsprechend abwarten, um sicher zu sein, dass Ihnen im Nachhinein ein Rückbau nicht droht.

Im Übrigen sollten Sie sicherheitshalber auch mit dem örtlichen Bauamt Kontakt aufnehmen, um sicher zu gehen, dass auch in öffentlich-rechtlicher Hinsicht dieses zulässig ist. Ich nehme zwar an, dass die anderen (Teil-)Glasüberdachungen bzw. sonstigsten Überdachungen in baurechtlicher Hinsicht zulässig errichtet worden sind, wäre dieses aber nicht der Fall, dann müssten diese und Ihre bauliche Veränderung beseitigt werden, was zusätzlich Kosten auslösen würde.

7.
Es gibt unterschiedliche Konstellationen, wer hier für wen klagen kann, was diese bauliche Veränderung bzw. den Widerspruch dagegen betrifft. So kann zum Beispiel der Verwalter in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln und klagen, auch einzelne Wohnungseigentümer in Prozessstandschaft für diese Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei auch der Fall denkbar wäre, dass ein einzelner klagt.

Letztlich geht es darum, all dieses zu vermeiden.

8.
Zunächst geht es bei dem von Ihnen erwähnten Urteil des Bundesgerichtshofs um eine Begründung eines Sondernutzungsrechts, was hier nicht relevant ist. Andererseits geht es aber auch in der Tat um bauliche Veränderungen und diesbezügliche Beschlüsse. Letztlich handelt es sich es dabei hier meines Erachtens nach aber um (noch) nicht relevante Fälle, dass nämlich ein Beschluss bei absoluter Beschlussunzuständigkeit (und dieses betrifft ein Sondernutzungsrecht, was nicht durch Beschluss, sondern nur durch Vereinbarung gefasst werden kann) nichtig und nicht nur anfechtbar ist. Darum geht es hier nicht.

Auch geht es nicht um den Leitsatz zu Ziff. 5, wonach ein Beschluss nur anfechtbar ist, der eine nicht mehr ordnungsmäßige Maßnahme zum Inhalt hat. Dabei geht es um die Einhaltung des Spielraums, der der Wohnungseigentümergemeinschaft bei baulichen Veränderungen zusteht und ob diese sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltungs- und Benutzungsregelung befinden. Dieses ist hier aller Voraussicht nach nicht weiter relevant.

9.
Beschlüsse, sind dann nichtig, unter anderem, wenn sie Maßnahmen betreffen, für den ein Beschluss weder erforderlich noch ausreichend ist.

Leider konnte ich das von Ihnen genannte Urteil nicht in Gänze auffinden bzw. nur im Rahmen einer Kommentierung. Ich schlage vor, dass Sie mir Ihre Verständnisfrage noch einmal näher schildern, dann kann ich Ihnen im Wege der kostenlos möglichen Nachfragefunktion darauf antworten.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bewertung meiner Antwort.

Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung – diese ist kostenlos. Stellen Sie diese nach Möglichkeit vor einer Bewertung.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt