Änderung in der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch
Fragestellung
Sehr geehrter Schröter,
im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde der Beschluss gefasst, die Verwalterzustimmung beim Verkauf eines Teileigentums, die bis dato laut der Gemeinschaftsordnung (als Bestandteil der Teilungserklärung im Grundbuch) erforderlich war, aufzuheben.
Die Hausverwaltung hat im Rahmen der späteren Protokollierung eine gewisse Eigenmächtigkeit an den Tag gelegt und diesen Beschluss so interpretiert, dass dieses Protokoll bei einer Beurkundung vorzulegen ist und damit der Beschluss umgesetzt wäre.
Beim ersten Verkauf eines Teileigentums 15 Monate nach der Versammlung hat sich dann wohl ergeben, dass diese Eigenmächtigkeit nicht rechtswirksam war und nun eine Beglaubigung der Unterschriften gebeten wurde, um eine Änderung im Grundbuch vorzunehmen.
Meine Fragen lautet: "Ist diese Vorgehensweise juristisch in Ordnung (also der Beschluss und eine notarielle Beglaubigung der Unterschrift) oder bedarf es eines neuen Beschlusses der Eigentümerversammlung?"; "Wie ist es rechtlich zu interpretieren, wenn die Beglaubigung einer von zwei Unterschriften erheblich später erfolgt und in der Zwischenzeit eine Einheit notarielle (ohne Verwalterzustimmung) beurkundet und auch im Grundbuch umgeschrieben wurde?"
Mit freundlichen Grüssen
Norbert Fleckenstein
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Antwort von Rechtsanwalt Marcus Schröter
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich nachfolgend beantworte:
1. Die Aufhebung der Verwalterzustimmung für den Fall einer Veräußerung kann entweder
durch eine Löschungsbewilligung sämtlicher Eigentümer (auch der überstimmten) in der Form des § 29 GBO erfolgen
oder das Versammlungsprotokoll der Eigentümergemeinschaft mit dem Aufhebungsbeschluss gem. § 26 Abs. 3 WEG wird in notariell beglaubigter Form. d. h. mit den Unterschriften des Versammlungsleiters sowie ggf. des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, § 12 Abs. 4 S. 3 WEG (Hügel/Elzer. "Das neue WEG-REcht" § 4 Rdn. 17 f.) notariell ausgefertigt.
D.h. die Unterschriften unter den gefassten Beschluss sind notariell zu beurkunden. Die belaubigte Beschluss ist an das Grundbuchamt zu übersenden und die Änderung ist im Grundbuch einzutragen.
2. Wenn der Beschluss wirksam gefasst wurde muss kein neuer Beschluss eingeholt werden.
Eine spätere Beglaubigung und Eintragung um Grundbuch ist nicht zu beanstanden, wenn der Zeitraum eine Verjährung oder Verwirkung nicht annehmen läßt. Für beides ist nach 15 Monaten kein Raum.
3. Bei einer Veräußerung eines Wohnungseigentums ohne Verwalterzustimmung und ohne vorherige Aufhebung der Verwalterzustimmung im Grundbuch hätte das Grundbuchamt eine Überschreibung des Wohnungseigentums nicht durchführen dürfen. Das Grundbuchamt hätte auf die Verwalterzustimmung hinweisen dürfen. Selbst die Vorlage der Beschlussfassung wäre hier nicht ausreichend gewesen, da diese in notarieller Form hätte eingereicht werden müssen.
Da eine Umschreibung des Wohnungseigentums zwischenzeitlich erfolgt ist, ist dies wirksam und kann trotz eines formalen Mangels nicht mehr rückgängig gemacht werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe bei Nachfragen weiterhin gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter
Rechtsanwalt
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