Abschreibung Gebäude
Fragestellung
Sachverhalt:
Es wurde im Jahr 2013 ein Grundstück (1004 m^2) mit einem 60 Jahre altem Haus (Baujahr 1956) zum ausschließlichen Zwecke der Vermietung gekauft. Durch glückliche Verhandlung wurde ein Preis von 265.000€ erzielt, der noch unter den Bodenrichtwerten vom Landesbetrieb Geoinformation liegt (269.000€).
Das Haus Wohnfläche 70 m^2 wird seit 1.1.2014 mit NKM 5.040 p.A. an einen Fremden vermietet.
Nach §183 BewG scheint eine AfA auf das Gebäude nicht möglich. Da das Gebäude ja aber offensichtlich einen Wert hat, ist die Frage, ob in diesem besonderen Fall ausnahmsweise nach §185 BeW (Ertragswertverfahren) oder einem anderen Verfahren ein abschreibfähiger Gebäudewert ermittelt werden kann und darf. Alternativ könnte man ja auch die abgezinsten Herstellungskosten als Gebäudewert zugrunde legen. Wäre ein Gebäudegutachten nützlich?
Wie geht man am Besten vor, um doch noch eine Abschreibung zu erzielen? Wie würden Sie ermitteln.
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Antwort von Steuerberater Dipl. Finanzwirt Ulrich Hiller
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für Ihre Frage!
Wenn ich Ihre Frage richtig verstehe, möchten Sie wissen, wie sich für einkommensteuerliche Zwecke die Abschreibung (AfA) auf das vermietete Gebäude ermittelt, damit Sie diese im Rahmen der Überschussermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV) als Werbungskosten absetzen können.
Hier zunächst ein Hinweis auf ein offenbar vorliegendes Missverständnis: das von Ihnen zitierte Bewertungsgesetz (BewG) ist für eine ertragsteuerliche Wertermittlung (Einkommensteuer) nicht anwendbar. Im BewG werden lediglich die für die Einheitsbewertung des Grundbesitzes erforderlichen Grundlagen gegeben. Diese bilden letztlich den Ausgangspunkt für die Festsetzung der kommunalen Grundsteuer.
Für die Einkommensteuer folgt die Wertermittlung ausschließlich nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG). Ausgangspunkt sind die Anschaffungskosten, die sich wie folgt ermitteln:
Kaufpreis (des bebauten Grundstücks; hier: 265 T€)
+ Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, evtl. Maklercourtage, Notarkosten, Grundbuch etc.)
= Gesamt-Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks
MINUS Wert des unbebauten Grundstücks (z.B. nach dem aktuellen katasteramtlichen Bodenrichtwert; notfalls Schätzung(*) bei offensichtlichem "Missverhältnis")
verbleibt Anschaffungskosten des "reinen" Gebäudes
= AfA-Bemessungsgrundlage
(* Einschub) zur Schätzung des Grundstückswerts (reiner Grund und Boden): in der Praxis habe ich die Erfahrung gemacht, dass das Finanzamt normalerweise pauschale Schätzungen von 10-15% der Gesamt-Anschaffungskosten akzeptiert. Falls das Grundstück sich in einer "Spitzenlage" (z.B. Innenstadt, Erholungsgebiet etc.) befindet, können Sie da natürlich auch mit anderen (Schätz- bzw. Pauschal-) Werten arbeiten. Ggf. könnte - bei großen Schwierigkeiten - das von Ihnen genannte Gutachten helfen, wenn Sie z.B. ein solches bereits haben anfertigen lassen. Ansonsten: erstmal selbst schätzen und abwarten, was das Finanzamt dazu sagt, bevor Sie hohe Kosten für ein Gutachten eingehen! (Ende des Einschubs)
Das Alter des Gebäudes spielt hierbei keine Rolle, denn Sie haben ja diese Werte als tatsächliche Anschaffungskosten aufbringen müssen. Das Alter hat allerdings u.U. einen Einfluss auf den AfA-Satz, denn dieser beträgt bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurden, 2,5%, bei allen anderen Gebäuden (so auch bei Ihrem; Bj. 1956) beträgt die AfA jährlich 2% der Bemessungsgrundlage.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage verständlich und vollständig beantworten konnte. Nutzen Sie bitte ansonsten die kostenfreie Rückfragefunktion auf dieser Seite. Wenn Sie zufrieden sind, freue ich mich über eine gute Bewertung!
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Hiller
Steuerberater
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