Abschreibung denkmalgeschützte Immobilie
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich möchte Ihnen nachfolgend im Rahmen einer Erstberatung einen Überblick über die steuerlichen Besonderheiten Ihres vorgetragenen Sachverhalts geben:
Grundsätzlich ist eine Immobilie in einen nicht abnutzbaren Teil wie Grund und Boden und abnutzbaren Teil wie das Gebäude aufzuteilen. Entsprechend sind die gesamten Anschaffungskosten neben den Anschaffungsnebenkosten gesamt auf beide prozentual aufzuteilen.
Anschaffungsnebenkosten sind Gebühren, Steuern und sonstige Aufwendungen, die zwar nicht unmittelbar auf den Erwerb abzielen, aber mit dem Erwerbsvorgang eng zusammenhängen. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören beispielsweise: Provision, Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklerkosten, Transportkosten.
Zu den Abschreibungen für Abnutzung:
Altbauten, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, sind nach § 7 IV Satz 1 EStG grundsätzlich mit einem jährlichen Satz von 2,5 % abzuschreiben.
Werden aber an einem bestehenden Gebäude nachträglich bauliche Maßnahmen durchgeführt, ist zunächst zu unterscheiden, ob die Aufwendungen Erhaltsaufwand darstellen oder ob es sich um Herstellungsaufwand handelt. Würde Erhaltungsaufwand vorliegen, ist dieser sofort (oder über einen kurzen bestimmten Zeitraum) abzugsfähig.
Liegt Herstellungsaufwand vor, muss außerdem unterschieden werden, ob es sich um nachträgliche Herstellungskosten oder um Herstellungskosten für ein neues Gebäude bzw. einen neuen Gebäudeteil handelt. Diese weitere Unterscheidung ist für die Abschreibungen bedeutsam.
Liegen nachträgliche Herstellungskosten vor, ändert sich lediglich die ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage. (die Anschaffungskosten des Altbaus, nicht der Restwert werden um die nachträglichen AK/HK zu erhöhen; der bisherige Abschreibungssatz ist weiterhin anzuwenden).
Handelt es sich bei dem Herstellungsaufwand um Herstellungskosten eines neuen selbständigen Gebäudes oder Gebäudeteils, sind AfA-Methode und AfA-Sätze neu zu bestimmen. Von einem neuen Gebäude kann aus Vereinfachungsgründen ausgegangen werden, wenn der nachträgliche Bauaufwand den Verkehrswert des bisherigen Gebäudes übersteigt.
Entsteht nämlich durch die nachträglichen Herstellungsarbeiten ein neues Gebäude, setzt sich die AfA-Bemessungsgrundlage für das neue Wirtschaftsgut zusammen aus dem Buchwert des bisherigen Gebäudes und den nachträglichen Herstellungskosten. Handelt es sich bei dem neuen Wirtschaftsgut um einen Anbau oder eine Aufstockung, sind nur die entsprechenden Herstellungskosten maßgebend.
Leider kann die Art der Aufwendungen nur bei detaillierter Prüfung des Einzelfalles konkret entschieden werden und somit dann die Höhe der Anschaffungskosten des Gebäudes als Bemessungsgrundlage der Abschreibungen und der AfA-Satz selber. Ich kann Ihnen hier nur die komplexe Thematik anreißen.
Zur Sonderabschreibung nach Denkmalschutz:
Voraussetzungen für erhöhte Absetzungen für ein Baudenkmal sind:
- Es muss sich um Baumaßnahmen an einem Gebäude oder Gebäudeteil im Inland handeln, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist ( § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG ).
- Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung als Baudenkmal oder zur sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich sein. Sinnvolle Nutzung ist eine Nutzung, welche die Erhaltung der schützenswerten Substanz des Gebäudes auf Dauer gewährleistet ( § 7i Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG ).
- Sowohl die Baudenkmaleigenschaft als auch die Erforderlichkeit der Maßnahme müssen von der Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden ( § 7i Abs. 2 EStG ).
- Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden durchgeführt werden ( § 7i Abs. 1 S. 6 EStG ).
Achtung:
Erfüllt nur ein Teil eines Gebäudes die Voraussetzungen als Baudenkmal, kann dieses entsprechend erhöht abgesetzt werden. Das kann auch für unselbstständige Gebäudeteile gelten.
Kellergewölbe, Treppenhäuser, Fassaden, Decken, Fenster. Es sind nur die hierauf entfallenden Aufwendungen begünstigt.
Gebäudeteile, die selbstständige Wirtschaftsgüter sind, Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume werden entsprechend wie Gebäude behandelt ( § 7i Abs. 3 i. V. mit § 7h Abs. 3 EStG ).
Die erhöhten Absetzungen betragen - wie Sie im Sachverhalt auch geschrieben haben - in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % und in den darauf folgenden 4 Jahren 7 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten.
Tipp:
Bei der Abschreibung handelt es sich um einen Jahresbetrag, der auch dann in voller Höhe berücksichtigt wird, wenn die Anschaffung oder Herstellung im laufenden Jahr erfolgt.
Anmerken möchte ich noch:
Fällt bei einem vermieteten Baudenkmal Erhaltungsaufwand an, kann dieser auf 2 bis 5 Jahre verteilt und bei Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens als Betriebsausgaben sowie bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens als Werbungskosten abgezogen werden ( § 4 Abs. 8 , § 11b EStG ).
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und konnte Ihnen einen ersten Überblick über die doch sehr komplexe Thematik verschaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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gerne beantworte ich Ihre Frage.
Ich möchte Sie aber bitten, mir ein Zeitfenster bis morgen 14 Uhr einzuräumen.
Auch habe ich einige Fragen zum Sachverhalt:
Es handelt sich um ein Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie, die Ihnen hiernach zur Einkünfterzielung aus Vermietung dienen soll?
Sie kaufen die Immobilie zum 01.03.2015:
Sie haben aber nicht den Neubau beauftragt, so dass es sich um Herstellungskosten handelt: Sie kaufen die Immobilien als ein einheitliches Wirtschaftsgut. In welchem Jahr fand der Neubau statt?
Der Altbau wurde vor dem 01.01.1925 erbaut?
Sie haben alle Bescheinigungen zur Voraussetzung der SonderAfa, das kann ich voraussetzen?
Der Bausachverständige hat doch ein Gutachten zum Wert der Immobilie vor Kauf erstellt, richtig?
Beste Grüße
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
Gerne können Sie mehr Zeit haben. Ich kann heute nicht alle Ihre Fragen beantworten, da ich beruflich im Ausland bin. Eine Antwort am Wochenende ist völlig ausreichend.
Die Immobilie ist zur Fremdvermietung.
Ich habe den Notarvertrag im Oktober 2014 unterschrieben. Übergabe sollte am 1.3.15 sein, wird sich verzögern.
Da die Sanierung schon vor dem Kauf begonnen hat, sagte man mir, dass nur 45 % Denkmalschutz seien und der Rest u.a. Neubau. Man hat mit der Sanierung im Sommer 2014 begonnen.
Altbau Datum muss ich nachliefern.
Bescheinigung zur Afa liegt noch nicht vor, ist aber beantragt.
Der Sachverständige kontrolliert den Bauablauf für mich bis zurFertigstellung.
Ich habe auch noch eine Rechnung vom Rechtsanwalt, der den Vertrag geprüft hat.
Grüße
A. R.
ich habe dazu noch einige Rückfragen bzw. Klärungsbedarf, komme aber erst am Wochenende dazu, mich damit zu befassen. Ich melde mich dann am Wochenende wieder.
Grüße
A. R.
ich habe noch nicht verstanden, wie es sich mit den Kosten für den Bausachverständigen (kontrolliert für mich den Baufortschritt und etwaige Mängel), Parkkosten beim Notar, Anwaltskosten (Beratungskosten für den Vertrag) und Zinsen für die ersten Raten, die schon in 2014 fällig waren, verhält. Muss ich diese als Anschaffungsnebenkosten ebenfalls über mehrere Jahre abschreiben oder kann ich diese direkt als Werbungskosten absetzen? Diese Kosten sind schon in 2014 angefallen (da Kaufvertrag in 2014 geschlossen), die Immobilie wird mir aber erst in 2015 saniert übergeben. Kann ich diese, falls direkt absetzbar, schon in 2014 absetzen? Welche ja, welche nein?
In meinem Kaufvertrag steht, dass ich nur ca. 45 % als SonderAfa für Denkmalschutz geltend machen kann (genaue Summe legt Finanzamt fest), da schon mit der Sanierung vor meinem Kauf begonnen worden ist. Altbau 24 % und Grund und Boden 6 %, d.h. die verbleibenden 25 % können doch nur Neubau sein, oder welche andere Möglichkeit gäbe es? Wenn es so wäre, würde ich dann die 25 % Neubau zu 2,22 % auf 50 Jahre absetzen können?
Ist meine Beispielrechnung (aus meinem ersten Dokument richtig verstanden und gerechnet:
Also in diesem Fall 1.600 € Herstellungskosten, davon 45 % rechne ich zur Modernisierung (45.000+720=45.720)
24 % zu Altbau (24.000 + 384 = 24.384)
25 % zu Neubau (25.000 + 400 = 25.400)?
Habe ich das richtig verstanden, dass die Afa (egal welche) immer in dem Jahr der vollständigen Übergabe der Immobilie beginnt, unabhängig vom Monat der Übergabe? Also dann ab dem 1.1.2015, wenn die Übergabe im März erfolgt.
Dazu habe ich noch eine Verständnisfrage:
Fällt bei einem vermieteten Baudenkmal Erhaltungsaufwand an, kann dieser auf 2 bis 5 Jahre verteilt und bei Wirtschaftsgütern des Betriebsvermögens als Betriebsausgaben sowie bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens als Werbungskosten abgezogen werden ( § 4 Abs. 8 , § 11b EStG ).
Da es sich bei mir um Privatvermögen handelt, kann ich diese Kosten direkt als Werbungskosten im Jahr der Entstehung ansetzen? Was wären das für Kosten z. B.?
Ich wünsche mir von Ihnen ganz konkrete Antworten auf diese Fragen, denn für mich als Laien auf diesem Gebiet, ist es nicht immer leicht, Ihre Antworten richtig zu interpretieren.
Danke und Grüße
A. R.
Zu Ihren Fragen:
Die Anschaffungsnebenkosten werden wie die Anschaffungskosten über die gesamte Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibungen mitabgeschrieben. Anschaffungskosten+ Anschaffungsnebenkosten = Wert. Dieser Wert wird aufgeteilt auf Grund und Boden und Gebäude. Der Gebäudewert ist die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen.
Sie sind nicht sofort abzugsfähige Werbungskosten.
Die Parkkosten sind Nebenkosten zu den Notarkosten: Die Notarkosten sind wie auch die Aufwendungen für die Auslassungsvormerkung und die Anwaltskosten zur Beratung des Kaufvertrages Anschaffungsnebenkosten, ebenso die Parkkosten.
Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören wie die in 2014 angefallenen Zinsen, sind sofort abzugsfähige Werbungskosten, die Sie in 2014 schon vorab geltend machen können, bevor die Immobilie an Sie übergeben wurde.
Sie schreiben: Der Sachverständige kontrolliert den Bauablauf für mich bis zur Fertigstellung.
Hier ist genau prüfen: Gehören die Aufwendungen für den Bausachverständigen mit dem Erwerbsvorgang eng zusammen? Wenn Sie eine Immobilie mit einem fertiggestellten Gebäude laut Kaufvertrag erwerben, gehören diese Aufwendungen u.U. zu den Anschaffungsnebenkosten. Erfolgt die Fertigstellung in Eigenregie, gehören diese Aufwendungen evtl. zu den (nachträglichen) Herstellungskosten. Die Aufwendungen gehören u.U. dann auch anteilig zu den Aufwendungen, die über die Sonderabschreibungen nach Denkmalschutz abgeschrieben werden.
Der AfA-Satz beträgt grundsätzlich bei Altbauten, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden, jährlich 2,5 % (Nutzungsdauer über 40 Jahre), die restlichen Gebäude sind mit 2,0 % (Nutzungsdauer über 50 Jahre) abzuschreiben.
Diese Abschreibungen werden monatsgenau ermittelt, also ab dem 01.03.2015.
Nur die Sonderabschreibungen wie die Abschreibungen nach Denkmalschutz sind im Jahr der Anschaffung oder Herstellung, egal wann die Immobilie angeschafft wurde, ob am 29.06. oder 02.01., mit dem Jahresbetrag zu berücksichtigen.
Zum Erhaltungsaufwand:
Unter Erhaltungsaufwand (oder auch Instandhaltungskosten) werden Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen verstanden. Es betrifft somit beispielsweise Reparaturen, Modernisierungen und ähnliche Maßnahmen, die durch die normale Nutzung eines Gebäudes entstehen. *Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
Alternativ können Sie höhere Kosten auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Gleichmäßig bedeutet, dass die Aufwendungen nicht je nach Einkommenslage unterschiedlich verteilbar sind.
Ansonsten habe ich Ihnen schon geschrieben, dass die Art der Aufwendungen für Ihre Immobilie nur nach detaillierter Prüfung des Einzelfalles durch einen steuerlichen Fachmann konkret bewertet werden kann,
und somit dann die Höhe der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes als Bemessungsgrundlage der Abschreibungen,
und dann der AfA-Satz selber.
Nach Fertigstellung des gesamten Gebäudes werden alle Aufwendungen betrachtet. Die Aufwendungen für den "Neubau" können (nachträgliche) Herstellungskosten zum "Altbau" sein. Es kann sogar sein, dass der AfA-Satz nicht mehr 2,5 % beträgt, da der " Altbau" jetzt im Neubau quasi "eingeflossen" ist. Unter Umständen sind durch die baulichen Maßnahmen gesamt ein neues Gebäude entstanden.
Ich hoffe, Ihnen haben meine Ausführungen weitergeholfen.
Ich verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
Nehmen wir an, die Aufteilung stimmt:
Modernisierung Denkmalschutz 45 %/Altbau 24 % /Grund und Boden 6 %/ Neubau 25 %.
Der Bausachverständige kostet fiktive 100 Euro (ich folge Ihrer Auslegung der Anschaffungsnebenkosten), teile ich die dann wie folgt (auch wenn der Sachverständige eigentlich nur für den Bereich Modernisierung Denkmal zuständig ist):
Modernisierung Denkmal 45 €/Altbau 24 €/Grund und Boden 6 € und Neubau 25 €?
Die anderen Anschaffungsnebenkosten teile ich analog auf?
Sind Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Herstellungskosten grundsätzlich beide dem AfA-Betrag anteilig hinzuzurechnen?
Grüße
A.R.
die Anschaffungsnebenkosten sind laut Ihren Angaben wie in Ihrem Beispiel aufzuteilen.
Wenn die Kosten des Bausachverständigen nur den Modernisierungsaufwendungen zuzurechnen sind, gehören diese zu 100 % hierzu.
Die nachträglichen Herstellungskosten erhöhen u.U. die AfA-Bemessungsgrundlage, ebenso wie die Anschaffungsnebenkosten.
Beste Grüße
Jeannette Uhlig