Abschreibung Büroausbau in eigener auch an Dritte vermieteter Immobilie
Fragestellung
Hallo,
meine Frau und ich haben 2017 eine Immobilie gekauft. Einen Teil, auf den ca. 80% der Anschaffungskosten entfallen, möchten wir an Dritte vermieten.
Ich möchte mir für meinen Gewerbebetrieb bisherige Lager- und Hobbyräume zu Büroräumen umbauen. Dafür sind energiesparende Maßnahme (Austausch eines Fensters und Neueinbau von mehreren Dachfenstern) sowie einige Anschlussarbeiten (Wasser, Strom, Heizung) notwendig.
Die Kosten dafür liegen deutlich unter 15% der gesamten Anschaffungskosten.
Es wäre, soweit ich recherchiert habe, kein Problem die Kosten in diesem Rahmen in der privaten Steuererklärung direkt abzusetzen und im Gegenzug die Miete als Einnahme zu verbuchen.
Da ich zum Abzug der Vorsteuer berechtigt bin, wäre es für mich jedoch wohl günstiger, die Instandhaltung betrieblich anzusetzen und dann die Vorsteuer geltend zu machen. Dafür würde dann die Miete entsprechend geringer ausfallen.
Sehen Sie für diese Lösung irgendwelche Fallstricke oder Dinge, die ich beachten sollte? So z.B. im Mietvertrag, den meine Frau und ich mit meinem Unternehmen abschließen?
Dass ich bei Betriebsauflösung, den Wertzuwachs des Gebäudes zu versteuern habe, ist mir bekannt. Ich werde, wenn der Fall eintritt, ziemlich sicher unter dem steuerlichen Freibetrag von 45.000 € bleiben.
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Antwort von Steuerberater Bernd Thomas
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf yourXpert. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Vorsteuerabzug bei der Immobilie ist möglich, wenn Sie umsatzsteuerlich vermieten (bzw. dieses Planen) oder wenn Sie die Immobilie selbst für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzen. Die Vermietung mit Option zur Umsatzsteuer ist dann möglich, wenn der Mieter darin zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Wenn der Mieter eine Privatperson oder ein Unternehmer ist, der nur steuerfrei Umsätze erbringt, ist die Option zur Umsatzsteuer nicht möglich. Wenn die umsatzsteuerliche Vermietung geplant war, aber im Verlauf von 10 Jahren eine andere Nutzung vornehmen, ist die Vorsteuer anteilig zu berichtigen (zurück zu zahlen). Falls die Nutzung unterschiedlich ist, ist (im Regelfall nach nach Flächenanteilen) aufzuteilen.
Für Zwecke der Vermietung durch die Ehegatten an einen fremden Mieter ist ein Vorsteuerabzug bei Ihnen in der Regel nicht möglich, da die Leistiungen dann nicht für Zwecke Ihres Unternehmens bezogen werden. Sie müssten sich als Ehegatten-GbR für Zwecke der Umsatzsteuer beim Finanzamt separat erfassen lassen.
Ob ein Mietvertrag zwischen der Ehegatten-GbR und Ihnen steuerlich anerkannt wird, ist von den Umständen des Einzelfalls anhängig, jedoch häufig nicht der Fall. Steuerrechtlich wird dies gegebenenfalls als Nutzung aus eigenem Recht als Bruchteilsgemeinschafter betrachtet. Zudem sind bei Ehegattenverträgen ohnehin Hürden vorhanden, Verträge sollten deswegen immer einem Drittvergleich standhalten können.Deswegen könnte der Abzug von Werbungskosten im Rahmen der Vermietungseinkünfte gegebenenfalls scheitern.
Wenn Sie an dem von Ihnen genutzten Teil im Rahmen Ihres Gewerbebetriebes Maßnahmen vornehmen, kommt ein Vorsteuerabzug dafür bei Ihnen in Betracht.
Zu Beachten wäre noch, dass bei umfassenden Erhaltungsaufwendungen in drei von vier Kernbereichen - Fenster, Elektro, Heizung, Sanitär - gegebenenfalls Herstellungskosten (unabhängig von der 15%-Grenze) vorliegen können, wenn damit eine Anhebung des Standards verbunden ist.
Wie Sie sehen, ist die Konstellation mit einer Reihe von Problemen verbunden, deswegen empfehle ich Ihnen, sich bei einem Kollegen vor Ort beraten zu lassen.
Gerne stehe ich Ihnen für eine Rückfrage zur Verfügung und im Übrigen würde ich mich, für den Fall, dass Sie mit meiner Beratung zufrieden waren, über eine positive Bewertung hier auf yourXpert sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
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