Abrechnung der Geschäftsräume im Wohn- und Geschäftshaus
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Guten Tag,
wir nutzen unser Wohn- und Geschäftshaus, welches wir 2014 privat gekauft haben zum Teil als Wohngebäude und zum Teil auch geschäftlich.
Im Erdgeschoss befindet sich neben privat genutzten Räumen unser Versandhandel, dafür nutzen wir ein Büro und einen Verpackungsraum als Geschäftsräume.
Zu diesen Geschäftsräumen gehören auch eine Toilette und eine Umkleide- und Waschgelegenheit.
Den gesamten Keller des Gebäudes, sowie eine auf dem Grundstück befindliche Blechgarage nutzen wir als Lager.
Auf dem Dachboden nutzen wir einen Raum als Archiv und Technik- bzw. Werkzeugraum. Im Keller befindet sich noch der Heizraum für das gesamte Haus.
Das Grundstück ist von einer Mauer umgeben, die große Toreinfahrt wird von uns privat, und von Lieferanten-LKW, Kunden, Mitarbeitern bzw. Dienstleistern genutzt,
ebenso eine PKW Parkfläche und eine Abstellfläche für Paletten und Warenlieferungen auf dem Grundstück.
Größere Flächen des Grundstücks sind begrünt, werden aber geschäftlich nicht direkt genutzt.
Im Rahmen dieser Anfrage möchte ich gern detailliert klären, wieviel Flächen prozentual in den Betriebskosten berücksichtigt werden können,
im Hinblick auf
- laufende Kosten, wie Strom, Heizung und Wasser,
- den Instandhaltungskosten der geschäftlich genutzen Räume und der Verkehrswege (Fenster, Türen, Fussboden Wand, elektrische Anlage), sowie
- die Instandhaltungskosten des Gebäudes, die indirekt auch den Geschäftsräumen zugute kommen, wie Dach, Fassade, Heizungswartung und Schornsteinfeger, elektrische Anlage.
Hinterfragen möchte ich auch die Abrechnungsmöglichkeiten für die Pflege der Grünflächen, die Instandhaltung der Grundstücksbegrenzung und der Toreinfahrt und die Kosten für Schneeräumung.
Die relevanten Quadratmeterzahlen würde ich nach Antwort entsprechend nachreichen.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte Ihnen diese nachfolgend nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt beantworten:
Grundsätzlich gilt:
Wird ein Gebäude teils eigengewerblich, teils fremdgewerblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, so ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes WG, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 Abs. 4 EStR).
Bei Ihnen wird das Gebäude teils eigengewerblich und teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Es liegen zwei Wirtschaftsgüter vor.
Ausgehend davon:
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes sind grundsätzlich auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend (R 4.2 Abs. 6 EStR).
Nach dem BFH-Urteil vom 27.10.1998 (BStBl II 1999, 676) können die Herstellungskosten dem ein eigenständiges WG bildenden Gebäudeteil gesondert zugeordnet werden. Dabei sind die ausschließlich auf diesen entfallenden Kosten gesondert auszuweisen. Die das Gesamtgebäude betreffenden Kosten sind anteilig zuzuordnen.
Das heißt:
Aufwendungen, die direkt dem WG Betrieb zuzuordnen sind,
wie die Instandhaltungskosten der geschäftlich genutzten Räume (Fenster, Türen, Wände, Fußboden der Gewerberäume), sind gesamt Betriebsausgaben.
Aufwendungen, die direkt dem WG eigene Wohnzwecke zuzuordnen sind,
sind gesamt Kosten der privaten Lebensführung und somit nicht zu berücksichtigen.
Aufwendungen, die sowohl dem WG Betrieb als auch dem WG eigene Wohnzwecke zuzuordnen sind,
werden wie die Herstellungskosten (siehe oben) aufgeteilt. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend.
Bei den Außenflächen
ist zu prüfen, ob diese bestimmt sind, dem Betrieb zu dienen und ihn zu fördern. Oder nutzen Sie die Außenflächen schätzungsweise hauptsächlich für den privaten Bereich? Hier bitte jeden Bereich extra prüfen.
Wenn Sie gegenüber dem Finanzamt aufgrund der bei Ihnen vorliegenden Gegebenheiten Gründe hervorbringen können, dass die Außenflächen gesamt auch dem Betrieb nutzen, ist meines Erachtens hier die Aufteilung der Aufwendungen nach dem Verhältnis der Nutzflächen grundsätzlich möglich.
Ist ein Außenfläche eher dem privaten Bereich zuzuordnen, gehören die Aufwendungen zur Unterhaltung der Außenfläche den Kosten der privaten Lebensführung an.
Bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten
kommt eine pauschale Nebenkosten"abrechnung" für das gesamte Gebäude nach obiger Rechtsprechung nur dann infrage, wenn die Kostentrennung nicht möglich ist, oder wenn die gewerblichen Kosten in etwa denen der Wohnraumnutzung entsprechen.
Wenn aber offensichtlich ein anderes Verhältnis vorliegt, wie zum Beispiel bei einem stromintensivnutztenden Betrieb sollten Sie hier Vorrichtungen der Versorgungsunternehmen einbauen lassen und diese dann separat abrechnen lassen.
Hinweisen möchte ich noch auf folgendes:
Gehört ein Grundstück nur teilweise dem Betriebsinhaber, kann es nur insoweit Betriebsvermögen sein, als es dem Betriebsinhaber gehört; das gilt auch dann, wenn ein Grundstück Ehegatten gemeinsam gehört.
Ich gehe davon aus, dass sowohl das Grundstück als auch das Gewerbe beiden Ehegatten gehört bzw. einem von beiden beides.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen und einen ersten Einblick in die Thematik schaffen können.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig, Steuerberaterin
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Leider ist es mir aufgrund von quartalsmäßigen Terminarbeiten nicht möglich, diese jetzt zu beantworten.
Ich möchte Sie bitten, mir ein Zeitfenster bis Freitagnachmittag einzuräumen, um Ihnen die Frage zu beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Jeannette Uhlig
Viele Grüße, Herr B..