Abrechnung Betriebsnebenkosten gewerblicher Mieter
Fragestellung
Guten Tag,
ich habe Räumlichkeiten an einen Unternehmer vermietet. Auf die Kaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlung wird die USt berechnet , ausgewiesen und vom Mieter bezahlt.
Bei der Jahresabrechnung 2017 wird nun darüber gestritten, ob die Abrechnung zur Nachzahlung zzgl. der USt erfolgt oder nicht.
Der Mieter sagt, in den Kosten wie Gas, Strom, teils Wasser sind bereits UStern enthalten. Die Versicherung beinhaltet z.B, keine USt. Daher wäre die Nachzahlung ohne weitere zusätzliche USt auszuweisen.
Ich bin der Meinung, dass wenn die Vorauszahlungen zzgl. uSt sind, dann auch die Endabrechnung zzgl. erfolgen muss. ( da es neutral für Beide ist : USt /VSt )
Wer hat Recht ?
Sofern ich Recht habe, worauf kann ich meine Abrechnung begründen ( §§).
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Steuerberater Dietmar Schroeder
Sehr geehrter Ratsuchender !
Für die Frage der Umsatzsteuerpflicht von Umsätzen kommt es zunächst einmal nicht darauf an, ob es sich um Vorauszahlungen oder Nachzahlungen handelt. Es erfolgt eine einheitliche Behandlung.
Für die von Ihnen erbrachte Hauptleistung (zur Verfügungstellung von Räumen) haben Sie zur USt optiert, so dass die Mieteinnahmen der USt unterliegen. Die USt-liche Behandlung weiterer Leistungen, z.B. der Lieferung von Energie etc. richtet sich danach, ob es sich hierbei um selbständige Hauptleistungen oder um unselbständige Nebenleistungen zur Hauptleistung Vermietung handelt.
Der USt-Anwendungserlass führt hierzu aus unter 4.12.1 Abs. 5 zu § 4 Nr. 12 UStG:
„1Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen (BFH-Urteil vom 9.12.1971, V R 84/71, BStBl 1972 II S. 203). 2Dies sind Leistungen, die im Vergleich zur Grundstücksvermietung bzw. -verpachtung nebensächlich sind, mit ihr eng zusammenhängen und in ihrem Gefolge üblicherweise vorkommen. 3Als Nebenleistungen sind in der Regel die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser, auch mit Warmwasser, die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter anzusehen (vgl. BFH-Urteil vom 15. 1. 2009, V R 91/07, BStBl II S. 615 und EuGH-Urteile vom 11. 6. 2009, C-572/07, RLRE Tellmer Property, und vom 27. 9. 2012, C-392/11, Field Fisher Waterhouse). 4Eine Nebenleistung zur Wohnungsvermietung ist in der Regel auch die von dem Vermieter einer Wohnanlage vertraglich übernommene Balkonbepflanzung (BFH-Urteil vom 9. 12. 1971, V R 84/71, BStBl 1972 II S. 203). 5Keine Nebenleistungen sind die Lieferungen von Heizgas und Heizöl.“
Nach dem Umsatzsteuerlichen Grundsatz „die Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung“, unterliegen bei steuerpflichtiger Vermietung alle unselbständigen Nebenleistungen, unabhängig von einer umsatzsteuerlichen Vorbelastung, der Umsatzsteuer.
Ihre Auffassung, dass auch die Nachzahlung USt beinhaltet ist somit korrekt.
Die korrekte Abrechnung sieht wie folgt aus.
Summe Nebenkosten 2017 netto Betrag
abzüglich Vorauszahlungen 2017 netto -Betrag
Nachzahlung/Erstattung 2017 netto Betrag
19% USt auf Nachzahlung/Erstattung Betrag
Nachzahlung/Erstattung 2017 brutto Betrag
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung freuen.
Mit freundlichen Grüssen
Diplom-Betriebswirt
Dietmar Schroeder
Steuerberater
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