Abmahnung wegen Hundehaltung, die in Hausordnung festgeschrieben ist
Fragestellung
Sehr geehrter Herr Joachim,
nachfolgend erhalten Sie unsere Fallschilderung. Die erwähnten Protokolle hängen wir als PDF an. Selbstverständlich stehen wir für evtl. Rückfragen jederzeit zur Verfügung. Schon jetzt besten Dank für Ihre Mühe.
Mit freundlichen Grüßen
Ute und Patrick Heintz
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Seit Dezember 2002 bewohnen meine Frau und ich als Miteigentümer eine Wohngemeinschaft mit insgesamt 22 Wohneinheiten. Die WEG besteht aus 2 Gebäudeteilen, Haus A und Haus B. Das Gebäude befindet sich zwar auf einem Flurstück, dennoch hat die WEG beschlossen 2 getrennte WEGs zu führen und Kosten der WEG, welche nur einen Teil der WEG betreffen auch nur den Miteigentümern dieser „Teil“-WEG zu belasten. Dieser Beschluss wurde getroffen, obwohl die Gebäude durch einen Mittelgang verbunden sind und die Tiefgarage gemeinsam genutzt wird. Bewohner des Hauses B müssen, um in die Tiefgarage zu kommen zwingend durch den Kellerflur im Haus A. Einige Miteigentümer des Hauses A haben ihren Keller im Gebäudeteil des Hauses B.
Dies nur zur Einführung und dieser Umstand führt zum Schluss auch zu einer Frage.
Nun wurden wir vor einer Woche von der Hausverwaltung darüber informiert, dass ein Miteigentümer darauf besteht, dass uns eine Abmahnung erteilt wird wegen unzulässiger Hundehaltung.
Die Hausordnung sieht vor, dass je Wohnung maximal 1 Hund oder 3 Katzen gehalten werden dürfen. Wir halten in der WEG 2 Hunde. Vor 3 Jahren haben wir uns den ersten Hund und vor 2 Jahren den 2. Hund angeschafft. Wir besitzen ferner 3 Katzen.
Der Miteigentümer hat bereits im Jahr 2007 bei einer Eigentümerversammlung ein generelles Verbot von Hundehalten erwirken wollen, was damals abgelehnt wurde. Zu diesem Zeitpunkt besaßen wir noch keine Hunde.
Zur besagten Hausordnung gilt es folgendes festzuhalten:
In der Teilungserklärung existiert keine Regelung bezüglich Tierhaltung, also auch kein Verbot.
Im Protokoll der WEG vom 23.11.2004 wurde auf einen Beschluss einer Haus- und Putzordnung der WEG im Jahre 2002 (Protokoll vom 24.06.2002) hingewiesen und festgehalten, dass dieser Beschluss einzuhalten sei. In diesem Protokoll von 2004 wurde darauf hingewiesen, dass diese Ordnung an alle Miteigentümer verschickt werden soll. Uns lag diese Hausordnung nicht vor und wegen eines kurz darauffolgenden Verwalterwechsels haben wir diese Hausordnung nie erhalten (Haben uns diese aufgrund des Streitfalls letzte Woche von einem Miteigentümer geben lassen, welcher bei der Beschlussfassung im Jahre 2002 bereits im Haus wohnte). Wir haben am 24.06.2002 noch nicht hier gewohnt und somit die Hausordnung auch nicht mit beschlossen. Dennoch haben wir 2004 über die Einhaltung einer Hausordnung, welche uns nicht vorliegt, mit beschlossen.
Zum Zeitpunkt des Beschlusses im Juni 2002 waren von 22 Wohneinheiten noch 10 im Besitz der Immobilien GmbH, die die WEG gebaut hat. Die Verwaltungsfirma war eine Tochterfirma dieser Gesellschaft. War diese Immobilien GmbH zu diesem Zeitpunkt überhaupt stimmberechtigt?
Ich habe mich nun über die Möglichkeiten eine Änderung der Hausordnung zu erwirken erkundigt. Darauf zielen auch meine Fragen ab:
Kann ich bei einer Eigentümerversammlung die Änderung des Beschlusses über die Tierhaltung als Tagesordnungspunkt vorbringen?
Welche Mehrheit ist zur Annahme dieser Änderung notwendig?
Da die Gebäude und WEGs beim Verwalter getrennt sind, kann darüber in Haus A und B getrennt abgestimmt werden bzw. kann Haus A die Hausordnung beibehalten während Haus B die Änderung für sich beschließt (Die Haltung unserer Hunde betrifft die Bewohner des Hauses A nicht.)?
Kann ich in einer Eigentümerversammlung eine Ausnahmegenehmigung für die Haltung unserer beiden Hunde erwirken? Auch hier natürlich wieder die Frage, ob die Zustimmung des Hauses B ausreichend ist und welche Mehrheiten notwendig sind.
Kann ich diese Ausnahmegenehmigung evtl. auch durch eine Unterschriftensammlung (schriftliche Erlaubnis der Miteigentümer im Haus B bewirken? Auch hier die Frage wie hoch die Zustimmung der Miteigentümer sein muss.
Hinweis: Die Frage und Antwort wurde anonymisiert und mit Erlaubnis des Kunden veröffentlicht. Ihre eigene Frage wird standardmäßig nicht veröffentlicht.
Antwort von Rechtsanwalt und Mediator Christian Joachim
sehr geehrter Fragesteller,
Vielen Dank für ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.
Sofern es sich um zwei unterschiedliche Gemeinschaften handelt, dürfte eine Abmahnung bereits dann durch Mitglieder der anderen Wohnungsgemeinschaft nicht erteilt werden, da diese mit ihrer WEG nach ihrem Sachverhaltsvortrag überhaupt nichts zu tun hat.
Sollte der Miteigentümer in ihrer Wohngemeinschaft wohnen, könnte sich ein Abmahnungsgrund daraus ergeben, als dass durch gegen die Hausordnung verstoßen worden ist. Richtigerweise muss dann aus ihrer Sicht auch die Hausordnung wirksam mit einbezogen worden sein und auch ein tatsächlicher schwer wiegender Verstoß vorliegen.
Sofern die Hausordnung öffentlich aushändigt, dürfte sie bereits wirksam mit einbezogen worden sein. Auch wenn Sie hiervon keine konkrete Abschrift erhalten haben, dürfte alleine durch die Beschlussfassung die Hausordnung für Sie wirksam geworden sein, da Sie auch vorherige Beschlüsse grundsätzlich gegen sich gelten lassen müssen, auch wenn Ihnen diese nicht separat zugegangen sind.
Da Sie auch 2004 sogar mit beschlossen haben, dürfte dies erst recht gelten.
in der durch Sie beigefügten Hausordnung ist nicht geregelt, wie viele Tiere Sie halten dürfen. Hier ist lediglich geregelt, dass die Haltung der Haustiere keine Behinderungen oder Belästigungen der anderen Hauseigentümer nach sich ziehen dürfen. Insofern wäre die Anzahl ihrer Tiere zunächst nicht relevant, wenn man die Hausordnung hier zugrundelegt, die sie übersandt haben. insofern dürfte eine Abmahnung nur dann erfolgreich sein, wenn auch tatsächlich eine Behinderung oder Belästigung durch die Tiere vorliegt.
Wenn es tatsächlich so eine Regelung geben sollte, kann ein Verstoß vorliegen. es müsste dann durch Beschluss der übrigen Mitglieder eine Ausnahmeregelung erhalten werden.
Ich komme sodann zu ihren Fragen:
So fern die Immobilienfirma Miteigentumsanteile in entsprechender Höhe gehalten hat, ist sie in Höhe dieser Anteile auch stimmberechtigt.
Sie können als Miteigentümer in den entsprechenden Fristen ein Antrag zur Beschlussfassung stellen, die auch die Änderung der Hausordnung oder der Tierhaltung, wie ihn zum Beispiel ja auch der andere Miteigentümer hinsichtlich des Verbotes gestellt hat, stellen.
In der Regel ist hierzu ein Mehrheitsbeschluss notwendig (§ 25 WoEigG).
Da es hier zwei unterschiedliche Wohnungseigentümergemeinschaften sind, kann lediglich jeder für sich selbst entsprechende Beschlüsse fassen und auch Ordnungen beschließen. Die andere Eigentümergemeinschaft hat daher mit ihren Runden zunächst nichts zu tun.
Auch bei einer Ausnahmeregelung müsste ein entsprechender Beschluss mit der oben genannten Mehrheit für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichen.
Eine Unterschriftensammlung können Sie natürlich jederzeit starten, um gegebenenfalls die anderen Miteigentümer zu sensibilisieren und auf einen möglichen Beschluss auch vorzubereiten. Hier gelten keine besonderen Stimmenanteile, da die Beschlussfassung in der Versammlung erfolgt und die Unterschriftensammlung selbst zunächst keine besondere Wirkung hat.
Ich hoffe, dass ich bis hierhin ihre Fragen hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung, gerne auch, wenn sich weiterer Nachfragebedarf ergeben sollte.
Über eine anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Christian Joachim
Rechtsanwalt
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in der Hausordnung ist allerdings auf Seite 2, unter punkt 5, dritter Absatz, die Anzahl der Tiere geregelt.Somit ist es für mich wichtig, dass ausschließlich "meine" WEG die Ausnahmegenehmigung bzw. Änderung der Hausordnung beschließen kann. Sofern ich die Abmahnung, welche ich schriftlich noch erhalten muss, im Namen beider WEGs erhalte, erscheint sie mir nach Ihren Ausführungen ungültig zu sein. Ich denke, dass Sie beim Bezug auf § 25 WoEigG eine einfache Mehrheit meinen
Ich bin jetzt leider 3 Tage auf Dienstreise und möchte Ihre Antwort noch mit meiner Frau besprechen. Sollten noch Rückfragen kommen melde ich mich über die Kommentarfunktion nochmals. Andernfalls nehme ich eine Bewertung vor.
Nochmals besten Dank!
Patrick Heintz