3 Objektregel
Beantwortet von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Fragestellung
Hallo,
ich habe mehrere Eigentumswohnungen in einen Zeitraum von 12 Jahren gekauft
nun wollte ich einige verkaufen. Alle halte ich bereits mehr als 10 Jahre und Sie sind ständig vermietet. Sind diese steuerfrei ? Da ich Sie ja länger als 10 Jahre besitze, oder gibt es da beim Verkauf bei der Stückzahl in einem gewissen Zeitraum auch eine Obergenze, dass diese steuerpflichtig sind ?
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Antwort von Steuerberater Dipl-Finanzwirt Jeannette Klüsener
Sehr geehrte Ratsuchende,
vielen Dank für Ihre interessante Frage, die ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.
Grundsätzlich gilt: Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften gemäß § 23 EStG gehören zu den sog. sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG).
Nach Ablauf von 10 Jahren bleibt ein Veräußerungsergebnis fremdgenutzter Immobilien steuerfrei und ein Veräußerungsverlust kann steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).
Das heißt auf Ihren Fall bezogen: Die Veräußerung einer fremdvermieteten Eigentumswohnung nach 10 Jahren bleibt grundsätzlich steuerfrei.
Sie schreiben, es handelt sich um mehrere Eigentumswohnungen: Hier kommt die 3-Objektgrenze "ins Spiel".
Das heißt: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wird bei Grundstücksverkäufen die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf veräußert werden
Selbständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze ist grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem WEG), und zwar unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen.
Der Drei-Objekt-Grenze kommt allerdings nur Indizwirkung zu. Daher können auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. So kann die 3- Objekt-Grenze auf 10 Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs, der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorlag.
Das heißt aber grundsätzlich bezogen auf Ihren geschilderten Fall: Es gelten bei langjährigem Vorbesitz :
- Werden bebaut erworbene Grundstücke veräußert, die der Veräußerer mindestens zehn Jahre durch Vermietung nutzte, ist dies unabhängig von der Zahl der veräußerten Objekte noch private Vermögensverwaltung.
Es sei denn, Sie sind Immobilienverkäufer....
Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jeannette Klüsener
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