10-Jahresfrist bei unentgeltlicher Übertragung mit Nießbrauch
Beantwortet von Steuerberaterin Margarete Vollmaier in unter 2 Stunden
Fragestellung
Guten Tag,
meine Großmutter hat 1994 eine Wohnung erworben und hat mir diese im Jahr 2015 im Zuge eines Überlassungsvertrages „geschenkt“. Allerdings haben wir eine nachrangigen Nießbrauch eintragen lassen, der ihr alle Erträge bis zum Lebensende zusichert. Im Überlassungsvertrages heisst es hierzu:
"Der Veräußerer behält sich auf Lebenszeit einen Nießbrauch am gesamten Vertragsgegenstand vor, also das Recht sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen.
Abweichend von der gesetzlichen Lastenverteilung wird vereinbart, dass der Berechtigte während der Dauer des Nießbrauches alle auf dem Sondereigentum ruhenden öffentlichen und privaten Lasten zu tragen hat, also auch diejenigen, die nach den gesetzlichen Bestimmungen und/oder Eigentümerbeschlüssen sowie Vereinbarungen der Sondereigentümer untereinander der Eigentümer zu tragen hätte, so z. B. insbesondere auch die Kosten für außerordentliche Ausbesserungen und Erneuerungen.
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung des vorstehend bestellten
Nießbrauchs Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung. Das Recht ist mit dem Vermerk einzutragen, dass zur Löschung der Nach
weis des Todes des Berechtigten genügt."
Der Nießbauch ist zu der gleichzeitig eingetragenen Grundschuld nachrangig.
Meine Großmutter ist letztes Jahr verstorben und nun möchte ich das Objekt veräußern. Ist mir trotz des Nießbrauchs der Anschaffungszeitpunkt 1994 zuzurechnen wodurch durch den Verkauf keine Spekulationssteuer zu zahlen wäre?
Vielen Dank
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Antwort von Steuerberaterin Margarete Vollmaier
Lieber Ratsuchender,
für die Berechnung der Spekulationsfrist ist bei Schenkung/Erbschaft immer der erste Anschaffungszeitpunkt maßgebend. Der Rechtsnachfolger tritt "in die Fußstapfen" des Rechtsvorgängers. Bedeutet: der Beschenkte/Erbe wird so behandelt, als hätte er selbst das Objekt 1994 erworben.
Hierzu gilt § 23 EStG - Auszug
"Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung (...) durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.
Ein Nießbrauch zu Lebzeiten und zu Gunsten des Schenkers ist unschädlich, da es sich hier nicht um einen entgeltlichen Erwerbsvorgang handelt, sondern um eine Entscheidung des Schenkers, das Objekt zwar bereits sofort zu übertragen aber die Überschüsse noch für den eigenen Lebensunterhalt zurück zu behalten.
Schädlich für die Berechnung der Spekulationsfrist wirken sich hingegen (Teil)entgeltliche Vorgänge aus wie z. B. Vereinbarung eines (Teil)Kaufpreises, Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten - Änderung des Darlehensnehmers bei der Bank - usw.
In diesem Fall ist der Vorgang dann allerdings im Wertverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, soweit der Kaufpreis etc. nicht 100% des tatsächlichen Wertes des Objektes darstellt.
Soweit noch Fragen offen stehen, bitte kurze Rückmeldung.
Mit freundlichen Grüßen
Margarete Vollmaier
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