Mietminderung wegen Corona: Jetzt Miete kürzen & zurückfordern

Mietminderung wegen Corona: Jetzt Miete kürzen & zurückfordern

BGH-Urteil: Gewerbemieter dürfen im Lockdown Miete mindern

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Während der Corona-Lockdowns mussten viele gewerbliche Mieter*innen ihre Geschäftsräume infolge staatlicher Anordnungen schließen. Die Mietverträge liefen dennoch weiter und Vermieter*innen verlangten pünktlich Mietzahlungen. Nun hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden, dass Mieter*innen grundsätzlich ein Anspruch auf Vertragsanpassung für die Zeit des Lockdowns zusteht.

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Sind Corona oder Lockdowns Gründe für Mietminderung oder Mietrückforderung?

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Rechtsstreit zwischen dem Textildiscounter Kik und dessen Vermieter zugrunde. Kik musste aufgrund einer Allgemeinverfügung des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt sein angemietetes Ladengeschäft während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 schließen. Infolgedessen verweigerte Kik die Mietzahlung, wogegen der Vermieter gerichtlich vorging.

Der BGH musste zunächst zu der Frage Stellung beziehen, ob behördlich angeordnete Geschäftsschließungen einen Mietmangel nach § 536 BGB darstellen. Dies wurde von den Karlsruher Richter*innen mit der Begründung abgelehnt, dass eine pandemiebedingte Betriebsuntersagung ein Gebrauchshindernis darstelle, das nicht auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruhe.

Allerdings könnten Mieter*innen während des Lockdowns eine Anpassung ihrer Mietverträge nach den Grundsätzen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) verlangen. Die Anpassung führt dazu, dass zu viel gezahlte Miete von den Vermieter*innen zurückgefordert werden kann.

Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens habe sich die Geschäftsgrundlage für gewerbliche Mietverträge schwerwiegend geändert. Hätten die Vertragsparteien die coronabedingten Einschränkungen vorhergesehen, hätten sie Mietverträge nicht oder mit abweichendem Inhalt abgeschlossen. Außerdem betreffe eine hoheitliche Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie eine Betriebsschließung nicht das gewöhnliche Verwendungsrisiko der Mieter*innen, sondern gehe darüber hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile seien die Folge umfangreicher staatlicher Eingriffe zur Eindämmung der Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden könne. Deshalb seien die Lasten auch nicht einseitig von den Mieter*innen zu tragen.

Höhe der Minderung oder Rückforderung aufgrund von Lockdown oder pandemiebedingter Störung

Der BGH betont jedoch auch, dass eine Betriebsschließung im Lockdown nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung und damit Kürzung der Miete führt. Erforderlich ist, dass ein Festhalten am Vertrag für Mieter*innen unzumutbar ist. Dabei sind alle Besonderheiten des Einzelfalls zu prüfen und abzuwägen. Einer pauschalen Lösung, etwa einer Mietkürzung um 50 %, hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt. Zu berücksichtigen sind u.a.

• die finanziellen Einbußen durch die Geschäftsschließung (Umsatzrückgang)
• Maßnahmen zur Verminderung drohender Verluste
• staatliche Hilfsleistungen
• Leistungen einer Betriebsversicherung

Ob und in welcher Höhe Mieter*innen ein Anspruch auf Vertragsanpassung zusteht, sollte daher sorgfältig und unter anwaltlicher Zuhilfenahme überprüft werden. Einem Anspruch entgegenstehen können auch nachteilige Klauseln im Mietvertrag, die eine Mietminderung in bestimmten Fällen ausschließen.

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Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu entnehmen, dass die Anpassung von Mietverträgen und die Rückforderung bereits gezahlter Miete kein Selbstläufer ist. Sie erfordert eine detaillierte Auseinandersetzung mit dem konkreten Einzelfall und dürfte nicht selten in außergerichtlichen Einigungen enden. Zur erfolgreichen Abwicklung empfehlen wir dringend anwaltlichen Rat.

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