Mietminderung für Gewerberäume prüfen & Ansprüche durchsetzen

Ratgeber: Mietminderung für Gewerberäume prüfen & Ansprüche durchsetzen

(Lesezeit: 5 Minuten)

Was tun bei Sachmängeln im Gewerberaum? Treten nach Einzug vorher unbekannte Mängel in einer Mietwohnung auf, so ist in vielen Fällen eine Minderung, also eine Kürzung, der Miete möglich. Dieser Ratgeber klärt Sie über Grundsätze einer Mietminderung auf und gibt Ihnen einen kleinen Überblick über häufig vorkommende Mängel, die zu einem Teileinbehalt der Miete berechtigen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Mietminderung bei Gewerberäumen ist eine Kürzung der Miete um den Vermieter zu einer Schadensbehebung zu bewegen.
• Der Minderungsgrund, d.h. der Mangel im Gewerberaum, muss dem Vermieter im Vorfeld angezeigt worden sein.
• Der Minderungsbetrag kann einbehalten und muss nach Schadensbehebung nicht nachgezahlt werden.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Mietminderung und was soll sie bezwecken?
2. Wie kann eine Mietminderung durchgesetzt werden?
3. Was sind die Hauptgründe für eine Mietminderung?
   3.1 Mietminderung bei Heizungsausfall/Klimaanlagenversagen
   3.2 Mietminderung bei Schimmel
   3.3 Mietminderung bei Wasserschäden oder Lärm
   3.4 Weitere Mängel
4. Was ist eine Mietminderungstabelle und kann diese angewendet werden?
5. Was geschieht bei einer unrechtmäßigen Mietminderung?
6. Was sind die Besonderheiten einer Mietminderung bei Gewerbemieträumen?

1. Was ist eine Mietminderung und was soll diese bezwecken?

Generell ist davon auszugehen, dass eine Pflicht zur Mangelanzeige seitens des Mieters besteht. Eine Mietminderung ist eine Kürzung der Miete, die nach Benachrichtigung des Vermieters über einen Sachmangel in einer Mietsache vorgenommen werden kann. Ein Mangel besteht, wenn das gemietete Objekt nicht mehr für den vorgesehenen Zweck verwendet werden kann.

Durch diese Minderung soll der Vermieter gedrängt werden, den Sachmangel zu beseitigen, sobald er Kenntnis davon hatte. Die einbehaltene Miete stellt den Wertverlust der Mietsache für den Zeitraum des Sachmangels dar. Dies gilt lediglich für die Zukunft; eine Mietminderung kann in der Regel nicht rückwirkend erfolgen. Der erfolgte Verlust muss erheblich sein, darf normalerweise also nicht aus bloßen Schönheitsfehlern bestehen.

2. Wie kann eine Mietminderung durchgesetzt werden?

Um eine Mietminderung durchzusetzen, muss belegt werden können, dass der Mangel durch den Vermieter zu beheben ist, folglich nicht durch den Mieter herbeigeführt wurde, und dass der Vermieter eben jene Sachmangelbehebung nicht durchgeführt hat. Somit ist eine gute Beweisführung wichtig, die über den Mangel, das erste Auftreten, die Ausweitung und die resultierenden Beeinträchtigungen informiert. Anhand dieser Beweise und weiteren Nachweisen wie z.B. Fotografien und Lärmpegelmessungen und -protokolle, kann ein Rechtsanwalt eine Minderungsrate ermitteln. Die Minderung sollte dem Vermieter formgerecht mitgeteilt werden und kann dann unverzüglich erfolgen und bis Sachmangelbehebung oder, falls diese nicht erfolgt, bis zum Ende des Mietverhältnisses beibehalten werden.

3. Was sind die Hauptgründe für eine Mietminderung?

Die Gründe für eine Mietminderung sind vielfältig, eine vollständige Liste kann hier folglich nicht abgebildet werden. Wichtig ist jedoch immer, dass der Mangel belegt werden kann und nicht vom Mieter selbst verursacht wurde.

3.1 Mietminderung bei Heizungsausfall / Klimaanlagenversagen

Häufig wird bei Heizungsausfall eine Mietminderung angestrebt. Eine im Winter ausgefallene Heizung ist sicherlich ein sehr erheblicher Mangel, ebenso eine im Sommer ausfallende Klimaanlage. Wie erheblich diese Mängel sind und welche Minderung dadurch möglich wird, ist von mehreren Faktoren abhängig, z.B. von der Umgebungstemperatur, der Raumnutzung und ob die betreffenden Räume für Kundenverkehr benötigt werden.

3.2 Mietminderung bei Schimmel

Häufig wird die Miete beispielsweise bei Schimmelbefall gemindert. Auch hier kann es zu sehr unterschiedlichen Minderungsraten kommen, bedingt durch die Ausbreitung des Schimmels und durch die unterschiedliche Gesundheitsgefährdung durch verschiedene Schimmelarten. Besonders bei Schimmelschäden sollte der Mieter nachweisen können, dass eine sachgemäße Lüftung stattfand und der Schimmel somit nicht von ihm selbst verursacht wurde.

3.3 Mietminderung bei Wasserschäden oder Lärm

Auch Wasserschäden und Lärm führen sehr häufig zu Mietminderungen. Hier, wie auch bei anderen Mängeln, kommt es auf eine ausführliche Beweisführung an. Bei Lärmbeschwerden sollte ein ausführliches Lärmprotokoll mit Messungen geführt werden. Messungen können mit handelsüblichen Lärmpegelmessgeräten stattfinden, teilweise verfügen diese Apparate auch über Speicher, sodass eine konstante Grenzwertüberschreitung besser nachvollziehbar ist. Eine Besonderheit besteht durch Baulärm, vor allem wenn dieser durch offizielle, z.B. städtische Bauvorhaben, verursacht wird; in diesen Fällen sprechen sich Gerichte durch die Vorhersehbarkeit des Mangels nur sehr selten für eine Mietminderung aus.

3.4 Weitere Mängel, die zu einer Mietminderung für Gewerberäume führen können, sind beispielsweise:

• Mindesttemperatur kann nicht erreicht werden (z.B. aufgrund von nicht ausreichender Heizleistung (ohne, dass ein Heizungsausfall besteht) oder Wärmeverlust durch fehlende/schlechte Isolierung o.Ä.)
• beschädigte Fenster oder Türen, resultierende Zugluft
• Risse in Wänden oder Bodenbelägen/ Mauerrisse
• Baugerüste
• Schädlingsbefall
• starke Verschmutzung oder sonstige Belästigung durch Bauarbeiten (Sonderfall der für einen Zeitraum von drei Monaten nicht zur Minderung berechtigt: Maßnahmen zur energetischen Modernisierung)
• Fehlen von vertraglich zugesicherten Dingen (beispielsweise eine Einbauküche)

Bei Gewerberäumen, vor allem mit Kundenverkehr, können sich noch spezielle, seltenere Gründe ergeben. Deshalb, und um die korrekte Höhe der Mietminderung ansetzen zu können, eignet sich hier besonders eine anwaltliche Prüfung.

4. Was ist eine Mietminderungstabelle und kann diese angewendet werden?

Im Internet vorhandene sogenannte Mietminderungstabellen (oder Mietminderungstabellen für Gewerbe) sind zusammengestellte Sammlungen von Gerichtsurteilen zu Mietminderungen. Diese können somit eine erste Einschätzung über die generelle Möglichkeit einer Minderung geben. Für die spezifische Höhe der anzusetzenden Mietminderung jedoch sollten sie nicht verwendet werden, da eine Minderung sehr von vielfältigen Umständen abhängig ist, besonders bei Gewerberäumen. Eine hier vorgesehene Mietminderung sollte deshalb unbedingt von einem Anwalt geprüft und durchgesetzt werden und sich nicht auf eine Mietminderungstabelle berufen.

5. Was geschieht bei einer unrechtmäßigen Mietminderung?

Wird eine Mietminderung ohne Anwalt durchgeführt, kann unter Umständen eine zu hohe Minderungsrate angesetzt oder generell ungerechtfertigt gemindert werden, was zu einer fristlosen Kündigung führen kann. Wird die Miete ohne Grund oder ohne vorherige Mangelanzeige dem Vermieter gegenüber gemindert, so befindet sich der Mieter im Zahlungsverzug. Um dies zu vermeiden und zudem das Mieterrecht auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, lohnt es sich, eine Mietminderung für Gewerbe vom Anwalt prüfen und durchsetzen zu lassen.

6. Was sind die Besonderheiten einer Mietminderung bei Gewerbemieträumen?

Wie bereits erwähnt, kann es bei Gewerbemietsachen zu speziellen Situationen kommen, die bei Wohnräumen so nicht anzutreffen sind. Besonderes Augenmerk muss auf Kundenkontakt innerhalb der Mietsache gelegt werden, durch den Mängel andere Auswirkungen haben können und somit eine andere Minderungsrate angebracht wäre.

Zusätzlich kann bei Gewerbemietverträgen, anders als bei Wohnungsmietverträgen, die Möglichkeit zur Mietminderung ausgeschlossen werden. Ob diese Klausel, sollte sie bestehen, in der vorliegenden Form gültig ist, bedarf einer Überprüfung durch einen Anwalt.