Mietminderung prüfen & Ansprüche durchsetzen für Wohnraum

Ratgeber

(Lesezeit: 8 Minuten)

Was tun bei Sachmängeln im Wohnraum? Treten nach Einzug vorher unbekannte Mängel in einer Mietwohnung auf, so ist in vielen Fällen eine Minderung der Miete möglich. Dieser Ratgeber klärt Sie über Grundsätze einer Mietminderung auf und gibt Ihnen einen kleinen Überblick über häufig vorkommende Mängel, die zu einem Teileinbehalt der Miete berechtigen können.

Das Wichtigste in Kürze

• ist die Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigt, so ist in der Regel eine Minderung der Miete möglich
• der Mangel muss dem Vermieter vor einer Minderung angezeigt worden sein
• der Minderungsgrund muss belegt werden
• eine Minderung erfolgt auf die Bruttomiete und muss nicht nachgezahlt werden, sofern gerechtfertigt

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Mietminderung? Was ist das Ziel einer Mietminderung?
2. Wann und wie kann eine Mietminderung durchgesetzt werden?
3. Welche Mängel berechtigen zur Mietkürzung?
   3.1 Mietminderung bei Schimmel
   3.2 Mietminderung bei Wasserschaden
   3.3 Mietminderung bei Heizungsausfall
   3.4 Mietminderung bei Schädlingsbefall
   3.5 Mietminderung bei Lärmbelästigung
   3.6 Weitere Gründe für eine Mietminderung
4. Wie können diese Mängel in der Wohnung nachgewiesen werden?
5. Gibt es eine Mietminderungstabelle?
6. Um welchen Betrag kann die Wohnraummiete gemindert werden und wer entscheidet dies?
7. Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?
8. Was passiert, wenn die Miete unberechtigterweise gekürzt wird?
9. Kann sich ein Vermieter gegen eine Minderung wehren?

1. Was ist eine Mietminderung? Was ist das Ziel einer Mietminderung?

Eine Mietminderung ist eine Kürzung der Wohnungsmiete aufgrund von Sachmängeln (§ 536 BGB). Diese wird vom Mieter gegenüber dem Vermieter vorgenommen, wenn ein bestehender Mangel in einer Mietsache nach Anzeige (Benachrichtigung) nicht beseitigt wird. Dies heißt, dass die Miete um einen gewissen Prozentsatz gemindert wird. Dieser Anteil entspricht der Wertminderung durch den Mangel für den Mieter. Eine Minderung kann für wenige Wochen bis hin zu mehreren Monaten erfolgen und muss bei rechtmäßigem und gerechtfertigtem Einsatz nicht an den Vermieter erstattet werden, wenn dieser den Mangel oder die Mängel beseitigt. Im Anschluss an diese Beseitigung muss jedoch der volle Mietbetrag wieder gezahlt werden.

2. Wann und wie kann eine Mietminderung durchgesetzt werden?

Bevor eine Minderung erfolgen darf, muss der Sachmangel dem Vermieter angezeigt werden. Hierzu ist der Mieter in der Regel auch ohne geplante Minderung verpflichtet. Nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Mängelbeseitigung kann der Mieter die Wohnungsmiete kürzen, um so den Vermieter zur Beseitigung zu bewegen.

Um eine Mietminderung durchzusetzen, darf ein Mangel dem Mieter nicht schon bei Einzug bekannt und akzeptiert sein. Ist der Mangel bereits bekannt und es findet dennoch eine Anmietung des Wohnraumes statt, so gilt diese Beschädigung der Mietsache als akzeptiert. Ein Anspruch auf Reparatur und somit Sachmangelbeseitigung oder andernfalls Mietminderung ist dann nur schwer durchsetzbar.

Der Mangel darf nicht nur unwesentlich sein, sondern muss tatsächlich die Wohnqualität beeinträchtigen. Eine gerissene Fliese ist natürlich nicht schön anzusehen, führt jedoch nur in Einzelfällen und bei bestimmtem Ausmaß zu einem Anspruch auf Mietkürzung. Ein Ausfall der Heizung hingegen, vor allem im Winter, kann den Wohnraum praktisch unbenutzbar machen – eine Mietminderung spiegelt dies im Idealfall wider.

3. Welche Mängel berechtigen zur Mietkürzung?

Eine Mietminderung wird typischerweise bei folgenden vorliegenden Sachverhalten vorgenommen:

3.1 Mietminderung bei Schimmel

Schimmelbefall ist ein äußerst häufiger und höchst lästiger Minderungsgrund. Da es verschiedene Arten von Schimmel innerhalb der Wohnung geben kann, kommt es hier von Seiten der Gerichte zu sehr unterschiedlichen Minderungen. Manche Schimmelarten sind gesundheitsgefährdend, während andere hauptsächlich unschön wirken. Eine Einschätzung des Minderungsbetrages bei Schimmel bedarf folglich einer guten Dokumentation. Je nach Bewohnbarkeit des Wohnraumes und der zu erwartenden Gesundheitsgefährdung kann es somit zu Mietminderungen von 5 % bis hin zu 100 % kommen.

3.2 Mietminderung bei Wasserschaden

Ein Wasserschaden führt meistens nicht nur zu Schäden an der Wohnsache und damit verbundenen Schönheitsreparaturen, sondern auch zu Beschädigungen persönlicher Gegenstände und teilweise Unbewohnbarkeit eines Teils der Wohnung.

3.3 Mietminderung bei Heizungsausfall

Eine Mietminderung bei Heizungsausfall ist im Winter, durch die Notwendigkeit der Heizleistung, besonders gut durchzusetzen. Der zu kürzende Betrag ist abhängig von Außen- und Innentemperatur, Dauer der Anwesenheit in dem Wohnobjekt und weiteren erschwerenden Umständen. Somit ist eine ausführliche Beschreibung nicht nur des Mangels selbst, sondern vor allem auch seiner Auswirkungen und der beeinträchtigten Lebensgewohnheiten sinnvoll.

3.4 Mietminderung bei Schädlingsbefall

Die Beseitigung von Schädlingsbefall wird meistens als Mietersache angesehen. Nicht immer jedoch ist ein Mieter hierfür verantwortlich, vor allem bei hartnäckigem Befall und dessen mitunter gesundheitsgefährdenden Eigenschaften kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Deshalb lohnt sich hier eine Prüfung besonders und sollte durch eine gute Beweisaufnahme unterstützt werden. Eine Minderung kann einen Vermieter hier zu einem schnelleren Eingreifen bewegen und so den lästigen Eindringlingen Einhalt gewähren.

3.5 Mietminderung bei Lärmbelastung

Obwohl in den wenigsten Fällen der Vermieter selbst anhaltenden Lärm verursacht, kann dieser den Mieter unter Umständen zu einer Mietminderung berechtigen. Da vor allem Baulärm sehr belastend sein kann, sprechen hier die Gerichte teilweise bis zu 25 % Minderung zu. Durch die Voraussehbarkeit und zeitlich eingeschränkte Belastung jedoch ist eine gute Beweisführung seitens des Mieters vonnöten. Lärm durch Kinder hingegen ist kein Minderungsgrund und muss hingenommen werden.

3.6 Weitere Gründe für eine Mietminderung

Ein ausgefallener Aufzug ist regelmäßig ein Grund für eine Mietminderung, zum Beispiel weil er nur eingeschränkt nutzbar ist, zu viel Lärm verursacht oder nur tagsüber und nicht in der Nacht nutzbar ist.

Ein weiterer Grund für eine Mietminderung ist ein unbenutzbarer Balkon oder die Beeinträchtigung durch Feuer oder Rauch der Nachbarn. Auch wenn ein Baugerüst vor dem Balkon aufgestellt wird, kann durch die Belästigung durch Lärm und weniger Licht ein Mangel gegeben sein, der zur Minderung berechtigt. Auch Bauarbeiten und die damit im Zusammenhang stehtenden Lärmbelästigungen sind in der Regel ein Grund, die Miete zu mindern.

Weitere Minderungsgründe sind:

• Geruchsbelästigungen jedweder Art
• Der Ausfall der Heizung oder einer installierten Klimaanlage
• Unbenutzbarkeit des Kellers, z.B. wegen Schimmel, Ratten, Ungeziefer, Mäusen, ein übertretender Kanal, eindringendes Regenwasser, die Lagerung von mieterfremden Gegenständen (z.B. Sperrmüll), Nichtzugänglichkeit des Kellers
• Verursachung von Lärm durch die Nachbarn
• Lagerung von Sperrmüll oder sonstigen Gegenständen im Hausflur
• Ausübung der Prostitution
• Grafittis an der Hausfront
• Mindesttemperatur kann nicht erreicht werden (aufgrund von nicht ausreichender Heizleistung, ohne dass ein Heizungsausfall besteht) oder Wärmeverlust (bsw. durch fehlende/schlechte Isolierung o.Ä.)
• beschädigte Fenster oder Türen, resultierende Zugluft
• Risse in Wänden oder Bodenbelägen / Mauerrisse
• Gerüste
• starke Verschmutzung oder sonstige Belästigung durch Bauarbeiten (Sonderfall, der für einen Zeitraum von drei Monaten nicht zur Minderung berechtigt: Maßnahmen zur energetischen Modernisierung)
• Fehlen von vertraglich zugesicherten Dingen (bsw. eine Einbauküche)

4. Wie können diese Mängel in der Wohnung nachgewiesen werden?

Damit überprüft werden kann, ob der vorliegende Mangel zu einer Mietminderung berechtigt, muss dieser hinreichend dokumentiert werden. Dies geschieht am besten mit datierten Fotografien oder, vor allem bei Lärmbelästigung, mit Protokollen. In Lärmprotokolle sollte beispielsweise immer die gemessene Lautstärke und Dauer der Belästigung mit den üblichen Daten wie Datum, Uhrzeit und Art des Lärms aufgenommen werden. Lautstärkemessgeräte, teilweise auch mit Ergebnisspeicher, sind beispielsweise in Baumärkten oder online erwerbbar und helfen bei einer glaubwürdigen Dokumentation. Schädlingsbefall kann anhand von Fallen sowie Fotografien von verursachten Schäden und ‚Hinterlassenschaften‘ dokumentiert werden.

Außerhalb dieser selbsterstellten Beweisaufnahme gibt es natürlich noch die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen. Diese Kosten sind jedoch nicht unbedingt vom Vermieter zu tragen.

5. Gibt es eine Mietminderungstabelle?

Obwohl häufig von einer Minderungstabelle gesprochen wird, gibt es kein allgemein gültiges Verzeichnis über den zu kürzenden Prozentsatz, nachdem man sich rechtssicher richten kann. Es gibt zwar viele Urteile zur Mietminderung, allerdings entscheiden die Gerichte hier keineswegs einheitlich. Bedingt durch die fallspezifischen Umstände und je nach Bundesland, kann es zu erheblichen Unterschieden, vor allem im Kürzungssatz kommen – so ist beispielsweise eine ausgefallene Heizung im Sommer deutlich weniger beeinträchtigend als im Winter und berechtigt daher auch nicht zu einer vergleichbaren Kürzung. Eine Auflistung verschiedener Urteile, häufig Mietminderungstabelle genannt, kann lediglich eine erste Orientierung geben, ob eine Minderung in einem ähnlichen Fall grundsätzlich gewährt wurde.

6. Um welchen Betrag kann die Wohnraummiete gemindert werden und wer entscheidet dies?

Die spezifische Höhe der Mietminderung bedingt sich durch die Beeinträchtigung, die der Mangel für den Mieter bedeutet. Ist ein Zimmer durch Schimmel oder Nässe nicht nutzbar, so fällt die Minderung höher aus als bei einer Beeinträchtigung durch Zugluft oder Risse in der Wand, die vorerst nur zu Schönheitsreparaturen führen. Die Entscheidung über die Mietminderung obliegt somit im Grunde dem Mieter. Um dabei allerdings keine gravierenden Fehler zu begehen, ist es ratsam, sich hier bei einem spezialisierten Anwalt zu informieren.

Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten, die an den Vermieter zu leisten sind.

7. Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

In der Regel ist eine Kürzung der Miete nicht rückwirkend möglich. Wird die Miete von den Bewohnern ohne Vorbehalt gezahlt, obwohl der Mangel angezeigt wurde und somit bekannt ist, so gilt dies als Akzeptanz des Mangels für diesen Zeitraum. Dennoch besteht die Möglichkeit, eine Minderung in Zukunft durchzusetzen, eine Mietminderung kann also nicht generell ausgeschlossen werden.

Wird ein Schaden im Wohnraum über einen längeren Zeitraum dem Vermieter nicht angezeigt, so wurde dem Vermieter hier die Möglichkeit für Behebung von Vornherein nicht gegeben und es kann vorerst nicht gemindert werden, besonders nicht rückwirkend. Allerdings bedeutet auch dies nicht, dass eine zukünftige Bekanntgabe und im Anschluss folgende Mietminderung ausgeschlossen sind.

8. Was passiert, wenn die Miete unberechtigterweise gekürzt wird?

Eine unberechtigte Kürzung der Miete kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges zur Folge haben. Deshalb sollten Sie vorsorgen und eine Minderung nur durch einen Rechtsanwalt durchsetzen lassen. Dieser kann Ihnen eine fachspezifische Einschätzung geben, ob, ab wann und in welchem Umfang gemindert werden kann. Zusätzlich kann ein Rechtsanwalt Sie über die spezifischen Schritte zur Mietminderung aufklären oder gegebenenfalls diese für Sie übernehmen. Ein vom Rechtsanwalt aufgesetztes Schreiben hat erfahrungsgemäß mehr Gewicht, als ein selbst aufgesetztes. Somit kann ihr Ziel - eine Beseitigung des Mangels - am schnellsten und effektivsten erreicht werden.

9. Kann sich ein Vermieter gegen eine Minderung wehren?

Dies kann im Grunde nur geschehen, wenn die Minderung nicht gerechtfertigt war oder der Sachmangel nicht dem Vermieter angezeigt wurde. Eine Mietkürzung, die ungerechtfertigt ist, kann auch vorliegen, wenn die Mängel durch den Mieter selbst verursacht worden sind. Dies kann bei Schimmelschäden zum Beispiel durch unsachgemäße Lüftung geschehen. Ein Vermieter wird also unter Umständen einer Instandsetzung oder Sachmangelbehebung schon im Vorfeld widersprechen und vom Mieter selbst eine Kostenübernahme verlangen.

Ansonsten kann der Vermieter nur den Mangel beheben und somit nach Behebung wieder die volle Miete erhalten. Einen rückwirkenden Anspruch auf Nachzahlung des Minderungsbetrages nach Mangelbehebung hat der Vermieter nicht. Sollte vom Mieter jedoch ein weiterer Betrag, zusätzlich zur Minderung, einbehalten worden sein ( beispielsweise um einen unwilligen Vermieter stärker unter Druck zu setzen), müsste dieser vom Mieter rückwirkend an den Vermieter zurückgezahlt werden. Diese Methode ist jedoch mit weiteren Fallstricken verbunden und sollte unbedingt erst nach anwaltlicher Beratung erfolgen.