Baugenehmigung – als Nachbar erfolgreich Widerspruch einlegen

Baugenehmigung – als Nachbar erfolgreich Widerspruch einlegen

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Im Hinblick auf immer knapper werdendes Bauland werden Grundstücke baulich umfassend ausgenutzt, um auf möglichst kleinen Grundstücken viel Wohn-  oder Gewerberaum zu errichten. Diese Verdichtung von bestehenden Baugrundstücken, aber auch die Ausweisung von Bauland, steht nicht immer im Interesse der Eigentümer*innen oder Mieter*innen in bestehenden Wohn- oder Gewerbegebieten. So wird durch umfassende Neubauten die bestehende Infrastruktur weiter belastet, es entstehen Beeinträchtigungen durch Lärm, Geruch oder fehlendes Sonnenlicht und auch das Bild des Gebietes wird abgeändert oder umgestaltet.

Um dieser Entwicklung nicht schutzlos gegenüber zu stehen, haben die jeweiligen Eigentümer*innen oder Nutzer*innen die Möglichkeit, neue Bauvorhaben verwaltungsrechtlich oder gerichtlich überprüfen zu lassen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen, insbesondere, wie Sie sich gegen unliebsame Baumaßnahmen zur Wehr setzen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Mit der Baugenehmigung wird Bauherr*innen die Erlaubnis zur Errichtung, Nutzungsänderung oder Abriss baulicher Anlagen erteilt.
• Nachbar*innen können sich gegen eine Baugenehmigung mittels eines Widerspruchs zur Wehr setzen.
• Die Frist zur Einlegung des Widerspruchs beträgt grundsätzlich einen Monat.
• Der Widerspruch ist begründet, wenn die Baugenehmigung nachbarschützende Vorschriften verletzt.
• Der von Nachbar*innen eingelegte Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung, sodass häufig einstweiliger Rechtsschutz beantragt werden muss.
• Wenden Sie sich zeitnah an unsere Anwält*innen und erfahren Sie, ob ein Vorgehen gegen das Bauvorhaben erfolgsversprechend ist.

Inhaltsverzeichnis

1. Die Baugenehmigung
   1. Was ist eine Baugenehmigung?
   2. Wer bekommt eine Baugenehmigung?
   3. Was bewirken Bekanntgabe und Zustellung der Baugenehmigung?
   4. Wie weit reicht eine Baugenehmigung?
2. Welchen Rechtsschutz gibt es für den Bauherrn?
3. Welchen Rechtsschutz gibt es für die Nachbarn?
   1. Was ist ein Widerspruch und welche Wirkung hat er?
   2. Wie kann man Widerspruch einlegen?
   3. Welche Frist gilt für den Widerspruch?
   4. Was ist die aufschiebende Wirkung?
4. Wann hat der Widerspruch gegen eine Baugenehmigung Erfolg?
   1. Was ist der Gebietserhaltungsanspruch?
   2. Welchen Grenzabstand müssen Bauherren einhalten?
   3. Wie hoch darf gebaut werden?
   4. Müssen sich Bauherren an den Immissionsschutz halten?
   5. Wann spricht man von erdrückender Wirkung?
5. Was kostet die Einlegung eines Widerspruchs?
6. Wie ist der Ablauf eines Widerspruchverfahrens?
7. Fazit: Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen!

Die Baugenehmigung

Was ist eine Baugenehmigung?

Das öffentliche Baurecht ist in Deutschland als präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet. Dies bedeutet, dass die Errichtung, die Nutzungsänderung oder der Abriss baulicher Anlagen ohne behördliche Erlaubnis grundsätzlich verboten sind. Durch diese Regelung wird den Baubehörden die frühzeitige und vorsorgliche Kontrolle ermöglicht, ob sich bestimmte Vorhaben als gesetzeskonform erweisen.

Mit Erteilung der Baugenehmigung wird zum einen festgestellt, dass das konkrete Vorhaben den relevanten öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Zum anderen wird die Erlaubnis zum Bau erteilt und damit das präventive Verbot aufgehoben.

Die Erteilung bzw. Versagung einer Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Verwaltungsverfahrensgesetz. Er ist sowohl für den Bauherrn (etwa hinsichtlich belastender Auflagen), als auch für unmittelbar betroffene Nachbar*innen anfechtbar.

Eine Baugenehmigung ist nicht nur für Neubauten erforderlich, sondern auch für Umbauten oder Nutzungsänderungen von bestehenden Bauwerken. So ist eine erneute Baugenehmigung einzuholen, wenn ein Bürogebäude in ein Wohngebäude transformiert wird oder wenn ein Keller als Wohnraum genutzt werden soll. Ohne die erforderliche Baugenehmigung drohen Bauherr*innen nicht nur Bußgelder, sondern auch die Pflicht zum Rückbau oder Abriss der baulichen Anlage.

Wer bekommt eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung ist nicht personen- oder eigentumsbezogen. Die Baugenehmigung ergeht an den*die Bauherr*in als Antragsteller*in im baurechtlichen Genehmigungsverfahren. Bauherr*innen können hierbei auch Pächter*innen, Mieter*innen oder Erbbauberechtige sein und nicht zwingend die Grundstückseigentümer*innen.

So kann beispielsweise im Mietvertrag vereinbart werden, dass eine Nutzungserlaubnis für die Mietsache durch den*die Mieter*in einzuholen ist. Auf diese Weise können auch potentielle Erwerber*innen eines Grundstückes einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage stellen, um im Vorfeld zu klären, ob sich ihr Vorhaben umsetzen lässt.

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge enthalten häufig auch Regelungen in Bezug auf bestehende Baugenehmigungen oder sichern die Bebaubarkeit des Grundstücks zu. Wenn Sie einen solchen Vertrag abschließen, prüfen unsere Anwält*innen gerne u.a. diese Klauseln für Sie auf Richtigkeit und Vollständigkeit.

Was bewirken Bekanntgabe und Zustellung der Baugenehmigung?

Die Bekanntgabe und Zustellung der Baugenehmigung als Verwaltungsakt sind maßgebend, ob Nachbar*innen Rechtsmittel im Verwaltungsverfahren zustehen. Hat der*die Nachbar*in im Vorfeld dem Bauantrag zugestimmt, werden spätere Rechtsmittel damit abgeschnitten, sofern der*die Bauherr*in sich an die Baugenehmigung und etwaige Auflagen hält.

Hat der*die Nachbar*in dem Bauantrag nicht zugestimmt, ist ihm*ihr eine Ausfertigung der Baugenehmigung zuzustellen, da nur so die Frist zur Klageerhebung (nach § 74 VwGO) in Gang gesetzt werden kann. Ohne die Bekanntgabe und Zustellung an den*die Nachbar*in müssen Bauherr*innen auch nach Fertigstellung des Bauvorhabens noch mit einer Klage rechnen.

Wie weit reicht eine Baugenehmigung?

Die Erteilung der Baugenehmigung hindert die Bauaufsichtsbehörde nicht daran, die Einhaltung von Rechtsvorschriften umzusetzen und zu kontrollieren. Die Baugenehmigung hat aber eine sog. legalisierende Wirkung. Dies bedeutet, dass das Bauvorhaben als rechtmäßig gilt und ohne Rücknahme der Baugenehmigung keine Abrissverfügung oder Nutzungsuntersagung ergehen kann.

Ist zur Verteidigung der Rechtsordnung oder der Rechte Dritter eine Abrissverfügung erforderlich, hat die Baugenehmigungsbehörde im Wege der Rücknahme der Baugenehmigung die Bindungswirkung aufzuheben. Die Rücknahme eines begünstigenden Verwaltungsaktes ist an hohe Anforderung geknüpft, deren Vertiefung an dieser Stelle nicht erfolgen soll.

Welchen Rechtsschutz gibt es für den Bauherrn?

Sollte die Baugenehmigungsbehörde eine Baugenehmigung zu Unrecht nicht erteilen, so können Bauherr*innen vor dem Verwaltungsgericht auf die Erteilung der Baugenehmigung klagen. In einigen Bundesländern muss sofort Klage erhoben werden, da das Widerspruchsverfahren abgeschafft wurde. Die frühzeitige Beteiligung unserer Rechtsanwält*innen ist daher umso wichtiger, um Streitigkeiten nach Möglichkeit gar nicht erst aufkommen zu lassen.

Welchen Rechtsschutz gibt es für die Nachbarn?

Was ist ein Widerspruch und welche Wirkung hat er?

Nachbar*innen oder aus der Erteilung der Baugenehmigung belastete Dritte können die durch das Bauamt erteilte Baugenehmigung anfechten. Die Anfechtung erfolgt durch Erhebung eines Widerspruchs (umgangssprachlich auch als „Einspruch“ bezeichnet).

Hierbei müssen Nachbar*innen geltend machen, dass die Baugenehmigung gegen sog. drittschützende Normen verstößt. Drittschützende Normen sind öffentlich-rechtliche Vorschriften, die eine bestimmte Personengruppe, und nicht nur die Allgemeinheit schützen sollen. Die gerügten Vorschriften müssen gerade zugunsten der Nachbarschaft wirken.

Aus diesem Grund werden der Widerspruch auch Drittwiderspruch und die Klage Drittanfechtungsklage genannt, da der*die Nachbar*in bis dahin nicht am Genehmigungsverfahren beteiligt war.

Auf den Widerspruch des*der Nachbar*in gegen die erteilte Baugenehmigung ergeht dann entweder eine Abhilfeentscheidung durch die Baugenehmigungsbehörde oder ein Widerspruchsbescheid durch die Widerspruchsbehörde. Ein negativer Widerspruchsbescheid kann mit der sog. Drittanfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht überprüft und angegriffen werden.

Wie kann man Widerspruch einlegen?

Der Widerspruch ist schriftlich mit einer entsprechenden Begründung unter Angabe des Aktenzeichens der Baugenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde einzulegen. Die zuständige Behörde findet sich in der Rechtsbehelfsbelehrung, die dem Anschreiben der Baubehörde beigefügt ist.

Welche Frist gilt für den Widerspruch?

Für die Einlegung des Widerspruchs gilt eine Frist von einem Monat. Die Frist beginnt mit Bekanntgabe, d.h. Zustellung der Baugenehmigung an die Nachbar*innen. Innerhalb dieser Ausschlussfrist müssen Nachbar*innen dann entscheiden, ob sie gegen die Baugenehmigung Widerspruch bzw. in einigen Bundesländern auch sofort Anfechtungsklage einlegen.

Soweit für die Nachbar*innen erkennbar mit dem Bauvorhaben begonnen wird und diese ihre Abwehrrechte nicht wahrnehmen, kann im Einzelfall Verwirkung eintreten. Dies gilt auch dann, wenn die Baugenehmigung den Nachbar*innen nicht bekannt gegeben wurde.

Was ist die aufschiebende Wirkung?

Grundsätzlich haben Widerspruch und Anfechtungsklage aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass der Verwaltungsakt zunächst in seiner Wirkung gehemmt wird und nicht vollzogen werden kann.

Zu diesem Grundsatz gibt es im Baurecht aber eine Ausnahme: Dem Widerspruch und der Klage der Nachbar*innen gegen die Baugenehmigung der Bauherr*innen kommt keine aufschiebende Wirkung zu. Beide Rechtsbehelfe führen deshalb nicht dazu, dass die Baumaßnahmen eingestellt werden müssten. Vielmehr können die Bauarbeiten begonnen bzw. fortgesetzt werden.

Um eine Einstellung der Baumaßnahmen zu erreichen (Baustopp), müssen Betroffene einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruches bzw. der Anfechtungsklage bei der Widerspruchsbehörde oder dem Verwaltungsgericht stellen. Das Verwaltungsgericht prüft dann im Wege einstweiligen Rechtsschutzes, ob die Baugenehmigung Rechte der Nachbar*innen verletzt.

Wann hat der Widerspruch gegen eine Baugenehmigung Erfolg?

Erst wenn die formellen Hürden genommen sind, kommt die eigentliche (inhaltliche) Prüfung, inwieweit die Baugenehmigung drittschützende Vorschriften verletzt. Nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften haben drittschützenden Charakter, so dass eine entsprechende Vorprüfung erfolgen muss.

Drittschützende Vorgaben, die durch die Rechtsprechung entwickelt wurden, sind z.B. Vorschriften über die Einhaltung von Grenz- oder Gebäudeabständen, Immissions- und Emissionsauflagen, das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot sowie die Wahrung der Gebietsart und Gebietserhaltung.

Was ist der Gebietserhaltungsanspruch?

Grundstückseigentümer*innen sind im Baugebiet in der Nutzung ihrer Grundstücke beschränkt, etwa durch Vorgaben des Bebauungsplans. Dafür können die Eigentümer*innen aber auch die Einhaltung der Vorschriften von den anderen Grundstückseigentümer*innen im selben Baugebiet verlangen. Insofern spricht man von einer nachbarschaftlichen Schicksalsgemeinschaft.

Daraus folgt, dass sich Grundstückeigentümer*innen gegen jede Bebauung wehren können, die nicht der Art ihres Baugebiets entspricht. Sie können verlangen, dass der Charakter ihres Baugebiets erhalten bleibt. Deshalb nennt man den Anspruch auch Gebietserhaltungsanspruch.

Zur Bestimmung des Gebietscharakters ist der Bebauungsplan heranzuziehen, der das Baugebiet festlegt (z.B. allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet oder Gewerbegebiet). Fehlt ein Bebauungsplan, so ist die im Gebiet bestehende umliegende Bebauung maßgeblich.

Ein neues Bauvorhaben hat sich also am vorhandenen Baugebiet zu orientieren, es muss sich einfügen. Ansonsten können Bewohner*innen des Baugebiets die Verletzung ihres Gebietserhaltungsanspruchs rügen. Beispiele für gebietsfremde Vorhaben sind

• der Bau eines Mehrfamilienhauses in einer Wohngegend mit Einfamilienhäusern
• eine gewerbliche Nutzung in einem Wohngebiet, die nicht der Nahversorgung dient
• der Betrieb eines Krematoriums mit Aussegnungshalle in einem Gewerbegebiet

Welchen Grenzabstand müssen Bauherren einhalten?

Jedes Bauvorhaben hat die in der jeweiligen Landesbauordnung angeführten Grenzabstände einzuhalten, soweit der Bebauungsplan oder die bestehende Bebauung keine Grenzbebauung vorsehen. Bekannt sind die einzuhaltenden drei Meter zur Grundstücksgrenze, wobei im Einzelfall ein anderer Grenzabstand greifen kann.

Wie hoch darf gebaut werden?

Das Maß der baulichen Nutzung als Grundlage des Bauplanungsrechtes wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ), sowie durch die Anzahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlage vorgegeben.

Da Grundstücke immer teurer werden, wird eine maximale Ausnutzung des Grundstückes für die Bebauung angestrebt. Der Bebauungsplan oder auch die umliegende Bebauung geben hier die Grenzen vor, in welchem Umfang das Grundstück bebaut werden kann. Hieran sind Bauherr*innen gebunden.

Müssen sich Bauherren an den Immissionsschutz halten?

Eine Baugenehmigung darf nur erteilt werden, wenn im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prüfende sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten sind.

Zu solchen sonstigen Vorschriften zählt etwa das Bundesimmissionsschutzgesetz. Häufig muss im Rahmen eines Sachverständigengutachtens geklärt werden, ob das Bauvorhaben gegen die Regelungen des Immissionsschutzes verstößt.

Wann spricht man von erdrückender Wirkung?

Eine Ausprägung des Rücksichtnahmegebotes liegt vor, wenn dem Bauvorhaben trotz Einhaltung der Grenzabstände eine „erdrückende Wirkung“ zukommt und Nachbar*innen ein Gefühl des „Eingemauertseins“ vermittelt. Diese Fallgruppe ist jedoch nur in engen Ausnahmefällen anzunehmen.

Was kostet die Einlegung eines Widerspruchs?

Die Kosten eines Widerspruchsverfahrens richten sich nach den Gebührenvorschriften der Länder. Sie orientieren sich im Baurecht am Wert des Rohbaus und an dem Arbeitsaufwand, der für die Prüfung des Widerspruchs erforderlich ist.

Die Kosten eines Widerspruchsverfahrens müssen jeweils von der Partei getragen werden, zu deren Ungunsten der Widerspruch entschieden wird.

Stellt also die Widerspruchsbehörde fest, dass der ursprüngliche Verwaltungsakt (hier die Baugenehmigung) korrekt gewesen ist, tragen die Nachbar*innen die Kosten. Wird stattdessen dem Widerspruch stattgegeben, so hat die Ausgangsbehörde sämtliche Verfahrenskosten zu tragen.

Hinzu kommen Kosten für Rechtsanwält*innen, sofern der Widerspruch anwaltlich eingelegt wird.

Wie ist der Ablauf eines Widerspruchverfahrens?

• Bekanntgabe der Baugenehmigung durch Zustellung an die Nachbar*innen unter Beifügung einer Rechtsbehelfsbelehrung
• Der Widerspruch ist an die in der Rechtsbehelfsbelehrung angeführte Widerspruchsbehörde oder das zuständige Verwaltungsgericht zu richten
• Hilft die Behörde dem Widerspruch ab und ändert die Baugenehmigung antragsgemäß oder stellt diese unter Auflagen, ist das Verfahren beendet
• Hilft die Behörde dem Widerspruch nicht ab, ist eine Drittanfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht einzulegen
• Beantragung der Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruches, da Bauherr*innen ansonsten weiterbauen können

Fazit: Jetzt kostenlose Ersteinschätzung einholen!

Bei einem Bauvorhaben ist nach dessen Kenntnisnahme schnell zu reagieren. Die Ausschlussfrist von einem Monat ist kurz, insbesondere wenn noch Akteneinsicht genommen werden soll, um den Widerspruch ausführlich zu begründen.

Wenden Sie sich deshalb zeitnah an unsere Anwält*innen und lassen Sie sich beraten. Im Rahmen unserer kostenlosen Ersteinschätzung erfahren Sie, ob ein Vorgehen gegen das Bauvorhaben erfolgsversprechend ist.

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