Schönheitsreparaturen Gewerbe - Hilfe vom Anwalt

Ratgeber: Schönheitsreparaturen beim Gewerbemietvertrag

(Lesezeit: 9 Minuten)

Das Thema "Schönheitsreparaturen" hat seit der richtungsweisenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2015 (Az. VIII ZR 185/14 v. 18.03.2015) viel Aufwind erlebt. Seitdem sind viele Klauseln für unwirksam erklärt worden. Allerdings handelte es sich bei den Entscheidungen meist um Wohnraummietverhältnisse. Doch auch beim Auszug aus Gewerberäumen stellt sich die Frage, was renoviert werden muss und was nicht.

Mit diesem Ratgeber erhalten sie einen Überblick über die Thematik der Schönheitsreparaturklauseln im Gewerbemietvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

• Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 535 BGB).
• Der Vermieter kann diese Pflicht auf den Mieter abwälzen, wenn es im Mietvertrag geregelt ist.
• Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbe- und Mietraumvertrag stellt man auf den wahren Vertragszweck ab.
• Der Mieter muss nur renovieren, wenn er bei Einzug eine renovierte Räumlichkeiten bezogen hat, denn er muss das Mietobjekt nicht in einem besseren Zustand übergeben, als er Sie selbst erhalten hat.
• Der Mieter muss nur renovieren, wenn die Pflicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung anknüpft oder der Mieter einen finanziellen Vorteil erhält.
• Bei einer unwirksamen Klausel muss der Mieter nicht renovieren und kann Ersatz für die bereits geleistete Arbeit verlangen.

Inhaltsverzeichnis

1. Gesetzliche Regelung
2. Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung
3. Was sind Schönheitsreparaturen?
4. Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Wohnraummietvertrag
5. Unrenovierte Wohnung
6. Beispiele für Schönheitsreparaturklauseln
7. Kleinreparaturklausel
8. Rechtsfolgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln
9. Renovierung trotz unwirksamer Klausel
10. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

1. Gesetzliche Regelung

Die gesetzliche Regelung für Schönheitsreparaturen bei einem Gewerbemietvertrag entspricht der bei einem Mietvertrag über einen Wohnraum. Demnach ist grundsätzlich der Vermieter nach § 535 Absatz 1 BGB verpflichtet die Mietsache in einem vertragstypischen Zustand zu übergeben und diesen Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters sind. Allerdings gibt es auch Unterschiede in der rechtlichen Bewertung. In der Praxis übertragen die meisten Vermieter diese Aufgabe auf ihre Mieter. Dies kann im Mietvertrag vorformuliert oder individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart worden sein. Ist dies nicht der Fall, so bleibt es bei dem Regelungsgehalt des Gesetzes.

2. Vorformulierte Klausel oder Individualvereinbarung

Wie angeführt können die Klauseln durch den Vermieter vorgegeben oder individuell zwischen den Parteien ausgehandelt sein. Der Standardfall ist die Geschäftsbedingung. Diese Klausel ist vorformuliert und wird im Gewerbemietvertrag von dem Vermieter vorgegeben.

Hingegen handelt es sich bei einer Individualvereinbarung um eine Ergänzung, die bei Vertragsschluss nicht bereits vorformuliert war. Die Vertragsparteien müssen die Klausel tatsächlich ausgehandelt haben. Voraussetzung ist außerdem, dass die Ergänzung nicht schon vorher verwendet wurde und auch nicht beabsichtigt ist, sie zukünftig erneut zu benutzen. Es ist eine einmalige, zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelte Vereinbarung. Dafür genügt es bereits, wenn die Vertragsparteien über den Wortlaut einer Klausel verhandelt haben und dieser in den Mietvertrag aufgenommen wurden. Da eine solche Individualvereinbarung zugunsten des Vermieters geht, trägt dieser die Beweislast.

Eine Unterscheidung zur Geschäftsbedingung ist sehr entscheidend, da Individualvereinbarung und Geschäftsbedingung rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sind. Eine Individualvereinbarung ist nur unwirksam, wenn sie gegen geltendes Recht verstößt. Die vorformulierte Mietvertragsklausel kann bereits unwirksam sein, wenn sie den Vertragspartner "unangemessen benachteiligt". Eine solche Benachteiligung kann sich aus verschiedenen Gründen ergeben und ist immer von dem Einzelfall abhängig. Somit könnte eine Klausel als Geschäftsbedingung unwirksam, als Individualvereinbarung jedoch wirksam sein.

3. Was sind Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparaturen werden alle oberflächlichen Renovierungsarbeiten bezeichnet, mit denen die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren beseitigt werden können. Das Gesetz definiert in § 28 Abs. 4 Satz 3 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) welche Tätigkeiten unter den Begriff der Schönheitsreparaturen zu fassen sind.

Dort heißt es: "Schönheitsreparaturen umfassen nur das

• Tapezieren,
• Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Die notwendigen Vorarbeiten, wie das Schließen von Dübellöchern oder kleineren Rissen im Putz, gehört ebenfalls zu den Schönheitsreparaturen.

4. Unterschied zwischen einem Gewerbemietvertrag und einem Wohnraummietvertrag

Der Gewerbemietvertrag ist ein Mietvertrag über eine gewerblich genutzte Wohnfläche und stets von einem Wohnraummietvertrag zu unterscheiden. Dies ist notwendig, weil die Vertragsarten juristisch unterschiedlich bewertet werden. Grund hierfür ist, dass das Wohnraummietrecht den Mieter vor der Willkür des Vermieters schützen soll, während man beim Gewerbemietvertrag von einem Kräftegleichgewicht der Parteien ausgeht. Eine Unterscheidung kann einfach sein. Handelt es sich bei dem vermieteten Objekt zum Beispiel um ein kleines Ladengeschäft, indem eine kleine Boutique oder ein Handwerksgeschäft geführt werden soll, liegt eindeutig ein Gewerbemietvertrag vor. Ein Mietvertrag über eine kleine Wohnung in der ein junges Paar zusammenziehen will, ist eindeutig ein Wohnraummietvertrag.

Die Bestimmung ist nicht immer so eindeutig. Problematisch wird es bei sogenannten Mischmietverhältnissen. Ein solches liegt vor, wenn die angemieteten Räume als Gewerbe- und Wohnraum genutzt werden. Im Fall eines Rechtsanwalts, der in einem Mietobjekt seine Kanzlei betrieb und darin wohnte, wurde entschieden, dass Gewerbemietraumrecht anzuwenden ist, obwohl die Wohnfläche die gewerblich genutzte Fläche überwog (BGH ZMR 1983, 211). Bei der Entscheidung, welches Recht bei solchen Mischmietverhältnissen Anwendung findet, stellt man auf den wahren Vertragszweck ab. Haben die Vertragsparteien den Vertrag selbst benannt, spielt dies für die rechtliche Beurteilung keine Rolle. Die Einordnung ist sehr entscheidend, denn ein einheitlicher Vertrag kann nicht aufgespalten werden, sodass auf die komplett angemietete Fläche entweder Wohnraum- oder Gewerbemietrecht anzuwenden ist.

Die Entscheidung, welches Recht anzuwenden ist, ist somit sehr bedeutend. Während das Mietraumwohnrecht eine umfassende AGB-Prüfung gemäß §§ 305 ff. BGB zulässt, ist eine Prüfung der Geschäftsbedingung in einem Gewerbemietvertrag auf § 307 BGB beschränkt. Grund hierfür ist die unterschiedliche Betrachtungsweise der Verträge. Diese wurde in § 310 Absatz 1 BGB normiert und schließt deshalb eine umfassende AGB Kontrolle für einen Gewerbemietvertrag aus, wenn beide Vertragspartner Unternehmer sind. Dies bedeutet, dass der Mieter bei Annahme eines Wohnraummietvertrags durch unzählige Normen geschützt wird, während sich der Schutz von gewerblichen Mietern in kleineren Grenzen hält.

5. Unrenovierte Wohnung

Wie gerade aufgezeigt, ist bei Gewerbemietverträgen eine Klauselkontrolle nicht in der gleichen Art und Weise wie bei einem Wohnraummietvertrag möglich, sodass dort grundsätzlich mehr wirksam vereinbart werden kann. Das bedeutet, dass die bei einem Wohnraummietverhältnis für unwirksam erklärten Klauseln nicht zwangsläufig auch beim Gewerbemietvertrag unwirksam sein müssen. Allerdings wird die Rechtsprechung für Wohnraummietverhältnisse mithilfe des § 307 BGB auf den Gewerbemietvertrag übertragen, wenn die Klausel den Gewerbemieter unangemessen benachteiligt.

Geschehen ist dies nun mit der Grundsatzentscheidung des BGH, wonach die Abwälzung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich möglich, aber nur zulässig ist, wenn der Mieter bei Einzug eine renovierte Wohnung erhalten hat (BGH VIII ZR 185/14 v. 18.03.2015). Das Oberlandesgericht Celle stellte mit Hinweisbeschluss fest, dass eine solche Klausel auch bei einem Gewerbevertrag unwirksam ist (OLG Celle U 45/16 v. 13.07.2016). Die Richter begründeten dies damit, dass auch ein Gewerbemieter unangemessen benachteiligt wäre, da er Gebrauchsspuren beseitigen muss, die vor dem Mietverhältnis entstanden sind. Allerdings kann durch die Vereinbarung eines finanziellen Ausgleichs die Pflicht durch den Mieter wirksam übernommen worden sein.

6. Beispiele Schönheitsreparaturklausel

Im Wohnraummietverhältnis sind viele Klauseln für unwirksam erklärt worden. Dazu gehören unter anderem spezielle Ausführungs-, Endrenovierungs-, Quotenklauseln oder die starren Fristpläne.

Auch wenn man davon ausgeht, dass die Kräfteverhältnisse im Gewerbemietvertrag ausgeglichener sind, darf auch der Gewerbemieter nicht unangemessen benachteiligt werden. Der Gewerbemieter ist deshalb genauso schutzwürdig wie ein normaler Mieter. Demnach können auch die für das Wohnraummietverhältnis unwirksam erklärten Klauseln unwirksam sein. Zum Beispiel kann die Vereinbarung eines starren Fristenplans in Verbindung mit einer unbedingten Endrenovierungspflicht in der Summe ("Summierungseffekt") zu einer unangemessenen Benachteiligung des Gewerbemieters und somit zur Unwirksamkeit führen, wenn die Endrenovierungspflicht unabhängig des tatsächlichen Zustands bestehen soll (BGH XII ZR 308/02 v. 06.04.2005). Etwas später hat der BGH die Unwirksamkeit von starren Fristenplänen allein bestätigt (BGH XII ZR 84/6 v. 08.10.2008).

7. Kleinreparaturklausel

Unter einer Kleinreparatur versteht man die Behebung kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden (§ 28 Absatz 3 II. BV). Grundsätzlich wird eine solche Klausel für die gesamte Mietdauer vereinbart.

Diese ist nur wirksam, wenn eine Obergrenze für die Einzelreparaturen im Vertrag benannt ist. Diese kann bei maximal 120 Euro liegen. Zudem dürfen die Kleinreparaturen auf ein Jahr gerechnet 200-250 Euro nicht übersteigen.

Da eine Kleinreparatur nicht unter die "klassische Schönheitsreparatur" fällt, wird diese leicht vergessen. Dennoch sind auch die notwendigen Kleinreparaturen vor dem Auszug vorzunehmen, so lange die vereinbarte Obergrenze oder Jahresgrenze nicht überschritten ist.

8. Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln

Wird der Mieter durch eine Klausel unangemessen benachteiligt, ist diese unwirksam. Das bedeutet, dass die Klausel keine Wirkung entfaltet. Allerdings folgt aus einer unwirksamen Klausel noch viel mehr. Eine unwirksame Klausel hat zur Folge, dass alle Klauseln, die sich mit dem Thema Renovierungen und Schönheitsrenovierungen beim Auszug befassen, unwirksam sind. Dies soll den Vermieter bestrafen, der unwirksame Klauseln verwendet und damit generell Vermieter davor abschrecken solche Klauseln zu verwenden.

Sind alle Vertragsklauseln unwirksam, hat das den Effekt, dass die Parteien sich vertraglich nicht zum Thema Schönheitsreparaturen geeinigt haben. Somit wirkt die Gesetzliche Regelung. Der Mieter muss keine Renovierungen vornehmen, da dies Aufgabe des Vermieters ist.

Der Mieter muss dann die Räumlichkeiten lediglich besenrein übergeben. Darunter versteht der Bundesgerichtshof folgende Aufgaben:

• Teppichboden muss grob gereinigt werden, nur absaugen.
• Bodenfliesen, Parkett oder Laminat müssen ordentlich gekehrt werden.
• Spinnweben in der Wohnung und im Keller müssen entfernt werden.
• Fenster müssen nur geputzt werden, wenn diese Klebereste enthalten.
• Ablagerungen durch Nikotin müssen nicht beseitigt werden.

9. Renovierung trotz unwirksamer Klausel

Wie soeben erläutert besteht also häufig keine Renovierungspflicht auf Seiten des Mieters. Viele Mieter wissen das nicht und renovieren das Mietobjekt vor dem Auszug, obwohl sie eigentlich nicht dazu verpflichtet gewesen wären. In solchen Fällen kann der Mieter die entstandenen Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Das Geld kann allerdings nicht zurückverlangt werden, wenn der Mieter wusste, dass ihn keine Renovierungspflicht trifft.
Wenn der Vermieter nun für die durchgeführte Renovierung finanziell aufkommen muss, hat dieser zumindest wiederum einen Anspruch auf eine Renovierung von mittlerer Art und Güte oder gegebenenfalls einen Anspruch auf Nachbesserung.

10. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung

Der Ratgeber zeigt, dass die Frage, ob und was renoviert werden muss, nicht so leicht zu beantworten ist. Auch bei einem Gewerbemietvertrag können, wie beim Wohnraummietvertrag, einige Klauseln zur Renovierungspflicht unwirksam sein. In beiden Fällen wirkt dann die gesetzliche Regelung. Allerdings ist diese für den Gewerbemieter nicht so stark ausgeprägt. Außerdem ist eine Renovierung meist sehr zeitaufwendig und mit hohen Kosten verbunden. Stellt sich dann heraus, dass der Mieter überhaupt keine Renovierung schuldete, kann dies auch noch nach Auszug zu einem ungewollten Nachspiel mit dem Vermieter führen. Diesen Stress können Sie vermeiden und dabei noch viel Geld sparen, denn eine Überprüfung der Schönheitsreparaturklausel ist günstiger als eine Renovierung. Deshalb sollte vor einer Renovierung beim Auszug unbedingt die Renovierungspflicht überprüft werden

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