Mängelbeseitigung - So gehen Sie bei einem Mangel vor!

Ratgeber: Mängelbeseitigung – So gehen sie bei einem Mangel vor!

(Lesezeit ca. 10 Minuten)

Unabhängig davon, ob beauftragten Handwerkunternehmen ein Fehler beim Einbau Ihrer Fliesen unterlaufen ist oder Ihre Mietwohnung Mängel aufzeigt: unter gegebenen Umständen haben Sie das Recht, auf eine Mängelbeseitigung oder den Mangel selber zu beseitigen. Dieser Ratgeber klärt Sie über die Grundsätze einer Mängelbeseitigung auf, welche Rechte Sie haben und wie Sie diese Rechte durchsetzen können.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Mängelbeseitigung kann man verlangen, wenn die geschuldete Leistung nicht erbracht wurde/wird.
• Wenn ein Mangel vorliegt, hat man, abhängig vom Einzelfall, auch einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz, ein Minderungs-, Rücktritts- oder außerordentliches Kündigungsrecht.
• Eine unverzügliche, beweisbare Mängelanzeige (auch Mängelrüge genannt) und das Setzen einer angemessenen Frist, ist in den meisten Fällen ratsam! Vermeiden Sie frühzeitige Fehler und Kosten, indem Sie sich anwaltlich unterstützen lassen.
• Eine angemessene Fristsetzung zur Mängelbeseitigung liegt, abhängig vom Einzelfall, bei wenigen bis ca. 14 Tagen.
• Unter strengeren Bedingungen ist auch eine Selbstbeseitigung des Mangels möglich.
• Lassen Sie einzelne Ansprüche (z.B. auf Minderung, Schadensersatz) nicht liegen und lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Mängelbeseitigung?
2. Ohne Werk- bzw. Baumangel kein Mängelbeseitigungsganspruch?
   1. Wann muss ein Mangel vorliegen?
   2. Muss ein Mangel verschuldet sein?
   3. Ausschluss der Mängelhaftung/Sachmängelhaftung
3. Wie stelle ich eine Mängelanzeige/Mängelrüge (inkl. Musterschreiben)?
4. Welche Arten der Mängelbeseitigung gibt es?
5. Kann ich den Mangel auch selbst beseitigen?
6. Gibt es noch andere Ausgleichsansprüche?
   1. Rücktritt
   2. Minderung
   3. Schadensersatz
7. Wann verjähren meine Gewährleistungsansprüche?
8. Was müssen Mieter und Vermieter zur Mängelbeseitigung wissen?
9. Was versteht man unter einem Mietmangel?
   1. Mängelanzeige/Mängelrüge
   2. Verschulden
10. Wer kann eine Mängelbeseitigung im Mitrecht durchführen?
    1. Durch Vermieter
    2. Durch Mieter
11. Kann der Mangel auch zur Minderung führen?
12. In welchen Fällen entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz?
13. Fazit: Mängelbeseitigung

Was ist eine Mängelbeseitigung?

Bei einem bestehenden Mangel sind Bauunternehmer*innen, Handwerker*innen, Vermieter*innen, aber auch Verkäufer*innen zur Nacherfüllung verpflichtet. Hierunter fällt, neben der vollständigen Neulieferung, auch die Reparatur mit dem Ziel der Herstellung des versprochenen, vertragsgemäßen Zustandes. Die Voraussetzungen für den Anspruch auf eine Mängelbeseitigung und die Durchsetzung des Anspruchs hängen davon ab, ob Sie einen Mietvertrag, Werkvertrag oder Kaufvertrag abgeschlossen haben. Soweit Sie einen Werkvertrag (also einen Vertrag z.B. mit einem Handwerker) abgeschlossen haben, können Sie direkt weiterlesen. Soweit ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, lesen Sie bitte die Abschnitte 8-12.

Ohne Werk- bzw. Baumangel kein Mängelbeseitigungsganspruch?

Die Voraussetzungen eines Sach- und Rechtsmangels werden in § 633 Abs. 2 BGB definiert. Hiernach liegt ein Mangel vor, wenn mindestens einer der folgenden Punkte erfüllt ist:

• Das (Bau-)Werk besitzt nicht die im Vertrag festgelegte oder vorausgesetzte Beschaffenheit.
• Das (Bau-)Werk eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung und weist nicht die Beschaffenheit auf, die üblich ist und erwartet werden durfte.
• Ein anderes als das geschuldete/vorausgesetzte (Bau-) Werk wurde hergestellt.
• Das (Bau-)Werk wurde in zu geringer Menge hergestellt.
• Das Bauwerk hat einen Rechtsmangel, weil das Werk gegen Urheberrechte verstößt (z.B. wird ein Werk eines Architekten kopiert).

Wann muss ein Mangel vorliegen?

Das Werk- oder Bauunternehmen muss grundsätzlich nur für die Mängel aufkommen, die bei der Übergabe des Werkes bestehen.

In den Fällen, in denen das Werk- oder Bauunternehmen eine Garantie für das geschaffene Werk versprochen hat, muss dieses grundsätzlich immer für die Mängel haften, soweit der*die Auftraggeber*in hierfür nicht nachweislich verantwortlich ist.

Ein Mangel ist auch dann irrelevant, wenn der*die Auftragsgeber*in die Mängel schon bei der Abnahme des (Bau-)Werkes kannte und sich diesen Mangel nicht vorbehalten hat.

Muss ein verschulden vorliegen?

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung ist unabhängig von einem Verschulden. Also, auch wenn ein Mangel vorliegt und dieser unverschuldet vom Werkunternehmer gegeben ist, hat die auftraggebende Person einen Anspruch auf Nacherfüllung.

Ausschluss der Mängelhaftung/Sachmängelhaftung

Wenn Ansprüche auf Grundlage eines Mangels wirksam ausgeschlossen wurden, kann unter Umständen der Anspruch auf Mängelbeseitigung ausgeschlossen sein. Allerdings ist ein Ausschluss in vielen Fällen unwirksam! Insbesondere darf der*die Werkunternehmer*in einen Mangel nicht arglistig (also wissentlich) verschweigen. Häufig ist es ratsam, den Werkvertrag rechtlich prüfen zu lassen.

Wie stelle ich eine Mängelanzeige/Mängelrüge (inkl. Musterschreiben)?

Eine Mängelanzeige (Mängelrüge) ist Voraussetzung für die meisten Gewährleistungsansprüche. Der*Die Auftraggeber*in muss das (Bau-)Unternehmen auf die Mängel hinweisen und in der Regel beweisen, dass die Mängel bei Abnahme des (Bau-)Werkes bestanden. Welche Vertragspartei tatsächlich die Beweislast trägt, ist situationsabhängig und kann nur bei einer näheren Prüfung ihres Bau- oder Werkvertrages rechtssicher festgestellt werden.

Denn sobald eine begründete Mängelrüge dem Werkunternehmen zugegangen ist, bestehen zahlreiche Möglichkeiten zur Durchsetzung Ihrer Rechte. Allerdings ist bei der Auswahl der Ausgleichsmöglichkeiten eine gewisse Reihenfolge einzuhalten.

Nutzen Sie hierfür unser angefertigtes Musterschreiben zur Mängelanzeige!

Welche Arten der Mängelbeseitigung gibt es?

Bei einem bestehenden Mangel steht den Betroffenen gem. § 635 Abs. 1 BGB die Nacherfüllung in Form der Mängelbeseitigung zu. Allerdings liegt es hier in der Hand des (Bau-)Unternehmens zu entscheiden, ob dieser den bestehenden Mangel durch eine Reparatur beseitigt oder ein komplett neues (Bau-)Werk errichtet. Gleichwohl muss dieses alle Zusatzkosten übernehmen, die z.B. durch den Transport, das Material oder die Arbeitsleistung angefallen sind.

Allerdings kann das (Bau-)Unternehmen die Beseitigung des Mangels verweigern, soweit die Reparatur objektiv nicht möglich oder mit zu hohen Kosten verbunden ist. In diesen Fällen steht den Betroffenen aber ein Schadensersatzanspruch gegen das (Bau-)Unternehmen zu. (Mehr weiter unten bei 8.3.)

Kann ich den Mangel auch selbst beseitigen?

Wenn das (Bau-)Unternehmen sich weigert, den Mangel zu beseitigen oder die Aufforderung des*der Auftraggebers/Auftraggeberin ignoriert, darf der Betroffene diesen Mangel selbst beseitigen und die hierfür entstanden Kosten vom Unternehmer ersetzt verlangen. Die Beseitigung des Mangels kann sowohl selbst als auch von einem anderen Unternehmen vorgenommen werden.

Wird ein Drittunternehmer mit der Mangelbeseitigung beauftragt, werden seine Kosten erstattet. Wird der Mangel selbst beseitigt, kann neben den Material- und Transportkosten auch die hierfür aufgebrachte Arbeitszeit in Rechnung gestellt werden.

Allerdings muss dem (Bau-)Unternehmen vor einer vollzogenen Selbstvornahme eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Darüber hinaus darf die Verweigerung des (Bau-)Unternehmens nicht berechtigt sein. Daher sollten Sie sich vor einer Selbstvornahme rechtlich absichern, damit Sie am Ende des Tages nicht auf ihren zusätzlichen Kosten sitzen bleiben!

Gibt es noch andere Ausgleichsansprüche?

Darüber hinaus stehen den Auftraggeber*innen weitere Möglichkeiten zu, eine mangelhafte Leistung zu kompensieren:

Rücktritt

Wenn ein mangelhaftes (Bau-)Werk vorliegt und das (Bau-)Unternehmen nach Ablauf einer angemessenen Frist nur mangelhaft reagiert hat oder untätig geblieben ist, kann sich der*die Auftraggeber*in vom Vertrag lösen. Dadurch soll der Zustand vor Vertragsschluss wiederhergestellt werden. Der gezahlte Werklohn muss zurückgegeben werden und das (Bau-)Unternehmen hat einen Anspruch auf die Rückgabe seines mangelhaft errichteten (Bau-)Werks.

Minderung

Unter den gleichen Voraussetzungen, wie beim Rücktritt, kann der Auftraggeber anstatt des Rücktritts das mangelhafte (Bau-)Werk behalten und den vereinbarten Werklohn gem. § 638 Abs. 1 BGB entsprechend mindern.

Schadensersatz

Abschließend steht den Betroffenen im Falle einer mangelhaften Leistung ein Schadensersatzanspruch gem. § 634 Nr. 4 Var. 1 BGB zu. Dann muss die Beseitigung des Mangels entweder

• objektiv unmöglich (weder Beseitigung noch Neuerstellung des (Bau-)Werkes ist möglich)
• unverhältnismäßig teuer oder aus anderen Gründen für den (Bau-)Unternehmer unzumutbar oder
• wiederholt fehlgeschlagen sein (erfolgloser Reparaturversuch)

Allerdings müssen die Betroffenen in allen Fällen das erhaltende (Bau-)Werk wieder zurückgeben.

Wann verjähren meine Gewährleistungsansprüche?

Die aufgezeigten Ansprüche verjähren bei Werkverträgen grundsätzlich nach zwei Jahren. Verträge, bei denen ein Bauwerk errichtet wurde oder größere Reparaturen erfolgen mussten, verjähren in der Regel erst nach 5 Jahren. Da die Verjährung aber auch gehemmt, neu beginnen kann oder im Spezialfall kürzer oder länger sein kann, empfiehlt sich für eine genaue Bestimmung in der Regel eine anwaltliche Beratung.

Was müssen Mieter und Vermieter zur Mängelbeseitigung wissen?

Im Folgenden werden die Voraussetzungen und Möglichkeiten der Mängelbeseitigung und dessen Ausgleichsansprüche im Mietrecht näher erläutert. Die §§ 535 ff. haben ein soziales und mieterfreundliches System zur Grundlage. Daraus ergeben sich insbesondere zahlreiche Möglichkeiten für den Mieter , um Mietstreitigkeiten abzuwickeln.

Aus dem Mietvertrag ergibt sich gem. § 535 Abs. 1 BGB die Pflicht der Vermieter*innen gegenüber ihren Mieter*innen, ihnen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten.

Was versteht man unter einem Mietmangel?

Nach § 536 Abs. 1 BGB liegt immer dann ein Mangel vor, wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt werden kann. Hierunter fallen z.B:

• Heizungsausfall
• Wasserschaden
• Schimmelbefall
• Lärmbelästigung

Weitere Ausführungen zu Mietmängel finden Sie in unserem Ratgeber Mietminderung prüfen & Ansprüche durchsetzen.

Liegt nur ein geringfügiger Mangel vor, der leicht zu erkennen und mit geringen Kosten wieder behoben werden kann (Sprung in der Glasscheibe, defekte Glühbirne etc.), stellt dies noch keinen Mangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.

Darüber hinaus wird nach § 536 Abs. 2 BGB auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft als Mangel angesehen. Somit ist der*die Vermieter*in verpflichtet, jegliche Vertragsvereinbarungen zu erfüllen, sonst steht den Mietern eine Vielzahl von Möglichkeiten zu, um diesen Mangel zu beheben.

Mängelanzeige/Mängelrüge

Bei diesen Mängeln ist es im Gegensatz zum Werkrecht nicht von Bedeutung, ob der Mangel bereits bei Vertragsschluss bestand oder erst danach entstanden ist. Allerdings ist der*die Mieter*in dazu verpflichtet, diese Mängel unverzüglich anzuzeigen, sodass der*die Vermieter*in die aufgezeigten Mängel beheben kann.

Nutzen Sie hierfür unser angefertigtes Musterschreiben zur Mängelanzeige!

Verschulden

Die Kosten von selbst verursachten Schäden muss der Mieter bezahlen. Ist der Mangel auf das Verhalten beider Seiten zurückzuführen, müssen sich beide Parteien auf eine entsprechende Kostenteilung einigen.

Wer kann eine Mängelbeseitigung im Mitrecht durchführen?

Durch Vermieter

Wenn der*die Mieter*in den Mangel hinreichend genug dargelegt hat (anhand von Bildern, Dokumenten oder Protokollen), ist der*die Vermieter*in dazu verpflichtet, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben.

Durch Mieter

Darüber hinaus ist es den Mieter*innen in zwei Fällen möglich, die Mängel selbst zu beseitigen und die erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter zurückzuverlangen.

• Verzug des Vermieters: Hat der*die Vermieter*in nach Ablauf einer angemessenen Frist den Mangel noch nicht beseitigt, muss der*die Mieter*in eine Mahnung versenden. Bleibt der Vermieter auch nach der Mahnung untätig, kann der*die Mieter*in den Mangel selbst beheben.
• Notwendigkeit umgehender Beseitigung: Bei unaufschiebbaren Mängeln (z.B: Rohrbruch), ist es den Mieter*innen gestattet direkt nach dem Ablauf der angemessenen Frist die Mängel zu beheben.

Jedoch gilt es bei der Selbstbeseitigung zu beachten, dass bei bestehenden Mängel, welche dem Mieter bekannt waren bzw. sehr offensichtlich waren, keine Kostenerstattung nach der Selbstbeseitigung gegeben ist. Sodann muss der*die Mieter*in abwarten, bis der*die Vermieter*in den vertragsgemäßen Zustand wieder hergestellt hat.

Kann der Mangel auch zur Minderung führen?

Darüber hinaus kann der*die Mieter*in, aufgrund eines vorliegenden Mangels die Miete auch mindern. Genauere Informationen und Handlungsanweisungen finden Sie in unserem Ratgeber Mietminderung prüfen & Ansprüche durchsetzen.

In welchen Fällen entsteht ein Anspruch auf Schadensersatz?

Abschließend ist es dem*der Mieter*in gem. § 536a BGB möglich, für

• unerkannte Mängel, die schon bei Vertragsschluss bestanden,
• später aufkommende Mängel, die der*die Vermieter*in zu verschulden hat oder
• eine verspätete Mängelbeseitigung des Vermieters,

Schadensersatz zu verlangen.

Fazit: Mängelbeseitigung

Es gibt viele Möglichkeiten, auf einen Mangel zu reagieren. Allerdings können sich Schwierigkeiten bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben und Vorgehensweisen ergeben. Daher ist es für alle Beteiligten in einem Mängelstreit ratsam, rechtlichen Rat einzuholen und nervige Streitigkeiten schnellstmöglich zu beenden.

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