Haus überschreiben oder vererben - Möglichkeiten, Vorgehen, Kosten

Ratgeber: Haus überschreiben oder vererben – Möglichkeiten, Vorgehen, Kosten

(Lesezeit ca. 17 Minuten)

Was soll einmal mit meinem Haus passieren und wie kann ich dafür schon jetzt bestmöglich vorsorgen? Diese Fragen stellen sich wohl alle Hauseigentümer*innen irgendwann. Fällt ihnen nur eine oder mehrere Personen ein, der sie es am liebsten anvertrauen würden, stellt sich vielleicht noch mindestens eine weitere Frage: Was ist mit den Anderen? Gibt es eine Möglichkeit, Wunscheigentümer*innen möglichst wenig Steuern aufzubürden?

Eine Überschreibung schon zu Lebzeiten kann in diesen Fällen eine Alternative zum einfachen Vererben sein. Wie beide Möglichkeiten ablaufen und welche Vor- und Nachteile sie jeweils bieten, haben wir in diesem Ratgeber für Sie zusammengefasst. Nach dem Lesen des Ratgebers wissen Sie dann, welche Option für Sie die beste ist, was Sie beachten müssen und wie Sie vorgehen sollten, wenn Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung bestimmten Personen überlassen wollen.

Das Wichtigste in Kürze

• Durch eine Überschreibung kann eine Immobilie schon zu Lebzeiten über einen notariellen Vertrag an die gewünschte Person übertragen werden.
• Dies kann positive Auswirkungen auf Pflichtteilsansprüche sowie Schenkungs- und Erbschaftssteuern haben.
• Immer zu beachten ist dabei die 10-Jahres-Frist, die verhindern soll, dass erbrechtliche Regelungen durch solche Schenkungen zu einfach umgangen werden können.
• Es gelten Sonderregelungen für Eheleute, Kinder und Familienheime.
• Eine Absicherung fürs Alter kann durch Auflagen (wie ein lebenslanges Wohnrecht) auch bei der Überschreibung sichergestellt werden. Dies kann jedoch die positiven Effekte für neue Eigentümer*innen abschwächen.
• Eine Vererbung kann durch Testament, Erbvertrag oder über die gesetzliche Erbfolge erfolgen.
• Jeder Fall ist anders gelagert. Holen Sie sich gerne Unterstützung von unseren spezialisierten Anwält*innen.

Inhaltsverzeichnis

1. Ist es sinnvoll eine Immobilie (Haus, Grundstück, Wohnung) zu überschreiben, an die Kinder, Ehegatten, etc.?
2. Wie kann ich mein Haus überschreiben und welche Folgen hat das?
   1. Wie überschreibe ich mein Haus zu Lebzeiten?
   2. Haus überschreiben: Und der Pflichtteil der Geschwister?
   3. Darf ich noch in meinem Haus wohnen, nachdem es überschrieben ist?
   4. Welche Steuern fallen bei der Überschreibung einer Immobilie an?
   5. Wie viel Kostet es, ein Haus zu überschreiben?
3. Wie kann ich mein Haus vererben und was sind die Folgen?
   1. Was passiert beim Vererben einer Immobilie?
   2. Kann ich mein Haus vererben, ohne dass Pflichtteilansprüche entstehen?
4. Haus überschreiben oder vererben? - Vor- und Nachteile, die richtige Entscheidung treffen!
   1. Was sind die Vor- und Nachteile ein Haus zu überschreiben oder zu vererben?
   2. Haus überschreiben: Wie beeinflusst die 10-Jahres-Frist das Pflichtteilsrecht?
   3. Was bringt die 10-Jahres-Frist bei der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer?
   4. Wie hoch sind die Kosten im Vergleich für eine Überschreibung und eine Vererbung?
   5. Macht es einen Unterschied, ob ich ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung überschreibe oder vererbe?
5. Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und Beratungsangebot

Ist es sinnvoll eine Immobilie (Haus, Grundstück, Wohnung) zu überschreiben, an die Kinder, Ehegatten, etc.?

Eigentümer*innen von Immobilien sollten sich früher oder später damit auseinandersetzen, wer diese einmal nach ihrem Ableben erhalten soll und entsprechende Anordnungen treffen. Treffen sie keine spezielle Regelung (z.B. im Testament), gehen Häuser auf die gesetzlich festgelegten Erb*innen über (z.B. Ehegatten, Kinder). Dies kann zu Konflikten und zum ungewollten, teuren Verkauf oder zur Versteigerung der Immobilie führen und belastet die Erb*innen mit Steuern und Kosten. Immer häufiger wird deshalb eine „Vererbung schon zu Lebzeiten“ in Erwägung gezogen. Dabei wird die Immobilie jedoch in dem Sinne nicht vererbt, sondern an die gewünschten Personen verschenkt. Dies muss nicht ohne Bedingungen oder Gegenleistungen erfolgen, sodass trotzdem die Möglichkeit bestehen bleibt, sich abzusichern. Die Übertragung des Eigentums wird vollzogen, indem man das Haus überschreibt. Will man dadurch nicht alle Rechte vollständig verlieren und in dem Haus vielleicht seinen Lebensabend verbringen, ist wiederum zu beachten, dass Auflagen den Wert der Immobilie, Fristen und somit auch Pflichtteilsansprüche der gesetzlichen Erb*innen beeinträchtigen können. Die Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten sollten deshalb umfänglich abgewogen werden.

Wie kann ich mein Haus überschreiben und welche Folgen hat das?

Ein Haus zu überschreiben bedeutet, das Eigentum daran zu übertragen. Geschieht dies unentgeltlich, handelt es sich um eine Schenkung. Da Verfügungen über Grundstücke nicht leichtfertig getroffen werden sollten und nachvollziehbar sein müssen, gibt es ein paar Dinge zu beachten.

Wie überschreibe ich mein Haus zu Lebzeiten?

Um das Haus noch zu Lebzeiten zu übertragen ist ein Übertragungsvertrag nötig. Mit diesem erklären die zukünftigen Erblasser*innen, dass sie das Eigentum an der Immobilie der anderen Person übertragen wollen. Dies stellt eine sogenannte Auflassung dar. Der Vertrag muss vor einem Notar geschlossen werden, der sich auch anschließend um die Eintragung des*der neuen Eigentümer*in im Grundbuch kümmert, wodurch die Übertragung wirksam wird.

Auch besondere Bestimmungen wie Auflagen, Bedingungen und Rückforderungs- und Nutzungsrechte können in diesem Vertrag festgehalten werden. Er muss alte sowie neue Eigentümer*innen und die betreffende Immobilie genau bezeichnen und von beiden unterzeichnet werden. Vor dem Kontakt zu einem Notar können Sie überlegen, sich bereits anwaltlich beraten zu lassen, da ein Notar neutral berät und nicht nur Ihre Interessen berücksichtigt.

Haus überschreiben: Und der Pflichtteil der Geschwister?

Kinder rechnen häufig damit, nach dem Tod ihrer Eltern deren Immobilie zu erhalten. Was ist nun aber, wenn mehrere Kinder vorhanden sind und nur eines das Haus erhalten soll? Oder was, wenn die Immobilie gar an eine dritte Person oder den Ehepartner geht?

Über das Pflichtteilsrecht wird sichergestellt, dass gesetzliche Erb*innen auch im Falle einer Enterbung nicht vollständig leer ausgehen. Als Grundlage zur Berechnung wird prinzipiell der Wert des Nachlasses zum Todeszeitpunkt der Erblasser*innen ermittelt. Damit der Pflichtteilsanspruch jedoch nicht durch lebzeitige Verfügungen ausgehöhlt werden kann, gibt es Sonderregelungen für Schenkungen. Diese werden nämlich zunächst weiterhin dem Nachlassvermögen zugerechnet. Für jedes Jahr, das zwischen Schenkung und Erbfall liegt, werden dann 10 % des Wertes abgezogen (sogenannte „Abschmelzung“), bis diese nach 10 Jahren für den Nachlass keine Rolle mehr spielt.

Je früher das Haus also überschrieben wird, desto geringer fällt am Ende der Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsanspruch aus.

Weitere Informationen zur Berechnung der Höhe und den pflichtteilsberechtigten Personen finden Sie in unserem Ratgeber zum Pflichtteilsrecht.

Wird das Haus an den*die Ehegatt*in überschrieben, beginnt die Abschmelzung erst, wenn die Ehe beendet wird. Dies kann durch Scheidung oder Tod geschehen. Dies gilt wiederum nicht, wenn Beschenkte weiterhin die Immobilie bewohnen. In diesen Fällen entfallen Pflichtteilsansprüche vollständig nach 10 Jahren, unabhängig davon, ob eine Scheidung erfolgt und wann der*die vorherige Eigentümer*in verstorben ist.

Darf ich noch in meinem Haus wohnen, nachdem es überschrieben ist?

Die Immobilie zu überschreiben bedeutet, das Eigentum auf jemand anderen zu übertragen. Diese Person wird in den meisten Fällen jemand sein, der den*die Schenker*in auch weiter im Haus wohnen lässt. Um ganz sicherzugehen, kann dies jedoch vertraglich festgehalten werden. So können im Übertragungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht oder umfassende Nießbrauchsrechte vereinbart werden. Beide müssen auch im Grundbuch eingetragen werden. Der Wert der Immobilie kann dadurch deutlich sinken.

Neben dem Recht, das Haus weiterzunutzen, können andere Auflagen, vereinbart werden, wie beispielsweise das Verbot, die Immobilie weiterzuverkaufen, eine Pflicht der Beschenkten, sich um die Pflege des*der Schenker*in zu kümmern, die Vereinbarung einer Rente, ein Rückübertragungsanspruch oder die Verpflichtung, den Familienbetrieb weiterzuführen.

Auch genaue Bestimmungen für einzelne Pflichten können vorher festgelegt werden. Für die Pflege kann somit geregelt werden:

• Wo sie stattfinden soll.
• Welche Leistungen persönlich und welche finanziell übernommen werden müssen.
• Wann die Verpflichtung wegfällt.

Bei einer Vereinbarung über eine Rentenzahlung kann sowohl eine Zeitrente (Verpflichtung gilt für einen begrenzten Zeitraum) als auch eine Leibrente (Verpflichtung gilt bis ans Lebensende) festgelegt werden. Die Höhe der Zahlungen bemisst sich nach Immobilienwert und Alter der Schenker.

Einige Rückforderungsrechte sind schon per Gesetz gegeben und müssen nicht vertraglich festgehalten werden. Man ist jedoch nicht auf diese beschränkt. Mögliche Gründe für ein Rückforderungsrecht sind:

Kraft Gesetzes, also ohne weitere Vereinbarung/Festlegung:

• Beschenkte missachten die Auflagen
• Beschenkte zeigen groben Undank
• der*die Schenker*in verarmt innerhalb von 10 Jahren nach der Schenkung

Muss festgelegt/vereinbart werden:

• Tod des*der Beschenkten
• Insolvenz des*der Beschenkten
• Scheidung des*der Beschenkten

Welche Steuern fallen bei der Überschreibung einer Immobilie an?

Für jede Schenkung fallen zunächst Schenkungssteuern an, die je nach Höhe des Schenkungswerts und Steuerklasse der Beschenkten unterschiedlich ausfallen:

Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, fällt für die unentgeltliche Überschreibung von Immobilien grundsätzlich keine Grunderwerbssteuer an. Wurden allerdings Auflagen vereinbart, senken diese den Wert des Grundstücks und die Schenkungssteuer fällt somit geringer aus. Der Wert der Auflagen wird deshalb in diesen Fällen über die Grunderwerbssteuer berücksichtigt. Der Steuersatz variiert innerhalb der Bundesländer dabei zwischen 3,5 % und 6,5 %. Der Wert der Auflagen wird auch dann versteuert, wenn die Schenkung aufgrund von Freibeträgen vollständig steuerfrei ist.

Sowohl für Schenkungen also auch für eine Erbschaft gelten sogenannte Freibeträge. Liegt der Wert der Schenkung bzw. Erbschaft unterhalb dieser Grenze, entfällt die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer. Der Freibetrag für Schenkungen kann jeweils nach Ablauf von 10 Jahren erneut geltend gemacht werden.

Steuerfreibeträge fallen je nach Verwandschaftsverhältnis unterschiedlich aus:

Wie viel Kostet es ein Haus zu überschreiben?

Da die Grundlage für die Berechnung von Kosten und Gebühren oft der Wert der Immobilie ist, muss dieser zunächst bestimmt werden. Dafür müssen oft Gutachter*innen beauftragt werden, die regional unterschiedlich und ebenfalls abhängig vom ermittelten Wert vergütet werden. Die Wertermittlung selbst verursacht so oft den ersten Kostenpunkt. Hinzu kommen die Kosten für die Überschreibung selbst, die sich aus den Notarkosten für den Überschreibungsvertrag und denen für die Grundbucheintragung zusammensetzt.

Die Kosten tragen meist die Begünstigten. Anderweitige Regelungen können jedoch im Übertragungsvertrag getroffen werden.

Wie kann ich mein Haus vererben?

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten die Erbfolge festzulegen:

• Durch Testament
• Durch einen Erbvertrag
• Durch die gesetzliche Erbfolge

Die gesetzliche Erbfolge tritt immer dann ein, wenn Erblasser*innen sonst nichts geregelt haben. In erster Linie geht der Nachlass dann an die direkten Nachkommen und wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Immobilien sind dabei als Teil des Nachlasses inbegriffen, die Abkömmlinge sind dann gemeinsam Eigentümer. Ist die nächste Person in der Reihenfolge schon vorverstorben, wird der ihr zukommende Teil auf deren Nachkommen aufgeteilt. Sind keine Abkömmlinge vorhanden, überträgt sich dieses Vorgehen auf die Eltern der Erblasser*innen und deren Nachkommen (Geschwister, Nichten/Neffen) und so weiter. Auch Ehepartner*innen haben ein gesetzliches Erbrecht.

Durch ein Testament können Erblasser*innen einseitig über die Verteilung des Nachlasses entscheiden. Dabei gibt es zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. So kann auch ein Haus einer oder mehreren bestimmten Personen zugedacht werden. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Testament.

Im Gegensatz zum Testament, das Erblasser*innen beliebig ändern können, sind Erbverträge für beide Seiten bindend. Der Erhalt der Immobilie kann so an Verpflichtungen seitens der Erb*innen geknüpft werden. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass auf sämtliche sonstigen Ansprüche verzichtet wird, eine Rente gezahlt werden soll oder der*die Erb*in den*die Erblasser*in bis ans Lebensende pflegt.

Was passiert beim Vererben einer Immobilie?

Mit der Sekunde des Todeseintritts – dem sogenannten Erbfall – geht der Nachlass unmittelbar auf die Erb*innen über. Wurde ein Haus einer bestimmten Person vermacht, ist diese dann rechtmäßiger Eigentümer. Die sonst für die wirksame Änderung erforderliche Grundbucheintragung wirkt in diesem Fall nur feststellend.

Hat das Haus einen großen oder sogar den Großteil des Vermögens ausgemacht, können Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer gesetzlicher Erben entstehen, die dann durch den Hauserben beglichen werden müssen. Um diese auszuzahlen, kann es unter Umständen nötig werden, Hypotheken aufzunehmen oder das Haus zu verkaufen.

Sind mehrere Personen bedacht oder erben sie aufgrund gesetzlicher Erbfolge, werden sie gemeinschaftlich Eigentümer der Immobilie. Sie bilden dann eine sogenannte Erbengemeinschaft und müssen sich untereinander einigen, wer das Haus bewohnen wird, ob und welche Renovierungsarbeiten nötig sind, ob es vermietet oder verkauft werden soll.

Ehepartner*innen sowie eingetragene Lebenspartner*innen haben ein Vorrecht auf das Haus, wenn es bis zum Erbfall von diesen bewohnt wurde und genießen deshalb ein Wohnrecht. Wurde es trotzdem an eine andere Person vererbt, können sie sich Wohn- oder Nießbrauchsrechte einräumen lassen.

Kann ich mein Haus vererben ohne, dass Pflichtteilansprüche entstehen?

Der Pflichtteil soll garantieren, dass bestimmte Personen grundsätzlich immer zumindest einen Teil des Nachlasses beanspruchen können. Diese Personen sind die Abkömmlinge, Eltern sowie Ehe- oder eingetragene Lebenspartner*innen. Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Soll von drei Kindern nur eines erben, so haben die anderen beiden jeweils einen Anspruch auf eine Geldleistung von 1/6 (= die Hälfte von 1/3) des Nachlasswertes.

Das Pfichtteilsrecht begründet dabei immer nur einen Anspruch auf eine Geldleistung gegen die Erb*innen. Anteile an Eigentum oder bestimmte Gegenstände können nicht verlangt werden. Nähere Informationen über die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen und Pflichtteilsergänzungsansprüchen finden Sie in unserem Ratgeber über das Pflichtteilsrecht.

Sind Erblasser*innen und gesetzliche Erb*innen sich einig, können sie vertraglich einen Erbverzicht vereinbaren. Dieser kann sich auf das gesamte Erbe oder auch nur einen Teil – wie den Pflichtteil – beziehen. Ein Erbverzichtsvertrag muss notariell beurkundet werden und gilt nur einseitig.

Meist kommt er jedoch zur Anwendung, wenn Erblasser*innen künftigen Erbberechtigten zu Lebzeiten eine hohe Zuwendung machen wollen und diese wie ein „Vorschuss“ angesehen wird. Die Erb*innen würden somit ihren Teil des Vermögens schon im Voraus erhalten und sollen deshalb am Nachlass nicht mehr beteiligt werden. Um Erblasser*innen umgekehrt zu dieser Leistung zu verpflichten, ist ein weiterer Vertrag (sog. „Abfindungsvertrag“) notwendig. Beide Verträge können dann jeweils über die Bedingung der Einhaltung miteinander verknüpft werden.

Den Pflichtteil gegen den Willen der Erb*innen auszuschließen, ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich. Nur wenn sich Erb*innen schwerer Vergehen gegenüber dem*der Erblasser*in oder ihm*ihr nahestehenden Personen schuldig macht (insbesondere ihnen nach dem Leben trachtet), böswillig Unterhaltspflichten verletzt oder nicht unerhebliche Straftaten begehen, können Erblasser*innen diesen den Pflichtteil entziehen.

Haus überschreiben oder vererben? - Vor- und Nachteile, die richtige Entscheidung treffen!

Obwohl sich beide Möglichkeiten ähnlich sind, gilt es einige Unterschiede zu beachten. Je nachdem, ob neben dem*der Wunscherb*in noch andere Personen Ansprüche geltend machen können, das Haus das einzige Vermögen oder nur ein kleinerer Teil ist, es komplett aufgegeben werden oder eine Altersvorsorge darstellen soll, sprechen jeweils Argumente für und gegen beide Alternativen.

Was sind die Vor- und Nachteile ein Haus zu überschreiben oder zu vererben?

Geht es darum, die Immobilie einer bestimmten Person zu überlassen – egal ob einem von mehreren Kindern, dem*der Ehegatt*in, anderen Verwandten oder Außenstehenden – kann dies grundsätzlich über beide Möglichkeiten realisiert werden. Die Überschreibung bietet viele Möglichkeiten neue Wunscheigentümer*innen von Belastungen wie Pflichtteilsergänzungsansprüchen und Steuern zu befreien.

Dies bedeutet aber, dass die Eigentumsposition schon zu Lebzeiten aufgegeben werden muss, während im Falle einer Vererbung das Haus bis zum Schluss dem*der Erblasser*in gehört. Für eine Absicherung fürs Alter kann es deshalb notwendig sein, die Überschreibung unter Auflagen durchzuführen, was wiederum die positiven Effekte bezüglich der geringeren Belastungen neuer Eigentümer*innen abschwächen kann.

Eine Entscheidung ist somit stark vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Alle Interessen müssen genau miteinander abgewogen werden.

Haus überschreiben: Wie beeinflusst die 10-Jahres-Frist das Pflichtteilsrecht?

Stellt das Haus den Hauptteil des Vermögens dar, gibt es über das Erbrecht keine Möglichkeit, den Wunscherben von Pflichtteilsergänzungsansprüchen freizuhalten, wenn nicht ausnahmsweise besondere Gründe vorliegen. Das Haus muss gegebenenfalls belastet oder sogar versteigert werden. Bei der Überschreibung können diese Ansprüche durch die Abschmelzung verringert werden, bis nach dem Ablauf der 10-Jahres-Frist der Wert des Hauses im Nachlass keine Berücksichtigung mehr findet. Innerhalb der Ehe oder bei einer Schenkung unter Auflagen kann diese Frist jedoch gehemmt werden. Bleiben Ehegatt*innen allerdings weitere 10 Jahre im Haus wohnen, entfällt der Pflichtteilsanspruch spätestens dann vollständig.

Was bringt die 10-Jahres-Frist bei der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer?

Wird der entsprechende Freibetrag überschritten, fällt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Bei einer Erbschaft können Ehegatt*innen ihren Partner*innen und Eltern ihren Kindern eine Immobilie steuerfrei vermachen, wenn:

• die Partner*innen oder Kinder als neue Eigentümer*innen weitere 10 Jahre im geerbten Haus leben
• die Wohnfläche 200qm nicht überschreitet

In jedem anderen Fall fällt sie zumindest anteilig an.

Eine Überschreibung des Familienheims ist unter Eheleuten grundsätzlich steuerfrei und unabhängig davon möglich, ob Begünstigte das Haus danach behalten. Über die frühzeitige Überschreibung von Immobilien, kann außerdem der Erbschaftsteuerfreibetrag für andere Positionen freigehalten und, da alle 10 Jahre erneut der Schenkungssteuerfreibetrag geltend gemacht werden kann, die Schenkungssteuer gegebenenfalls komplett vermieden werden. Die Überschreibung bietet mithin eine gute Möglichkeit Steuern zu sparen.

Wie hoch sind die Kosten im Vergleich für eine Überschreibung und eine Vererbung?

Der große Vorteil beim Vererben ist, dass dies ohne Kosten und ohne Aufwand möglich ist. Unternimmt man nichts, tritt eine Erbschaft trotzdem von ganz allein über die gesetzliche Erbfolge ein. Dies funktioniert jedoch nur, wenn man jegliche Gestaltungsmöglichkeit ungenutzt lässt. Ein eigenhändig verfasstes Testament ist ebenfalls kostenlos, birgt aber das Risiko, dass Formulierungen juristisch nicht eindeutig sein können oder wichtige Punkte vergessen und Auswirkungen nicht vollumfänglich eingeschätzt werden.

Das Testament oder einen Erbvertrag bei einem*einer Notar*in erstellen zu lassen, führt zu Notarkosten:

Macht es einen Unterschied, ob ich ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung überschreibe oder vererbe?

Diese Frage lässt sich leicht mit einem "Nein" beantworten. Bis auf den Wert der Immobilie, der die Kosten beeinflusst, ergeben sich für diese Fälle keine Unterschiede.

Fazit: Kostenlose anwaltliche Ersteinschätzung und Beratungsangebot

Je nachdem wie sich das Vermögen zusammensetzt, wer das Haus erhalten soll, welche Personen sonst Pflichtteilsansprüche geltend machen können und ob Auflagen und Einschränkungen gewünscht sind, ist ein anderes Vorgehen ratsam. Die Auswirkungen der einzelnen Regelungen und Fristen sind im Einzelnen nur schwer zu überblicken. Um Ihre Situation richtig beurteilen zu können und konkrete Handlungsempfehlungen zu erhalten, die Ihre Interessen berücksichtigen, lassen Sie sich gerne von unseren spezialisierten Rechtsanwält*innen beraten.

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