Fristlose Kündigung der Wohnung durch Mieter oder Vermieter

Ratgeber: Fristlose Kündigung der Wohnung durch Mieter oder Vermieter

(Lesezeit ca. 6 Minuten)

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist in der Praxis eine sehr wichtige Angelegenheit. Oftmals ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags existenzbedrohend für den*die Mieter*in. In diesem rechtlichen Ratgeber erhalten Sie alle wichtigen Informationen sowie gleichzeitig wertvolle Tipps als Vermieter*in oder Mieter*in zum Thema fristlose Kündigung der Wohnung.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages ist nur aus einem wichtigen Grund zulässig
• Bei Vermieter*innen liegen wichtige Gründe beispielsweise bei Zahlungsverzug, massive Ruhestörungen, erhebliche Störung des Hausfriedens, Gesundheitsgefährdung anderer Mieter*innen oder eine starke Vernachlässigung der Wohnung vor
• Mieter*innen können fristlos kündigen, wenn die Wohnung praktisch nicht vertragsgemäß genutzt werden kann.
• Auch bei einer außerordentlichen Kündigung ist eine angemessene Frist zu setzen

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages?
   1. Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
   2. Was ist der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung?
2. Wann kann ich als Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen?
3. Wann kann ich als Mieter fristlos kündigen?
4. Was passiert nach der fristlosen Kündigung?
   1. Wie kann ich bei der fristlosen Kündigung der Wohnung Widerspruch einlegen?
   2. Wie lange habe ich Zeit um nach einer fristlosen Kündigung auszuziehen?
   3. Was ist eine Aufhebungsvereinbarung?
   4. Wie läuft eine Räumungsklage ab?
5. Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung

Was ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages

Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei den Mietvertrag außerordentlich (fristlos) kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem*der Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Mietverhältnis nicht mehr zugemutet werden kann. Es muss meistens auch ein Verschulden einer Vertragspartei vorliegen. Der wohl häufigste Grund für eine Kündigung ist ein Mietrückstand. Ist nach Ablauf einer erfolglos gesetzten Frist nichts geschehen, kann die Mietpartei fristlos kündigen. Die Frist ist entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der*die Vermieter*in gar keine Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Die Mietvertragsparteien bestehen aus einem*einer Vermieter*in (Eigentümer*in) und einem*einer Mieter*in. Beide Seiten vereinbaren im Rahmen eines Mietvertrages, dass die vermietende Person die Mietsache (Wohnung, Haus) der Mietpartei für eine gewisse Zeit oder unbefristet überlasst und dafür monatliche Mietzinsen erhält. Durch den Mietvertrag wird die vermietende Person der Sache verpflichtet, dem*der Mieter*in den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, im Gegenzug ist die mietende Person zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Was ist der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung?

Eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages bedeutet, dass das Mietverhältnis ohne eine ordentliche Kündigungsfrist beendet wird. Bei den Fristen für eine ordentliche Kündigung ist zwischen einer Kündigung durch den*die Vermieter*in und den*die Mieter*in zu differenzieren. Grundsätzlich kann der*die Mieter*in unabhängig von der Mietdauer binnen 3 Monaten schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist für den*der Vermieter*in richtet sich nach der Mietdauer. Das heißt die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange die Mietpartei in der Wohnung gewohnt hat. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren muss die vermietende Person eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei Mietverhältnissen zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Wann kann ich als Vermieter eine fristlose Kündigung geltend machen?

Ein*eine Vermieter*in kann nur dann fristlos kündigen, wenn er*sie einen wichtigen Grund dazu hat. Da die Wohnung einen elementaren wichtigen Existenzmittelpunkt für den*die Mieter*in darstellt, sind die Hürden an die Begründung der fristlosen Kündigung durch den*die Vermieter*in äußerst hoch. Nun stellt sich die Frage, wie der*die Vermieter*in eine fristlose Kündigung rechtlich begründen kann. Der wichtigste Grund in der Praxis dürfte der Grund des zweimal hintereinander folgenden Zahlungsverzugs durch die Mietpartei, also ein Mietrückstand, sein. Dieser muss 2 Monatsmieten oder einen erheblichen Teil der Miete betragen.

Weitere Gründe sind:

• massive Ruhestörungen
• eine erhebliche Störung des Hausfriedens
• Gesundheitsgefährdungen anderer Mieter*innen
• eine starke Vernachlässigung der Mietwohnung
• unbefugte Überlassung der Wohnung an einen Dritten

Wann kann ich als Mieter fristlos kündigen?

Ebenfalls kann auch der*die Mieter*in fristlos kündigen. Dafür muss auch hier ein wichtiger Grund vorliegen. Das ist dann der Fall, wenn ihm*ihr das Mietverhältnis nicht mehr zugemutet werden kann und das Verschulden auf der Seite des*der Vermieter*in liegt.

Wichtige Gründe können sein:

• Gesundheitsgefährdung durch Zustand der Wohnung
• Wiederholte Vertragsverletzung des Vermieters
• Belästigung durch andere Mieter
• Auftreten erheblicher Mängel
• Vertragsgemäße Nutzung der Mietsache unmöglich

Wenn der*die Mieter*in fristlos kündigen will, muss er*sie zunächst einmal den*die Vermieter abmahnen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Ist nach Ablauf der Frist nichts geschehen, kann die Mietpartei fristlos kündigen. Die Frist ist entbehrlich, wenn von vornherein klar ist, dass der*die Vermieter*in gar keine Möglichkeit hat, Abhilfe zu schaffen.

Was passiert nach der fristlosen Kündigung?

Innerhalb einer Schonfrist kann der*die Mieter*in seine*ihre Schulden begleichen, auch wenn die Kündigung schon zugestellt wurde. Hier kommt es auf den expliziten Kündigungsgrund an. Ansonsten kann der*die Mietende Widerspruch einlegen, beide Parteien eine Aufhebungsvereinbarung verfügen oder der*die Vermietende eine Räumungsklage erwirken.

Wie kann ich bei der fristlosen Kündigung der Wohnung Widerspruch einlegen?

Dem*der Mieter*in steht zunächst das Recht des Widerspruchs wegen sozialer Härte (Sozialklausel) zu. Der schriftlichen Widerspruch muss gegenüber dem*der Vermieter*in erklärt und begründet werden. Dieser richtet sich gegen die Kündigung und kann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ein Widerspruch kann nicht geltend gemacht werden, wenn die soziale Härte nicht gegeben ist, weil die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren.

Wie lange habe ich Zeit um nach einer fristlosen Kündigung auszuziehen?

Aber selbst bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung bedeutet es nicht, dass Sie als Mieter*in sofort ausziehen müssen. Vielmehr stellt sich die Rechtsprechung auf den Standpunkt, dass der Mietpartei eine angemessene Frist einzuräumen ist.

Was ist eine Aufhebungsvereinbarung?

Eine weitere Möglichkeit ist, dass beiderseits eine sog. Aufhebungsvereinbarung abgeschlossen wird. Der Inhalt obliegt den Parteien. Oftmals kann man hier auch idealerweise ein Auszugsdatum vertraglich festlegen. Diese Konstellation eignet sich insbesondere dann, wenn die Mieter*innen ohnehin etwas gefunden haben, aber noch auf ihre Wohnung warten müssen.

Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Was passiert nun, wenn der*die Mieter*in trotz einer wirksamen Kündigung nicht auszieht? Hier muss der*die Vermieter*in eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Am Beginn einer solchen Räumungsklage steht eine Kündigung. Diese muss bei Wohnraummietverhältnissen stets schriftlich ergehen. Auch sollte das Kündigungsschreiben die Kündigung gut und nachvollziehbar begründen. Die Räumungsklage kann aber meist nicht sofort nach der Kündigung durch den*die Vermieter*in erhoben werden. Denn grundsätzlich erfolgt eine Kündigung „ordentlich“ mit Kündigungsfrist. In diesem Fall kann die Räumungsklage erst erhoben werden, wenn die Kündigungsfrist ausgelaufen und der*die Mieter*in nicht ausgezogen ist oder alternativ der Kündigung widerspricht, etwa weil er*sie die Kündigung für unwirksam hält.

Fazit: Kostenlose Ersteinschätzung

Wie der Ratgeber zeigt, ist es sinnvoll sich rechtlich abzusichern, falls Sie fristlos kündigen wollen oder eine fristlose Kündigung erhalten haben. Hierzu empfiehlt es sich, das Vorgehen bzw. die Kündigung anwaltlich überprüfen zu lassen, um mögliche Fallstricke zu vermeiden. Bei uns finden Sie hierzu viele spezialisierte Anwälte. Außerdem ist die Ersteinschätzung Ihres Falles beim Testsieger yourXpert.de immer kostenlos.